Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "взять ипотеку для сдачи жилья в аренду" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать?

В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.
Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду proxy?url=https%3A%2F%2Fkudavlozitdengi.adne.info%2Fwp-content%2Fkudavlozitdengi%2Fstrkran1

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Однако квартира это ещё и другие траты: выгодно ли сдавать квартиру?

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.

Ох уж эта ипотека…Наверное,есть предприимчивые люди, которые могут даже из ипотеки извлечь для себя выгоду. Как-то быстро выплатить— сдавать потом жильё, с пользой для себя. Но думаю,для большинства ,ипотека не лучшее под чем подписываются люди. Поэтому ,чаще всего, влезают в ипотеку,из-за безвыходности. Когда ипотека- это единственный способ приобрести жильё.

Недавно обсуждали тему ипотеки с мамашками на одном из форумов.А точнее одна из мамочек не знала на что потратить свой материнский капитал.Ей предложили его как начальный взнос за ипотеку на квартиру для ребенка.А в последующем предложили сдавать эту квартиру и этим оплачивать ту же самую ипотеку.Мне показалась эта идея довольно разумной.Возможно в будущем так и поступлю)

Купить квартиру чтобы её сдавать это просто реально мышление дол…….ба….

Пока не продастся дороже можно и сдавать, многие держат n-е кол-во квартир как раз под сдачу. Много пенсионеров перед пенсией покупают квартиры, чтоб на пенсии сдавать и иметь доп. заработок. Если знаете иные варианты получить прибыль — поделитесь, может и вправду мы тут не тем занимаемся:)

Ипотека.. Я вообще опасаюсь влезать во всякие долги и кредиты, так что ипотека для меня — страшная вещь и однозначно денежное рабство. Соглашусь с мнением, что брать квартиру в ипотеку чтобы сдавать возможно в случае уже имеющего жилья. Да и в городе с населением в 250 000 чел. где квартиры сдаются в три раза меньше месячной уплаты за ипотечный кредит, это однозначно невыгодно.

Ипотека — это заработок банков . Сегодня купить квартиру самим довольно трудно, особенно если это молодая семья, и жить засыпая с мыслью о том что ты должен банку выплачивать n-ую сумму денег не радует. Правильно написали, что если кто и берет в ипотеку, а потом сдает в аренду, значит тому человеку действительно есть где жить. Это уже другой разговор, сдавать конечно можно, вы будете получать хоть какой-то доход и платить в банк соответсвенно нужно будет меньше. Но думаю что ипотека это уже крайний случай!

Однозначно не выгодна. Ипотеку стоит взять только если не хватает чуть-чуть и прибыль от аренды будет покрывать и страховку, и взносы по кредиту. А ждать около 20 лет пока выплатите ипотеку глупо, при отсутствии значительного первоначального взноса ипотека точно не вариант. Остается надеяться на богатую тетю, о существовании которой вы не знаете

Нет тематического видео для этой статьи.
Читайте так же:  Возврат денег за страховку после выплаты кредита
Видео (кликните для воспроизведения).

Как-то фатально вы мыслите. Уж лучше я буду надеяться на квартиру, которая будет приносить чистый доход мне, хоть и через 20 — 15 лет, чем на какую-то тетю, который нет и не было.

Если человек покупает квартиру, чтобы ее сдавать, значит ему есть где жить. Соответственно, если брать второй вариант (есть сумма на первоначальный платеж), то лучше действительно уже накопленные деньги вложить в жилье, пусть и в ипотеку. Копить до победы, как тут советуют — полный бред, несовместимый с реалиями жизни. В квартире можно сделать косметический ремонт, обставить недорогой мебелью, либо вообще без мебели сдавать. Ведь в этом случае квартира уже будет, так сказать, «на руках», и рост цен на недвижимость уже будет не страшен. Поскольку арендаторы будут фактически выплачивать ежемесячный платеж, владельцам можно поднатужиться и по возможности гасить кредит досрочно.

