Советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Изображение - Советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры dobrosovestnyj-priobretatel

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по Откроется в новой вкладке.”>недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно = Примеры из практики = “>мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит. В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и Откроется в новой вкладке.”>приватизация квартиры (из-за ошибок в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования Откроется в новой вкладке.”>признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Видео (кликните для воспроизведения).

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного покупателя

Изображение - Советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры izyatie-kvartiry

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – Откроется в новой вкладке.”>виндикация.

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (Откроется в новой вкладке.”>ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а Откроется в новой вкладке.”>реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.167 ГК РФ). В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е. не интересовался данными государственного реестра недвижимости (не заказывал Откроется в новой вкладке.”>Выписку ЕГРН на квартиру), не имеет на руках копий Откроется в новой вкладке.”>Выписки из Домовой книги или Откроется в новой вкладке.”>Единого жилищного документа (ЕЖД).

И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный», и тогда это понятие начинает действовать в его защиту.

Читайте так же:  Рефинансирование ипотечного кредита в аижк

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Изображение - Советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры s-chistoj-sovestyu

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить.

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры. В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см. Откроется в новой вкладке.”>документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Откроется в новой вкладке.”>Выписка из ЕГРН).

Если по данным выписки из реестра видно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны Откроется в новой вкладке.”>третьих лиц, или текущее Откроется в новой вкладке.”>право собственности Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца. А значит, Покупатель не будет признан добросовестным.

Вывод: собирая информацию и документы на покупаемую квартиру, и действуя без злого умысла, Покупатель обеспечивает себе «алиби» добросовестности, которое позволяет ему снизить опасный риск применения виндикации, в случае, если окажется, что Продавец (в т.ч. мошенник) не имел правомочий для продажи квартиры.

Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому крайне важно, помимо проверки документов на квартиру, провести проверку самого Продавца на предмет его прав и полномочий на продажу квартиры. Как это делается, рассказано на шаге ИНСТРУКЦИИ для вторичного рынка – Откроется в новой вкладке.”>«Проверка личности Продавца».

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан. При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных покупателей недвижимого имущества (см. подробности Откроется в новой вкладке.”>здесь), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором понятие «добросовестный приобретатель» защитило Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения):

“При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим.) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя“.

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о Откроется в новой вкладке.”>сроке исковой давности. Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

Изображение - Советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры ochki-h-40

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ .

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Читайте так же:  Карта для получения пенсии какая лучше

Из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры?

Изображение - Советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры 5b1801c6d5030

Один из главных страхов собственника новоприобретенного жилья ― лишиться с таким трудом заработанной квартиры. Сложности жилищного законодательства оставляют мало шансов простому покупателю разобраться, есть ли опасный подвох в ворохе подписываемых бумаг. На вопросы о существующих рисках при покупке жилья ответил Антон Гусев, руководитель бюро экономической и правовой безопасности «КРАСС Практик».

Novostroy.su: В прошлом году задолженность по ЖКУ составила 645 млрд рублей. Это на 270 млрд рублей больше, чем годом ранее. Долги по квартплате с каждым годом растут. Между тем, задолженность может грозить жильцу лишением квартиры. В каком случае человека могут выселить из собственного жилья и, кто находится в группе риска?

Антон Гусев: Риск принудительного выселения из квартиры при наличии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг существует, в первую очередь, для тех должников, чья квартира не приватизирована, и которые пользуются ею на основании договора социального найма. Выселить нанимателя и проживающих с ним членов семьи могут только при наличии двух условий: в течение полугода он вообще не делал никаких платежей за ЖКУ и у него не было для этого уважительных причин (тяжелое материальное положение из-за болезни, инвалидности, задержки выплаты зарплаты и т.п.). На практике такое выселение происходит редко, должник должен очень «постараться», чтобы суд принял решение о выселении.

Если квартира находится в собственности, то риск выселения еще ниже. В этом случае управляющая компания сначала должна подать иск о взыскании долга, потом получить исполнительный лист и, если судебные приставы не обнаружат у должника другого имущества или доходов, за счет которых можно погасить долг, то квартира может быть арестована и выставлена на торги для продажи. При этом арест квартиры и ее последующая продажа прямо запрещены законом, если у должника нет другого пригодного для проживания (в т.ч. по нормам жилой площади) жилого помещения.

Novostroy.su: Еще один долг из-за которого можно лишиться квартиры ― это просрочка по ипотеке. В каком случае банк может забрать квартиру и как этого избежать?

