Текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в россии

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в россии" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Об истории и текущей ситуации на ипотечном рынке РФ

В каждом экономически развитом государстве существенную часть рынка банковских услуг занимает ипотечное кредитование. Какими бы ни были зарплаты у населения — зачастую на покупку жилья гражданам приходится собирать не один год. Чтобы не откладывать приобретение такой желаемой жилплощади и существует ипотека.

Ниже IQReview рассмотрит текущее состояние российского ипотечного рынка.

Рынок ипотечного кредитования — это система, которая состоит из следующих составляющих:

  1. Рынок ипотечных кредитов (первичный). Сюда входит сфера деятельности заемщика и кредитора, то есть участниками являются граждане, которые берут ипотеку, и банки, которые выдают кредиты на покупку жилья.
  2. Рынок ипотечных бумаг (вторичный). Это продажа ценных бумаг (закладных), которые выпускаются банками и продаются инвесторам.
  3. Рынок недвижимости. Включает операции с самой недвижимостью.

Схема взаимодействия между тремя составляющими выглядит так:

  1. Заемщик (гражданин, желающий приобрести жилье в ипотеку) обращается в банк, который предоставляет кредиты на жилье.
  2. Банк оценивает финансовое состояние заемщика, и определяет (в случае положительного решения по ипотеке): максимально возможный размер кредита; длительность выплат; размер ежемесячного платежа.
  3. В случае одобрения и согласования условий между участниками сделки (банк с одной стороны и заемщик с другой) заключается договор.
  4. Между заемщиком и продавцом недвижимости оформляется договор купли-продажи выбранной квартиры.
  5. Между банком и заемщиком оформляется кредитный договор.
  6. По требованию банка заемщик оформляет страховку на жизнь и на купленное в ипотеку жилье.
Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

В данном случае банк (кредитор) создает первичный рынок ипотеки. По усмотрению он может либо оставить выданные закладные у себя в портфеле, либо отдать их инвесторам. Инвесторы в данном случае создают вторичный рынок бумаг и обеспечивают бюджет банка средствами. Эти деньги банк может потратить на выдачу новых кредитов — после чего цикл повторяется.

По статистике, в государствах, имеющих развитую и стабильную экономику, население берет ипотечные кредиты более чем на 90% операций с недвижимостью. Обычно кредиты на жилье дешевле, чем потребительские — годовой процент в среднем составляет 5-7% (чем стабильнее и лучше экономическая ситуация, тем ниже процент, и наоборот).

Считается, что в России ипотечное кредитование появилось лишь в «девяностые» (а как более известное и массовое явление и того позже — примерно ближе к середине «нулевых»). Однако первые подобные услуги существовали и раньше: еще в 1754 году, при императрице Елизавете в Российской Империи банки выдавали ипотечные кредиты. Естественно, что спрос на них был не такой массовый, как сейчас, да и ориентированы они были не на среднестатистических граждан, а скорее на зажиточный класс.

Однако подобные услуги у российских банков все равно были актуальны и продолжали развиваться до самой революции 1917 года. После переворота на долгие годы об ипотечном кредитовании позабыли: при СССР такого понятия попросту не было.

А вот в современной форме ипотечный рынок России действительно зародился лишь в конце прошлого века, уже после распада Союза. Первые «шаги» российские банки на рынке ипотеки сделали в 1995 году. Первопроходцами были «Сбербанк» и «ДельтаКредит», которые стали выдавать населению кредиты под залог уже имеющейся недвижимости.

С тех пор условия выдачи частично изменились, став мягче и лояльнее к заемщику. К примеру, в «девяностые» ипотека выдавалась только тем, кто имеет официальный доход, а теперь учитываются и иные источники дохода. С другой стороны, раньше от заемщика требовали намного меньше справок и документов. Существовал еще один важный нюанс: раньше ипотечные кредиты выдавались только для приобретения вторичной недвижимости. Развитие ипотечного рынка в этом направлении не стимулировало строительную отрасль.