Я считаю стоит, т.к. изначально вы уже примерно половину стоимости ипотеки будете платить не из собственного кармана (если квартира почти полностью куплена за счет средств банка, а ваш взнос всего 20 или 30% стоимости квартиры), а в последствии эта квартира уже будет работать на вас, принося доход. Одна моя знакомая таким образом покупает уже вторую квартиру в ипотеку и сдает ее, частично гася ипотеку. Ипотеку за первую квартиру, по ее словам, она выплатила за 8 лет, хотя изначально кредит был рассчитан на 15 лет, она платила ежемесячный платеж из собственных средств, а сверху отдавала на погашение ипотеки деньги полученные от сдачи квартиры. В итоге квартира в ее полном распоряжении примерно в 2 раза быстрее.

В общем согласна со статьей! Возможно если бы был первоначальный капитал приличный, то приобрела бы квартиру, ибо жилье дорожает, инфляция растет и довольно крупную сумму држать где нибудь на вкладе довольно глупо! Переплата конечно будет, но но через 15-20 лет, цена этой квартыры будет уже значительно больше этих расходов!

Согласна и с Алисой и с Дмитрием. Заниматься недвижимостью выгодно, но с одним условием: иметь светлую голову и здоровье, ведь если не вы, то кто тогда закончит начатое вами ОЧЕНЬ СЛОЖНОЕ дело. Я человек верующий и точно знаю, что с Кесарем (это банки, налоговая, ЖКХ и т.д.) имей ухо в остро. Ничего не будь должен ему … Вовремя оплачивай все налоги, сборы и т.д., и ни когда не переплачивай ни копейки — это не благотворительность. И думаю верно, что инфляция сделает свое дело, которое в данном случае вам будет на руку. И цена квартир уже через пять-шесть лет другая, и аренда тоже поднимется. А ваш кредитный договор остается фиксированным на 10-20 лет. Ну, и конечно, Бог вам в помощь.

Ипотека вообще невыгодна, если уж рассматривать этот вопрос. Во-первых, вы будете выплачивать ее лет 20, а во-вторых, сумма переплаты составляет порядка 40%. Тут палка о двух концах. Аренда отобьет часть вложенных средств, но лишит вас морального удовлетворения от новой квартиры — ведь в ней будет жить неизвестный человек. С другой стороны, поселившись в ней лично, всю сумму вам придется выплачивать самостоятельно. На мой взгляд, лучше подождать и постараться накопить всю сумму на покупку квартиры сразу.

Ипотека, конечно, не выгодна,но к примеру в нашем регионе цены на квадратный метр жилья в среднем составляют 60-70 тыс.. и как раз ипотека является едва ли не единственным способом приобретения своей жилплощади…накопить зачастую просто нереально..

бытует мнение, что ипотека не выгодна, но тем не менее 30% населения приобретают жилье именно так, мы не исключение

мы тоже. Брали в банке Санкт-Петербург. Безусловно, переплата внушительная, но ели иного варианта нет, то мы готовы были заплатить

Накопить конечно хорошо сказано. Но цены на квадратные метры с каждым днем всё выше и выше. Я взяла ипотеку 3 года назад и купила квартиру за 3,2 млн., спустя два года моя квартира стоит уже 6млн.

Автор/Публикатор: Александр (коллективный разум)

Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду proxy?url=https%3A%2F%2Fkudavlozitdengi.adne.info%2Fwp-content%2Fkudavlozitdengi%2Freptiloidkr

Рептилоиды и крепостные.
ИРЧИ: -0.23 | Динамика рубля.

Курс USD: 65.8895, EUR: 74.9691
Прогнозы на месяц: USD: 64.12, EUR: 72.95

Среди покупателей квартир в Москве и Подмосковье, которые хотят сохранить свои деньги, распространена такая схема: купить квартиру в кредит и сдавать ее так, чтобы аренда покрывала все выплаты по ипотеке. Насколько это реалистичный и выгодный план, рассказывает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Дарья Третьякова.

В целом такой вариант возможен, но стоит помнить о нескольких вещах.

Во-первых, принципы градации стоимости аренды квартиры и стоимости ее продажи в целом схожи. Иными словами, если вы хотите приобрести недвижимость с целью получения наибольшего арендного дохода, то будьте готовы к тому, что ее изначальная стоимость будет выше.