А.Г.: Просрочка по ипотечному кредиту ― это серьезный риск потерять квартиру. Даже если квартира является единственным жильем для должника, на эту квартиру могут по судебному решению обратить взыскание за «ипотечные долги». При этом банк не вправе забрать квартиру за долги по ипотеке, если сумма долга составляет менее 5% от стоимости квартиры и период просрочки составляет меньше трех месяцев. Если у должника есть уважительные причины, из-за которых возник долг, то суд может отсрочить торги по продаже квартиры должника на срок до года. Однако необходимо иметь в виду, что договором ипотеки может быть предусмотрен и внесудебный порядок изъятия квартиры за просрочку по ипотечному кредиту. В этом случае основания и порядок изъятия квартиры у должника должен быть подробно описан в договоре.

Изображение - Советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры 5b10d675485a4

Novostroy.su: Грозит ли жильцу лишение квартиры, если он самовольно сделал перепланировку?

А.Г.: Да, самовольная перепланировка может окончиться лишением квартиры. Причем как для нанимателя (если квартира не приватизирована), так и для собственника. На основании ст. 29 Жилищного кодекса суд может обязать восстановить квартиру в том виде, в котором она была до самовольной перепланировки, а если это не будет сделано ― выставить квартиру на торги, если она в собственности, или принудительно выселить из нее нанимателя, если квартира в социальном найме.

Novostroy.su: В СМИ часто появляются новости о соседях-Плюшкиных, которые складируют в своих квартирах мусор или заводят большое количество животных, за которыми не убирают. Может ли это стать причиной выселения недобросовестных жильцов? И что делать, если в твоем доме поселился такой сосед?

А.Г.: Закон допускает принудительное выселение из неприватизированных квартир нанимателей, которые используют жилье не по назначению или систематически нарушают права соседей. Аналогичным образом решается вопрос и с собственниками квартиры ― если они складируют в жилище мусор, разводят животных в больших количествах и т.п., суд может принять решение о продаже квартиры виновника с публичных торгов. Право на обращение в суд с такими исками имеет наймодатель или орган местного самоуправления, поэтому соседям необходимо обращаться к ним с жалобами и требованиями о подаче иска в суд.

Novostroy.su: В каком случае можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и лишить владельца квартиры?

А.Г.: Оснований для признания сделки по приобретению квартиры множество ― продавец оказался недееспособным или просто не осознавал характер своих действий при продаже квартиры, или продал квартиру под влиянием угроз или заблуждения, при сделке были нарушены права других лиц (супруга, который не давал согласия на сделку, лиц которые ранее были прописаны в квартире), нарушения при предыдущих сделках с этой квартирой и др. Одних только статей Гражданского кодекса, описывающих недействительность сделок, около двух десятков.

Читайте так же:  Где можно купить автомобиль, конфискованный банком

При этом расхожее мнение о том, что «я ― добросовестный приобретатель и мне изъятие квартиры не грозит», также может оказаться ошибочным: если продавцом являлось лицо, которое было не вправе отчуждать квартиру, либо кто-то из предыдущих собственников лишился квартиры помимо своей воли или в результате хищения.

В случае признания сделки недействительной главный риск для нового собственника состоит в том, что при наихудшем развитии событий он может по решению суда и лишиться квартиры и не получить обратно уплаченных при покупке этой квартиры денег, т.к. эти деньги очень легко исчезают, а найти их и реально получить, чаще всего невозможно.

Novostroy.su: Как при расторжении брака выселить бывшего супруга из квартиры?

А.Г.: Возможность выселения бывшего супруга из квартиры после развода зависит от нескольких факторов: если речь идет о не приватизированной квартире, и после развода супруг продолжает проживать в квартире, то за ним сохраняются те же права и обязанности, которые были до расторжения брака (право пользования помещением, вселять временных жильцов, обязанность содержать квартиру и делать в ней ремонт и т.д.). Это правило установлено ст. 67 и ст. 69 Жилищного кодекса. Шансы в судебном порядке выселить бывшего супруга из не приватизированной квартиры невелики.

Если квартира находится в собственности, то возможность выселения будет зависеть от того, относится ли квартира к общей собственности супругов, или принадлежит только одному из них. По общему правилу, общим является имущество, приобретенное во время брака по возмездным сделкам (купля-продажа, мена). Если же квартира была приобретена до заключения брака или во время брака, но безвозмездно (получена в дар или по наследству), то единственным собственником такой квартиры будет получивший её супруг.

Изображение - Советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры 5b1574d686aa8

Если квартира общая, то просто выселить одного из супругов невозможно. Квартира должна быть в равных долях разделена между супругами. На практике это означает, что квартира либо делится на две части (если позволяют ее характеристики) и фактически превращается в коммуналку, либо квартира продается и деньги от продажи делятся пополам, либо квартира остается одному из супругов, второй же должен получить от первого компенсацию. Во втором и третьем случае один из супругов перестает быть собственником, утрачивает право пользования квартирой и может быть выселен.