В кризис 1998 года российский рынок ипотечного кредитования, который только-только начал развиваться и набирать обороты, был позабыт из-за дефолта и проблем, которые за ним последовали. На несколько лет развитие этого направления остановилось: у банков не было средств на кредиты, у населения — возможности стабильно их выплачивать.

Изображение - Текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в россии ryinok-ipotechnogo-kapitala

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Восстановление после дефолта началось лишь к началу «нулевых», начиная с 2002 года. Интерес к ипотеке вновь возник в 2005-2007, когда реальные доходы граждан стали постепенно увеличиваться. Тогда же началось и активное развитие рынка: чтобы привлечь клиентов, банки создавали различные предложения. Вместе с этим начал развиваться и рынок недвижимости: спрос пошел вверх, а вместе с ним — и цены на недвижимость.

Кратко в цифрах:

  • за 2005 год объем ипотечных кредитов в РФ составил чуть более 56 миллиардов рублей;
  • за 2006 год — более 263 миллиардов рублей;
  • за 2007 год — более 556 миллиардов рублей.

Существенный скачок приостановился в очередной кризис, разразившийся в 2008. Экономические проблемы привели к падению цен на недвижимость на 20-40%. Вдобавок к этому, часть банков помельче ушли с рынка (или свернули свои ипотечные программы), поскольку не имели средств на выдачу кредитов. В кризисный период такие услуги остались только у крупных банков, однако и у тех количество выданных займов снизилось в разы. Как результат ухудшения платежеспособности клиентов — стали ужесточаться условия выдачи ипотеки.

Читайте так же:  Что такое согласие на продажу квартиры от супруга и его образец 2019 года

Восстановление ситуации началось в 2009 году. Этому способствовало правительство РФ, которое разработало программу для поддержки заемщиков. На это из бюджета было затрачено 250 млрд рублей. Эти средства пошли на рефинансирование кредитов, что ускорило процесс восстановления. Такие действия привели к тому, что в 2010 спрос на кредиты стал расти, а в 2011 ставки вновь снизились до отметки 11.5-12% годовых.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

В 2014 году на рынке ипотечного кредитования вместе с очередным кризисом снова начались проблемы. Проценты по кредитам подскочили до 20%. Вдобавок, возникли серьезные проблемы у тех, кто брал кредиты в валюте — из-за возросшего примерно в 2 раза курса доллара и евро эти заемщики перестали справляться с выплатами. Для стабилизации рынка правительство РФ снова выделило бюджетные средства и создало возможность льготных условий со ставкой в 13%.

На ближайшее будущее известны такие планы: к 2018 году власти обещают добиться снижения ипотечной ставки до 7% годовых.

Статистика выданных ипотечных жилищных кредитов

Анализ ипотечного рынка не будет полным без конкретных предприятий, которые работают на нем на данный момент.

Самыми крупными компаниями, выдающими кредиты на недвижимость в РФ, сейчас являются («места» в рейтинге распределены по состоянию на 1 января 2017):

  1. Сбербанк.
  2. ВТБ24.
  3. АИЖК.
  4. Газпромбанк.
  5. Россельхозбанк.
  6. Дельтакредит.
  7. ВТБ.
  8. ФК Открытие.
  9. Райффайзенбанк.
  10. Связь-банк.

Условия у большинства организаций примерно одинаковые:

Отдельно стоит сказать о различных вариантах оформления ипотеки. Она может быть:

  1. Стандартная. Обычный вариант, подходящий для тех, кто не имеет права на предусмотренные государством или банком льготы. Отличается самыми высокими (по сравнению с льготными категориями) ставками.
  2. Военная ипотека. Вариант для военнослужащих. Отличается в первую очередь ставками, которые чуть ниже, чем у стандартных ипотечных программ. В 2015 году средняя ставка по военной ипотеке составляла 8%, в 2016 — порядка 12%.
  3. Ипотека с государственной поддержкой. Кредиты такого плана могут оформляться только на жилье, которое строится, причем строится с участием денег этого же банка. Условия таких программ могут частично отличаться от стандартного кредита. Средняя годовая ставка — 12%.
  4. «Российская семья» (или «Обеспечение жильем молодых семей»). На данный момент срок действия — до 2020 года. Подходит для молодых семей (если хотя бы один из ее членов моложе 35 лет), которые живут в непригодных условиях (коммунальные квартиры, недостаточное количество площади по региональным нормам).