Во-вторых, для того чтобы арендная плата перекрывала выплаты по ипотеке, эти выплаты должны быть небольшими, а для этого нужен ипотечный кредит на длительный срок, что приводит к большим переплатам. И это не 20 лет и в большинстве случаев даже не 30 лет, а больше.

В-третьих, будьте готовы к тому, что ваша квартира какое-то время будет пустовать, и в этих случаях вы будете платить за ипотеку из своего кармана. А такое время обязательно будет, поскольку вряд ли можно встретить квартирантов, которые на протяжении 20-30 лет проживают в одной съемной квартире. Арендаторы меняются, и новые не всегда находится оперативно.

В-четвертых, не забывайте, что вам нужно будет еще собрать нужную сумму на первоначальный взнос на квартиру. Сейчас крупные банки не предоставляют кредиты на новостройки без первоначального взноса (раньше можно было встретить такие предложения).

А теперь рассмотрим наглядный пример. Чтобы начать сдавать жилье сразу, нам нужна будет квартира на вторичном рынке или в сданной новостройке (желательно с отделкой или под чистовую отделку, в противном случае придется потратиться еще и на небольшой ремонт). Чтобы сдавать жилье по более выгодной цене, важна транспортная доступность. Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%). Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.

Читайте так же:  Банковская система - это

Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже. Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи. – Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.

В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц. В целом при хорошем раскладе можно будет сдать будущую квартиру за те же 23-25 тысяч рублей в месяц, что как раз будет перекрывать выплаты по ипотеке.

1) до ввода дома в эксплуатацию нужно оплачивать ипотеку самим;

2) нужны средства на первоначальный взнос;

3) нужны средства на ремонт;

4) после ввода дома в эксплуатацию ситуация на рынке аренды может поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

Кроме того, стоит учитывать, что для данного случая цифры приведены очень приблизительные. В нашем примере рассматривалась ипотека под 12% годовых, минимальный первоначальный взнос для данной ипотеки (20%) и не были учтены ежегодные выплаты по страховке. Но в целом такой вариант, как выплата ипотеки за счет сдачи квартиры в аренду, возможен. Конечно, реальный доход от нее вы увидите лишь через 30 лет, но зато у ваших детей квартирный вопрос будет решен.

Покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду | Можно ли рассчитывать на доход?

Инвестирование в недвижимость — прекрасный способ сохранения и приумножения капитала. Вот только далеко не у всех есть такие средства для вложения. В этом случае можно приобрести квартиру в ипотеку. В дальнейшем ее можно сдавать в аренду, так как на московском рынке недвижимости стабильно держится спрос на жилье. Давайте проанализируем, выгодна ли такая покупка квартиры.

  • Фиксирование цены и ежемесячных платежей. По мнению экспертов, стоимость жилой недвижимости и ее аренда на столичном рынке будет продолжать расти. Возможно, через 10 лет ежемесячный платеж по кредиту будет равен арендной плате.
  • Высокая прибыль. Опережающий рост цен позволит с арендных платежей покрывать и коммунальные отчисления, и износ.
  • Уплата подоходного налога. В соответствии с Налоговым законодательством страны арендные платежи относятся к группе доходов, с которых необходимо 135 уплачивать государству.
  • Прогнозируемое повышение налога на недвижимость. Особенно коснется владельцев, которые имеют несколько объектов.
  • Согласование с банком. Для сдачи в аренду необходимо разрешение банковских органов.

Рассмотрим 2 варианта приобретения жилья для сдачи в аренду.

Вариант 1: приобретение жилья с внесением первоначального взноса по кредиту

Предположим, что у потенциального инвестора есть денежные ресурсы для внесения первоначального взноса по ипотеке в размере 1 миллион рублей.

Статистика стоимости жилья в Московской области выглядит следующим образом:

Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду proxy?url=http%3A%2F%2Fcleanbrain.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2013%2F12%2Fanaliz-rinochnoi-stoimosti-jila

Рис. 1. «Анализ рыночной стоимости жилья в Московской области в 2013 году»

Целесообразнее приобретать однокомнатную квартиру, так как именно такое жилье пользуется повышенным спросом на рынке недвижимости. Более детально ознакомиться с потребительским спросом на арендованное имущество можно на рисунке 2.

Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду proxy?url=http%3A%2F%2Fcleanbrain.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2013%2F12%2Fstruktura-potrebitelskogo-sprosa

Рис. 2 «Структура потребительского спроса на арендованное жилье, в %»

Итак, допустим, для сдачи в аренду инвестор приобретает однокомнатную квартиру стоимостью 5 млн. рублей.

Средняя ставка по ипотечным кредитам установлена на уровне 13%, именно ее и будем брать в расчет. Сумма необходимого кредита — 4 миллиона рублей, ежемесячный платеж — 45113 рублей. Соответственно, за год заемщик должен быть готов распрощаться 541342 рублями. В среднем аренда жилья составляет 30 тысяч рублей в месяц.

Расходы инвестора за 1 год:

  • 541342 рублей — ежемесячный платеж за год;
  • 3 тысячи рублей — страховка;
  • 46800 рублей — сумма налога с дохода (360000* 0,13);
  • Итого годовые расходы: = 591142 рубл.
  • Расходы за 25 лет = 591142*25 = 14778550 рублей.
  • Доходы инвестора — плата арендаторов от сдачи квартиры.
  • Доход за 1 год = 30000*12 = 360000 рублей. За 25 лет = 360000* 25 = 9 миллионов рублей.

Чистая прибыль за весь срок = 9 000000 — 14778550 = — 5778550 рублей, то есть покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду в этом случае нецелесообразна.

В расчет не включена сумма коммунальных платежей и сумма минимального обустройства, так как они являются переменной величиной. Естественно, при их включении в статью расходов вкладчика убыток от этого варианта инвестирования только увеличится.

Вариант 2: Приобретение жилья без внесения первоначального взноса по кредиту

Ежегодные расходы инвестора в этом случае будут равны, так как отсутствует сумма первоначального взноса. Итак, структура расходов будет выглядеть следующим образом:

Как получить ипотеку без первоначального взноса

  • ежемесячный платеж по кредиту — 56392 рубля;
  • страховка — 3 тысячи рублей в год;
  • налог с дохода — 46800 рублей в год;
  • Итого общие годовые расходы = ( 56392*12)+3000+46800 = 726504 рублей
  • Расходы за 25 лет = 726504*25 = 18162600 рублей.
  • Доходы инвестора от сдачи жилья в аренду = 30000* 12*25 = 9000000 рублей.

Прибыль инвестора = 9000000 — 18162600 = — 9162 600 рублей, то есть при этом варианте вложения средств инвестор тоже терпит убыток.

Вариант 3 : приобретение жилья для сдачи в аренду с первоначальным взносом 60% от его стоимости

  • Сумма первоначального взноса по кредиту = 3 миллиона рублей (5 миллионов* 0,6);
  • Ежемесячные платежи = 22556 рублей;
  • Страховка — 3 тысячи в год.
  • Расходы за 1 год = (22556*12)+ 46800+3000 = 320472 руб.
  • Расходы за 25 лет = 320475*25 =8011800 рублей.
  • Доходы = 30000*12*25 = 9000000 рублей.
  • Прибыль инвестора = 9000000- 8011800 = 988200 рублей.
Читайте так же:  Рефинансирование полученных микрокредитов

Таким образом, покупка квартиры за счет кредитных средств для сдачи в аренду экономически обоснована только при первоначальном взносе от 60% и выше.

Выбор этой схемы инвестирования уместен только при больших суммах первоначальных инвестиций. Если же инвестор не обладает таким капиталом, то лучше предпочесть вариант вложения их в строящееся жилье. Особенно эффективно инвестирование на ранних этапах строительных работ, так как к заключительным циклам стоимость объекта недвижимости может увеличиться в несколько раз.

На практике встречается и такой вариант обогащения, как продажа прав собственности на строящийся объект в самый разгар работ. Таким образом частный инвестор может за 1 год получить до 800 тысяч рублей дохода, который зависит от месторасположения строящегося жилья. Естественно, у ветки метрополитена доходность от инвестирования в строящийся объект и продажа прав на жилье до его сдачи в эксплуатацию принесет большую прибыль.