Современная ситуация на рынке ипотечного кредитования в РФ

Изображение - Текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в россии 3d266a721598941a7413b924a15cb704

Рубрика: Финансы, деньги и кредит

Дата публикации: 07.07.2015

Статья просмотрена: 2863 раза

Шульга Н. М. Современная ситуация на рынке ипотечного кредитования в РФ // Вопросы экономики и управления. — 2015. — №1. — С. 17-20. — URL https://moluch.ru/th/5/archive/10/195/ (дата обращения: 28.02.2019).

На сегодняшний день ипотечное кредитование в РФ имеет достаточное развитие. Ипотека является одним из флагманских банковских продуктов не только в Российской экономической системе, но и во всем развитом мире. Так, рынок ипотечного кредитования хорошо развит в странах Европы, а в США он достигает отметки в 90 % от ВВП.

Широкое развитие ипотечного кредитования стало существенным фактором социальной стабильности. Для некоторых слоев населения, которые ранее не могли позволить себе иметь собственную недвижимость, появилась возможность приобретения жилья без значительного ущерба личного семейного бюджета. [6, с.72]

Проведя анализ динамики изменения выданных ипотечных жилищных кредитов по годам [см. табл. 1], видно динамичное развитие рынка ипотеки, несмотря на общее замедление экономического роста в стране.

За 2014 год по сравнению с 2012 годом число выданных кредитов на ипотеку возросло в 1,46 раз или на 320,6 млрд. руб. в абсолютном выражении. [1, эл.ресурс]

Динамика изменения выданных ипотечных жилищных кредитов

Количество выданных кредитов (млрд. руб.)

Всего в 2014 году было выдано 1 012 312 ипотечных кредитов на общую сумму

1 762,6 млрд рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза — в денежном выражении. Однако месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались — от 52 % в январе до 13 % в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения банками требований к заемщикам. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля в середине месяца и опасений резкого роста ставок по ипотеке вследствие повышения ключевой ставки до 17 %. Ряд банков приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов, включая уже одобренные ранее, или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5–16 % (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). [7, с.120]

В 2014 году объемы выданных кредитов достигли своего пикового значения. По прогнозам экспертов объем выдачи ипотечных кредитов в 2015 году составит 1 трлн. рублей.

Анализ ценовой динамики рынка жилья показывает, что развитие ипотеки не приводит к формированию «пузыря» — рост цен на жилье по итогам 9 месяцев 2014 года по отношению к соответствующему периоду 2013 года в среднем составил 5,2 %. С учетом зафиксированной по итогам 9 месяцев годовой инфляции в 7,2 % можно констатировать даже снижение реальных цен на жилье, и, соответственно, рост его доступности для населения.

Читайте так же:  Как оформить ипотеку без первоначального взноса в сбербанке

Дальнейшая динамика цен на жилье будет определяться соотношением спроса и предложения. При этом в условиях роста рисков замедления экономики можно ожидать снижения активности (числа сделок) на рынке жилья и вероятного снижения цен на жилье в реальном (за вычетом инфляции) выражении. [4, с.46]

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, по данным на 01.10.2014 года, суммарный ипотечный портфель на балансах банков составил 3 277,4 млрд рублей, что на 36,6 % превышает уровень соответствующего периода 2013 года. В ипотечном портфеле доля проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней) стабильна — 2,0 %, во многом за счет высоких темпов роста ипотечного портфеля. При этом настороженность вызывает рост просроченной задолженности в абсолютном выражении: за 9 месяцев 2014 г. она увеличилась на 21,3 % до 65,5 млрд рублей. [8, с.44]

Следует отметить, что качество портфеля кредитов населению в целом (включая не обеспеченные залогом кредиты) снижается. Наблюдается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных населению (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.10.2014 г. составила 7,8 % по сравнению с 5,8 % на 01.01.2014 г.).

При этом качество ипотечного портфеля пока остается на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,0 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет около 95,2 %. [3, с.23]

Изображение - Текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в россии image001

Рис. 1. Доля просроченной задолженности в 2012–2014 гг. [1, эл.ресурс]

Исходя из [рис. 1.] доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2014 г. составила 1,3 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности равна 0,9 %, а по валютной — 14,0 %. Объем просроченных валютных платежей составляет 15,2 млрд рублей (36,1 % от всего объема просроченных платежей).

Анализ месячных темпов роста выдачи ипотеки [рис. 2] свидетельствует о замедлении развития рынка ипотеки: объемы выданных кредитов снизились до 20 %-23 % в августе-сентябре 2014 года (по сравнению с августом-сентябрем 2013 года), в то время как в январе они составляли 52 %.

Изображение - Текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в россии image002

Рис. 2. Динамика темпов роста объёмов выдачи ипотечных кредитов в 2013–2015 году, % к соответствующему месяцу предыдущего года [2, эл.ресурс]

Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5–16 % (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. [5, с.37] Вместе с тем, разработанная Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства.

В 2014 году средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5 %, что примерно соответствует уровню 2013 года. Вместе с тем, в декабре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2 %, а в январе 2015 г. — уже по ставке 14,2 %, что является максимумом с конца 2010 года.

Изображение - Текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в россии image003

Рис. 3. Ставки по ипотечным кредитам в рублях выданным в течении месяца в 2011–2015 году, % [2, эл.ресурс]

Несмотря на то, что макроэкономическая ситуация в целом по стране ухудшилась за последнее время, рынок ипотечного кредитования не пострадал и остаётся одним из основных источников роста банковского кредитования. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет более 3 трлн. руб., а его качество остаётся на высоком уровне.

Дальнейшее развитие ситуации и возможность реализации накопленных ранее рисков зависит от способности кредитных организаций адаптироваться к изменившимся условиям. В наиболее вероятном на текущий момент сценарии ожидается сохранение тенденций к замедлению экономического роста по сравнению с прошлым годом, что будет способствовать замедлению роста потребительского кредитования и увеличит риски нарастания проблем в банковском секторе, в первую очередь, в секторе необеспеченного кредитования.

1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]: Режим доступа — http://www.ahml.ru/

2. Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации статистика по кредитным учреждениям [Электронный ресурс]: Режим доступа- http://www.cbr.ru/

3. Авсейко, М. Методика оценки и сравнения качества кредитных портфелей банков./Авсейко, М.// Банковский вестник. — 2013. — № 11–23 с.

4. Белоглазова, Г.Н., Кроливецкая, Л. П. Банковское дело. Организация деятельности коммерческого банка: учебник. — М.: Издательство Юрайт, 2014–46 с.

5. Жукова, Е. Ф. Банки и банковские операции: учебник. — Мн.: Юнити, 2014–37 с.

6. Кроливецкая, Л. П. Банковское дело. Кредитная деятельность коммерческих банков: учебник / Л. П. Кроливецкая. — М.: Кнорус, 2013- 72 с.

7. Панова, Г. С. Анализ финансового состояния коммерческого банка / Г. С. Панова. — М.: Финансы и статистика, 2012–120 с.

Читайте так же:  Что делать, если сбербанк навязывает кредитную карту

8. Печникова А. В. Денежно-кредитная политика Банка России: стратегия и тактика // Банковские услуги. — 2012–44 с.

Состояние и тенденции развития рынка ипотечного.

кредит, ипотечное кредитование, ипотечный портфель, млрд рублей, баланс банков, ставок, суммарный ипотечный портфель, абсолютное выражение, высокий уровень, экономический рост.