Что касается варианта инвестирования в покупку квартиры для последующей ее сдачи в аренду, то в 90% случаев он является убыточным. Это связано с высокими банковскими процентами. Стоит отметить, что на Западе такое вложение окупается достаточно быстро, так как ипотечные ставки составляют от 2 до 6%. Автор Стадник Татьяна Викторовна.

Сдача в аренду ипотечной квартиры многим заемщикам кажется удобным способом погашения задолженности. Арендная плата, как правило, тратиться на взносы по ипотечному займу. Проблема же заключается в том, что большое количество банковских организаций начало вводить ограничение для заемщиков в отношении ипотечного имущества. Главное из них – запрет сдавать квартиру в ипотеке.

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Ранее не совсем добропорядочные заемщики заключали договор аренды на залоговое имущество, при этом на срок в несколько десятилетий. Он оставался действительным, даже если заемщик перестает выплачивать займ и недвижимость переходила в собственность банковской организации. Недвижимый объект оставался под контролем арендодателя при сдаче аффилированным структурам. Чтобы предупредить такие махинации, банки стали прописывать в договорах пункт, запрещающий взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду.

В большинстве случае ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру в ипотеке, будет отрицательным. Банковские учреждения не желают лишний раз рисковать. Однако могут быть и другие варианты:

  • Квартира в ипотеку для сдачи в аренду. При заключении договора с банковской организацией нужно прописать в нем эту возможность, сообщив банку, что арендная плата будет перечисляться на взносы по ссуде.
  • С уже заключенном контракте сделать изменения. В таком случае сдача в аренду будет правомочной. Чтобы банк пошел на встречу в этом вопросе, нужно сообщить, что без сдачи в аренду жилья вы не сможете выплачивать займ в установленном порядке. Финансовые организации не хотят превращать обычную ипотеку в осложненную задолженность, поэтому дают согласие перезаключить контракт с пометкой о возможности сдать ипотечную квартиру в аренду.

Если банковское учреждение сделает соответствующие изменения в кредитном договоре, скорее всего оно внесет ограничение на продолжительность арендного договора. Ипотечное жилье можно передавать по арендному договору под сумму больше, чем взносы по ипотеке. По закону, размер арендной платы банковское заведение ограничивать не может.

Многие банки не вносят никаких ограничений либо лояльно относятся к возможности передачи в арендное пользование залоговой недвижимости.

Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке инвесторам?

Ранее инвесторам было выгодно покупать недвижимые объекты для сдачи арендаторам. За счет этого они могли спокойно выкупить недвижимость и сдавать ее дальше. Однако вводимые сейчас ограничения в корне изменили положение вещей. Теперь инвесторам абсолютно невыгодно брать ипотечный займ, поскольку сдавать жилье не получится.

Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?

Пока долг по ипотечному займу не выплачен полностью, а в договоре указан пункт, запрещающий сдачу ипотечной квартиры, сдавать ее нельзя. Когда все взносы будут сделаны, а с недвижимости будут сняты все обременения, владелец сможет абсолютно свободно распоряжаться имуществом, в т.ч. передавать арендатору.

Можно ли ипотечную квартиру сдать в аренду, если есть запрет?

Единственным вариантом, взять в ипотеку квартиру и сдавать, даже если банк внес в договор запрет, является устный арендный договор. Банковское заведение не сможет доказать его наличие, а арендодатель и арендатор получат свою выгоду. Письменный договор – нарушение закона, а значит и риски для заемщика и арендатора, которого могут принудительно выселить.

Повышайте уровень собственных знаний в финансовом деле, и вы всегда сможете обеспечить себе и близким финансовую базу и безопасность. Обучающие курсы научат экономить, правильно управлять деньгами, инвестировать и получать пассивный доход.

Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду proxy?url=https%3A%2F%2Fcapitalogy.io%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fpicrel1-5

Онлайн мастер-класс по инвестициям. Записывайся!

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka.realty.rbc.ru%2Fmedia%2Farticle%2FTASS_10108552-1.jpg.690x395_q85_crop_upscale

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».