Задолженность по ипотечному кредитованию в РФ: причины.

кредит, ипотечное кредитование, ипотечный портфель, млрд рублей, баланс банков, ставок, суммарный ипотечный портфель, абсолютное выражение, высокий уровень, экономический рост.

Ипотечное жилищное кредитование в России | Статья в журнале.

кредит, ипотечное кредитование, ипотечный портфель, млрд рублей, баланс банков, ставок, суммарный ипотечный портфель, абсолютное выражение, высокий уровень, экономический рост.

Ипотека: кабала или шанс? | Статья в журнале «Молодой ученый»

кредит, ипотечное кредитование, ипотечный портфель, млрд рублей, баланс банков, ставок, суммарный ипотечный портфель, абсолютное выражение, высокий уровень, экономический рост.

Инновации на рынке ипотеки | Статья в журнале «Молодой ученый»

кредит, ипотечное кредитование, ипотечный портфель, млрд рублей, баланс банков, ставок, суммарный ипотечный портфель, абсолютное выражение, высокий уровень, экономический рост.

Оценка банковского кредитования в 2015 году | Статья в журнале.

кредит, ипотечное кредитование, ипотечный портфель, млрд рублей, баланс банков, ставок, суммарный ипотечный портфель, абсолютное выражение, высокий уровень, экономический рост.

Банковское ипотечное жилищное кредитование: оценка.

ипотечное кредитование, ипотека, Россия, банк, Российская Федерация, приобретение жилья, кредит, рынок жилья, ипотечный рынок, ипотечное жилищное кредитование.

Банковское ипотечное жилищное кредитование в России

ипотечное кредитование, Россия, ипотечный кредит, банк, округ, кредит, ипотечный рынок, ипотека, жилищная проблема, участник рынка.

ипотечное кредитование, Россия, жилищное кредитование, млрд, кредит, ипотечная ставка, Динамик объемов, программа господдержки.

Анализ развития ипотечного кредитования в России

ипотечное кредитование, кредит, Реструктуризация ипотеки, млрд, темп роста, ипотечное жилищное кредитование, иностранная валюта, абсолютный прирост, ипотечный кредит, наименьший прирост.

2.1. Текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования в России

рублей).
Объем предоставленных банками РФ ипотечных жилищных кредитов в 2009 г. составил 152,5 млрд. рублей, что в 4,3 раза меньше, чем в 2008 г. (655,8 млрд. рублей). Объем предоставленных ипотечных кредитов в рублях в 2009 г. составил 143 млрд. рублей, что в 4 раза меньше, чем в 2008 г., в иностранной валюте – 9,5 млрд. рублей, что в 10 раз меньше, чем в 2008 г. (95,1 млрд. рублей) (табл. 2.1.).

Таблица 2.1. Поквартальный объем выданных кредитов, млн. руб.[23]

Лидерами по объему ипотечных кредитов, выданных в рублях за 1 квартал 2010 года, стали регионы – г. Москва, Тюменская область, Московская область, г. Санкт-Петербург, Новосибирская область и другие (4916 млн. руб., 3966 млн. руб., 2556 млн. руб., 1642 млн. руб., 1 604 млн. руб. соответственно) (табл.2.2.).

Таблица 2.2. Регионы – лидеры по объему ипотечных кредитов в рублях, выданных за 1 квартал 2010 года[24]

Лидерами по объему ипотечных кредитов, выданных в валюте за 1 квартал 2010 года, являются регионы – г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург, Калининградская область, Краснодарский край и другие (1679 млн. руб., 386 млн. руб., 182 млн. руб., 59 млн. руб., 55 млн. руб. соответственно) (табл. 2.3.).
Таблица 2.3. Регионы – лидеры по объему ипотечных кредитов в валюте, выданных за 1 квартал 2010 года[25]

Количество предоставленных ипотечных кредитов в 2009 г. уменьшилось в 2,7 раза – до 130 с 350 тысяч в 2008 г. (табл. 2.4.)