Читайте так же:  Ипотечный калькулятор росбанка 2019 с комментариями

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».

Если вы арендатор

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Сберечь и приумножить: выгодно ли покупать квартиру в ипотеку и сдавать её в аренду?

Вложения в недвижимость не перестают быть популярным способом сохранения денежных средств. Как правило, жилье на первичном рынке с течением времени дорожает, особенно в пределах Петербурга, а на вторичном – падает в цене. Мест под застройку остается все меньше, поэтому имеет смысл купить квартиру сегодня и прилично заработать на ее продаже через несколько лет либо получить доход от сдачи в аренду.

Что делать, если у вас нет настолько крупной суммы, чтобы вложить ее в недвижимость? На этот случай есть ипотечный кредит, а ежемесячные платежи по нему можно компенсировать сдачей жилья в аренду. Может ли такая схема «отбить» средства, вложенные в квартиру или даже принести дополнительный доход? Разберемся во всех нюансах.

Первым делом необходимо понять, можно ли сдать квартиру, взятую в ипотеку? Законодатель дает ответ на этот вопрос в ст. 346 Гражданского кодекса. Из ее текста следует, что залогодатель может передавать без согласия залогодержателя имущество во временное владение или пользование, если иное не предусмотрено законом или договором.

Читайте так же:  Сколько времени кредитная история хранится

Иначе говоря, если вы (залогодатель) не оговорили с банком (залогодержателем) ваши взаимоотношения на этот счет, то никаких преград нет.

Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду proxy?url=https%3A%2F%2Fspbhomes.ru%2Fscience%2Fkupit-kvartiru-i-sdavat-v-arendu%2Ffiles%2Fscience_item%2F13%2F0%2F%25D0%25B2%25D1%258B%25D0%25B3%25D0%25BE%25D0%25B4%25D0%25B0%25D0%25B0%25D1%2580%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25B4%25D0%25B04.1505134257.jpg.preview

На практике все сложнее. Банки часто прописывают в своих договорах условие либо о запрете сдачи в наем, либо о необходимости получения согласия на сдачу.

К примеру, Сбербанк в свой типовой договор включает следующую формулировку: «Не сдавать объект недвижимости в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Кредитора».

Банки опасаются за судьбу недвижимости, которая находится у них в залоге, так как есть риск перехода собственности от залогодателя к банку. А в случае постоянной сдачи в аренду жилье может уменьшить свою стоимость из-за износа.

Если вы планируете сдавать купленное жилье в аренду, то внимательно читайте условия договора, чтобы избежать недопонимания.

На практике же, мало кто уведомляет банк о том, что намерен сдать квартиру в аренду. А без зарегистрированного договора аренды данную информацию банку будет крайне сложно получить.

Теперь разберемся, выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в наем или лучше не рисковать. Успех мероприятия зависит от многих факторов:

  • характеристик самой квартиры;
  • первоначального взноса;
  • ставки по ипотечному кредиту;
  • срока ипотеки;
  • арендных платежей.

Не всякий объект можно выгодно сдать в наем, а значит к поиску квартиры для сдачи следует подойти обстоятельно.

Обо всех требованиях к «идеальной» квартире для сдачи в аренду читайте тут. Основные моменты:

  • Выбирайте квартиру в домах эконом- или комфорт-класса. Помните, чем меньше первоначальные вложения, тем легче будет их окупить.
  • Расположение – ключевой момент. Чем ближе к метро или к остановке общественного транспорта, тем лучше.
  • Лучше купить квартиру с отделкой от застройщика. Вы сэкономите время и деньги, начав сдавать сразу после получения ключей.
  • Самые востребованные варианты – небольшие одно- и двухкомнатные лоты с функциональными планировками, а также студии.

Теперь обратим внимание на условия ипотечного договора, которые наиболее выгодны для нас в случае последующей сдачи в аренду.

От величины первого взноса по ипотеке зависит весь дальнейший расчет. Чем больше вы платите сразу, тем меньшая сумма кредита, следовательно, сумма переплат. Самый лучший вариант – отдать максимально возможный первоначальный взнос, что уменьшит сумму первоначальных вложений и позволит выгодно сдавать квартиру в ипотеке.