Таблица 2.4. Количество выданных кредитов с 2006 по 2009 год, тысяч (на конец периода)[26]

Совокупная задолженность физических лиц по ипотечным кредитам за 2009 год снизилась на 45,01 млрд рублей, или на 6,3%, до 1 трлн рублей. В том числе задолженность по рублевым кредитам сократилась на 4,2% – до 812,7 млрд рублей, по валютным – на 14,4%, до 198,1 млрд рублей. (табл.2.5.).

Таблица 2.5. Объем задолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн. руб.[27]

Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам за год вырос в 2,7 раза – до 31,0 млрд рублей с 11,5 млрд рублей. В том числе по рублевым кредитам просрочка увеличилась в 3,5 раза – до 18,5 млрд рублей, по валютным – в 2 раза – до 12,5 млрд рублей (табл.2.6.).

Таблица 2.6. Объем просроченной задолженности по жилищным ипотечным кредитам (на конец периода), млн. руб.[28]

Регионы-лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в рублях на 01.04.2010 – г. Москва, Московская область, Самарская область, Кемеровская область, Челябинская область и другие (2093 млн. руб., 2004 млн. руб., 1214 млн. руб., 928 млн. руб., 877 млн. руб. соответственно) (табл.2.7.).

Таблица 2.7. Лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в рублях на 01.04.2010[29]

Лидерами по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в валюте на 01.04.2010 – г. Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Тверская область, Калининградская область и другие (6530 млн. руб., 3671 млн. руб., 633 млн. руб., 232 млн. руб., 196 млн. руб. соответственно) (табл.2.8.).

Таблица 2.8. Лидеры по объему просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным в валюте на 01.04.2010[30]

Таблица 2.9. Фиксированные ставки по собственным программам ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке на 16 мая 2010 года[31]

Рябинина Е.В. Развитие рынка ипотечного кредитования в России // Экономика и бизнес: теория и практика – 2017. – №5. – С. 205-212

Развити е рынка ипотечного кредитования в россии

Читайте так же:  Где получить кредит под строительство дома

Е.В. Р ябинина , к анд . э кон . наук , доцент

Финансов ый университет при Правительстве РФ

(Россия, г . Москва)

Аннотация. В статье рассматриваются основные этапы становления ипотечного дела в России с середины X IV века до настоящего времени. Про веден анализ изменения процентных ставок по ипотечным кредитам начиная с 2000 года. Рассмотрена динам и ка объ ема выданных ипотечных кредитов, а также доля про сроченных кредитов в общем объеме выданных ипотечных кредитов. На основании анализа текущей ситуации на ро с сийском рынке ипотечного кредитования даны выводы по перспективам развития рынка ипотечного кредитования в России.

Ключевые слова : ипотека, ипотечный кредит, рынок ипотеки, кредитование, креди т ные организации, АИЖК.

Одним из первых видов кредитования на Руси, как ни странно, было именно ип о течное кредитование. В ст а рой России в середине XIV в. возникает понятие «з а клада». Оно появляется одн о временно с возникновением права частной собстве н ности на землю, но, однако, на протяж е нии длительного времени законодательн о го оформления заклада не существует.

Императрицей Елизаветой Петровной в 1754 году был учрежден Государственный Заемный Банк в целях организации ип о течного кредитования дворянам. Основной фун к цией учреждения являлась выдача обеспеченных движимым и недвижимым имуществом ссуд, при этом условиями кредитования была предусмотрена реал и зация обеспечительного предмета в целях удовлетворения требований Банка. [ 1] Обязательным условием пр е доставления ссуды являлось поручительство третьих лиц, которые ручались за прина д лежность предмета зал ога конкретному лицу — зае м щику [2] . В случае неуспешной реализ а ции предмета залога по долгам отвечало и остальное имущество должника.

В Государственном Заемном Банке также было образовано первое страховое учреждение в России — страховая экспед и ция, которая, в свою очередь, закрепила манифестом обязанность страхования п е редаваемых в залог каменных домов. Страхование предмета залога включало в себя процедуру составления архитекту р ного плана предмета залога, который, в свою очередь, являлся составной частью страховых документов, в том числе, стр а хового полиса. Пакет страховых докуме н тов подлежал передаче в Государственный Заемный Банк.

Выпуск первых бумажных денежных сре дств в Р оссии – ассигнаций был закр е плен манифестом Екатерины II в октябре 1768 года. Процедура эмиссии осущест в лялась ассигнационными банками, кот о рые были созданы для данных целей в 1769 году в Москве и Санкт-Петербурге. [ 1 ]

Следующий этап 70-х годов XIX стол е тия характеризуется активным развитием кредитной системы страны — в России де й ствует 11 ипотечных земельных банков, сы г равших одну из важнейших ролей в развитии банковской системы страны в силу того, что именно акционеры данных учреждений проводили значительную часть операций с недвижимостью и зе м лей.

В 1917 году в России уже была сформ и рована полноценная законодательно-обеспеченная банковская кредитная си с тема, позволяющая осуществлять долг о срочное кредитование з аемщиков [1 ] . В финансовое обращение начинают пост у пать ипотечные ценные бумаги, такие как закладные, векселя, сертификаты, закла д ные листы, а также различные обязател ь ства.

Возможность долгосрочного ипотечн о го кредитования способствовала активн о му развитию промышленности, сельского хозяйства и экономики в целом. Россия по разв и тию финансовой кредитной системы ничуть не проигрывала Западноевропе й ской державе, более того, объемы росси й ских ценных бумаг, обеспеченных ипоте ч ными обязательствами, на финансовых рынках Европы значительно превышали европейские. Специфич е ский российский опыт долгосрочного кредитования, разн о образие кредитных инструментов и техн о логий, а также наличие развитой инфр а структуры в области ипотечного кредит о вания, несомненно, сыграли большую роль в развитии как европейской, так и амер и канской моделей ипотечного кредитов а ния.

Однако развитие ипотеки в советском периоде было приостановлено, в связи с тем, что в указанное время не существов а ло основы для поддержания рынка недв и жимости, т.к. почти весь жилищный фонд был сосредоточен в р уках единоличного собственника – государства. Тогда в конце 50-х годов пришли к выводу, что крайне необходимо возо б новлять кредитование на цели приобретения жилья и подключить к финансированию строительства жилья в городах накопления самих граждан.

Так , в организации кредитования инд и видуального жилищного строительства , Госбанк СССР определил основные пр а вила, свойственные и классической ип о течной системе: обеспечивалась привязка строящегося объекта к земельному учас т ку, проводился первичный и вторичный ипотечные учеты, получила свое распр о странение система защиты прав банка п е ред другими кредиторами в виде приор и тетного права погашения кред и та. Однако, несмотря на активные положительные сдвиги в области кредитования, полноце н ное решение жилищной проблемы так и не было найдено, а в конце перестройки, к сожалению, ситуация даже ухудшилась.

Следует отметить, что в СССР коопер а тивное жилищное строительство занимало небольшую долю в сегменте рыночных отношений, и составляло лишь 4% от о б щего объема жилищного фонда. В пре д дверии рыночных преобразований в Ро с сии, государство находилось на одном из последних мест по уровню жилищной обеспечен ности в рейтинге развитых стран [1 ] .

Читайте так же:  Погашение ипотеки с помощью государства

Основываясь на опыте экономически развитых стран, можно сделать вывод, что активное развитие ипотечного кредитов а ния невозможно без соответствующей поддержки на федеральном уровне. В этих целях в 1997 году в Российской Федерации было создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (в настоящее время – АО «АИЖК»), пр и званное стать главной поддержкой ро с сийской ипотеки. Постановление Прав и тел ьства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипот ечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию разв и тия системы ипотечного жилищного кр е дитования в стране. 100% акций АИЖК принадлежит Правительс тву Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имущ е ством. В 2015 году на базе АИЖК создан единый институт разв и тия в жилищной сфере. В числе задач единого института развития в жилищной сфере снижение рисков на рынке жилья и ипотеки, стим у лирование строительства доступного ж и лья, развитие механизмов финансирования объектов инженерной инфраструктуры, реализация мер антикризисной поддержки на рынке жилья и ипотеки [3 ] .