Кроме того, процентная ставка по ипотеке зависит от величины первого взноса.

Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду proxy?url=https%3A%2F%2Fspbhomes.ru%2Fscience%2Fkupit-kvartiru-i-sdavat-v-arendu%2Ffiles%2Fscience_item%2F13%2F0%2Fmoney-2724235_960_720.1505134369.jpg.preview

В качестве примера возьмем стоимость квартиры в 3 млн руб. При первом взносе в 10%, сроке кредита 10 лет и ставке 10% переплата составит 1 581 683 рублей. При тех же условиях, но первом взносе в 40% переплата составит 1 054 455 рублей.
К сожалению, не у всех, кто берет ипотеку, есть возможность внести значительный первый платеж.

Рассмотрим еще одну ситуацию. Мы выбрали дешевую квартиру-студию не очень далеко от метро. При стоимости квартиры в 2,5 млн руб, первом платеже в 10%, сроке кредита в 15 лет и 10% ставки переплата составит 2,102 млн рублей.

Инструмент рассрочки подходит далеко не всем покупателям, хотя имеет свои преимущества. Застройщики предлагают два основных варианта рассрочки: беспроцентная и процентная.

Беспроцентная предоставляется на срок 2-3 года либо до окончания строительства. Размер первоначального взноса, как правило, от 20 до 40%. Схемы оплаты могут быть самыми разными. Беспроцентный вариант оптимален, поскольку вы не переплачиваете за квартиру, а значит с большей вероятностью позволит с помощью сдачи в наем окупить стоимость жилья.

После завершения строительства объекта действуют процентные рассрочки. Переплата по ним будет меньше, чем в случае с ипотекой, поскольку они предоставляются на более короткий срок. Но иногда бывает, что выгоднее взять ипотеку, поэтому лучше просчитать оба варианта.

До этого момента мы рассматривали возможность покупки квартиры в строящемся доме. Однако застройщики часто распродают остатки жилья уже после ввода дома в эксплуатацию. Выгодно ли купить квартиру в ипотеку в сданном доме для дальнейшего извлечения прибыли?

Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду proxy?url=https%3A%2F%2Fspbhomes.ru%2Fscience%2Fkupit-kvartiru-i-sdavat-v-arendu%2Ffiles%2Fscience_item%2F13%2F0%2Fcalculator-1680905_960_720.1505134560.jpg.preview

Ряд параметров квартиры вы можете оценить сразу, вне зависимости от того, стоится дом или уже готов. Это касается расположения дома и планировки квартиры – зачастую на это обращают внимание арендаторы. Однако следует учитывать и другие нюансы.

Плюсы покупки жилья в готовом доме:

  • Можно в полной мере оценить развитость инфраструктуры, которая важна для арендатора;
  • Вы сразу сможете погашать платежи по ипотеке за счет аренды.
  • Жилье в сданном доме дороже, чем в строящемся;
  • Существует риск переноса сроков строительства.

Таким образом, покупка готового жилья без лишних рисков обойдется дороже, а значит и компенсировать стоимость квартиры будет труднее.

Обратимся к расчетам для того, чтобы ответить на вопрос: «Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку и компенсировать ее стоимость за счет аренды?».

Вернемся к приведенному ранее примеру с самой дешевой квартирой-студией за 2,5 млн, которую взяли в ипотеку на 15 лет, со ставкой 10% годовых и 10% первоначальным взносом. В конечном итоге ее цена из-за кредита составит 4, 602 млн рублей (рассчитать можно тут). Ежемесячный взнос по ипотеке – 24 178 руб.

Если вам удастся без простоя сдавать такую квартиру за 25 тыс. рублей, то ее стоимость окупится за 18 лет, без учета увеличения арендных платежей.

Если же допустить увеличение стоимости аренды не менее, чем на 2 тысячи рублей в месяц, то квартира окупится за 12 лет и 5 месяцев. При данном расчете стоимость ежемесячного взноса по ипотеке будет перекрываться арендным платежом.

Изображение - Взять ипотеку для сдачи жилья в аренду 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.8 проголосовавших: 9

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here