Введение Федерального Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости» №102-ФЗ от 1998 года (с изменениями и дополн е ниями) положило начало нового этапа возрождения института ипотечного кред и тования в Российской Федерации.

Принятие на федеральном уровне цел е вой программой «Жилище», распростр а нившей свое действие на период 2002-2010 гг. [3 ] , ознаменовало собой переход на следующий этап развития системы ип о течного кредитования в России. Указанная программа способствовала развитию си с темы рефинансирования жилищных кр е дитов посредством государственных г а рантий по займам АО «АИЖК».

Также следует обратить внимание на 2003 год, когда начинают реализовываться федеральные проекты «Военная ипотека» и «Доступное и комфортное жилье – гра ж данам России» [4 ] . Указанный период ра з вития ипотечного кредитования связан с процессом совершенствования законод а тельной базы, регулирующей деятельность различных суб ъ ектов ипотечного рынка. В 2004 году Государственная Дума также принимает несколько законопроектов, п о зволяющих увеличить доступность жилья. 2008 год становится переломным для сф е ры ипотечного кредитования в России, – год начала мирового финансов о го кризиса. В течение указанного периода изменились основные условия и процессы взаимоде й ствия коммерческих банков с клиентами, а также значительно изменилось о т ношение клиентов к самому термину «ипотека»: если до кризиса ипотечное кредитование воспринималось всеми, как банковская у с луга, ориентированная на развитие и укр е пление экономики страны, на рост благ о состояния населения в целом, то в кризи с ный период термин стал ассоциироваться с причиной падения экономических показ а телей и с осно в ной причиной финансового кризиса. [ 5 ]

На 2009 год пришлись основные п о следстви я кризиса: коммерческие банки практически приостановили предоставл е ние ипотечных кредитов. Если в 2008 году банками было предоставлено ипотечных кредитов на общую сумму 655,8 млрд. руб., то в 2009 году около 152 млрд. ру б лей, снизившись тем самым более чем в 4 раза [ 3 ] . Ситуация немного улучшилась в 2010 году, объем выданных ипотечных кредитов составил 380,1 млрд. ру б лей, но все еще далек от докризисного уровня.

С 2010 г. началось преодоление кризи с ных явлений в российской экономике и, как следствие, наблюдалось увеличение ссудной задолженности, в том числе, по ипотечным кредитам, так к I кварталу 2013 г. банкам удалось увеличить объемы кредитования до 2094 млн. руб. [6 ] .

Вплоть до 16 декабря 2014 года банки постоянно разрабатывали новые програ м мы ипотечного кредитования, расширяли перечни аккредитованных новостроек, партнеров и оценщиков, предлагали ра з личные преференции именно по кредитам. В указанный период наблюдалось знач и тельное повышение уровня лояльности кредиторов по отношению к заемщикам: в основном это выражалось в снижении пе р воначального взноса до уровня 20%, кот о рый считается нижней планкой при ста н дартном риске. У ряда ведущих банков на рынке ипотечного кредитования доля ип о течных кредитов на первичном рынке н е движ имости составляла от 50% до 70% [ 7 ] .

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) н а чиная с 2006 года объем ипотечного ж и лищного кредитования в Российской Ф е дерации постоянно увеличивался. В 2014 году в Российской Федерации было в ы дано более 1 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 1,7 трлн. руб. (прирост по сравнению с 2013 годом составил 30,8%). Средняя ставка ипотечного жилищного кредитования в 2014 году составила – 12,45%. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипоте ч ным кредитам в 2006 – 2014 гг. отражена на р исунке 1.

Изображение - Текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в россии 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 2.9 проголосовавших: 659

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here