Если квартира принадлежит только одному из супругов, то после развода он вправе потребовать выселения другого супруга (уже бывшего) на основании ст. 31 Жилищного кодекса. Однако суд может на определенный срок сохранить за бывшим супругом право пользования жилым помещением, а если у этого бывшего супруга нет другого жилья и отсутствует возможность его приобретения, то суд может обязать собственника квартиры обеспечить другого супруга жильем (купить, арендовать и т.п.).

Novostroy.su: Что такое титульное страхование и в каких случаях оно может спасти от лишения квартиры?

А.Г.: Титульное страхование подразумевает возмещение страховой компанией убытков, причиненных утратой права собственности на приобретенную недвижимость. В отличие от страхования имущества, титульное страхование защищает не от будущих рисков, а от тех обстоятельств, которые произошли в прошлом, но остались неизвестными покупателю недвижимости.

Такой вид защиты от рисков достаточно эффективный, но имеет и свои минусы. Во-первых, это дорого. Стоимость такой страховки может составлять от 0,2 до 3% от цены недвижимости за каждый год. А риск признания сделки недействительной и изъятия квартиры у покупателя сохраняется в течение 10 лет с момента сделки. Таким образом, затраты на страхование могут достичь трети стоимости квартиры. Кроме того, при заключении договора страхования необходимо внимательно его изучить, т.к. в нем могут содержаться различные условия для отказа от выплаты страхового возмещения.

Novostroy.su: Дайте несколько советов того, как избежать потери новоприобретенного жилья?

А.Г.: Главный совет для покупателя жилья ― тщательно проверять и перепроверять все документы перед сделкой. Чем длиннее история квартиры, тем больше вероятность рисков признания сделки недействительной. Признаки таких рисков ― имевшие место приватизация квартиры, ее переход по наследству, неоднократная перепродажа в течение короткого промежутка времени или отчуждение квартиры по доверенности.

Явными сигналами для того, чтобы покупатель был осторожен, будут спешка в проведении сделки со стороны продавца или риэлтора, отказ в предоставлении документов, просьбы о занижении в договоре реальной стоимости квартиры, цена ниже среднерыночной.

Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях ― необходимо обращаться к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью. То, что сделка готовится с участием риэлтора, не является гарантией безопасности для покупателя, т.к. задача риэлтора не обнаружить все возможные риски, а провести сделку как можно быстрее.

Значительно снижает риски заключение договора в нотариальной форме. Однако 100% безопасности это также не дает, т.к. объем и глубина проводимых нотариусом проверок не всегда достаточны для получения «всей картины», особенно это касается предшествующих сделок.

Читайте так же:  Перевод денег лидер

Для того чтобы вернуть деньги, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, покупателю придется в суде доказывать свою добросовестность. При этом судьи оперируют несколькими формальными признаками. Соблюсти их нетрудно.

Редко кто из покупателей недвижимости на вторичном рынке не испытывал страхов, что его новое жилье окажется с темным прошлым. Некое заинтересованное лицо обратится в суд с требованием признать сделку недействительной – суд квартиру отберет, а нового владельца выставят на улицу.

В судебной практике сделки купли-продажи признаются недействительными достаточно часто.

Так, сделки могут оказаться ничтожными, то есть незаконными, изначально. Например, квартиру продают мошенники. Или объект выставил на продажу один из супругов, не получив согласия от второго владельца совместно нажитого имущества. Кроме того, многие сделки являются оспоримыми. Иначе говоря, их легальность или незаконность определяет суд в ходе долгого разбирательства, взвешивая аргументы сторон.

Нередки ситуации, когда изъятие квартиры пытается провести госорган на том основании, что в ней была проведена незаконная приватизация. При этом, признает московский адвокат Наталья Лещук, невиновный человек остается без «купленной квартиры, не имея реальной возможности взыскать уплаченные за квартиру денежные средства с продавца, зачастую без вести пропавшего или уже истратившего средства».

Впрочем, если покупатель при сделке выступал добросовестным приобретателем, он сохраняет определенные шансы на дальнейшее владение имуществом или на возврат денег и возмещение убытков при истребовании имущества (см. справку).

Компенсация добросовестному приобретателю

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2004 году была внесена статья 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», которая начала действовать с 2005 года.

Согласно ст. 31.1. собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, при соблюдении определенных условий имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.
Источник: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Напомним, что согласно статье 302 ГК РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать. Однако определить, является ли покупатель добросовестным, может только суд. Проще говоря, ответчику придется в суде доказывать свое право на титул «добросовестного приобретателя».

И даже статус добросовестного приобретателя не делает все сделки безопасными. «Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях», – говорится в Гражданском кодексе РФ. Кроме того, квартиру придется вернуть, если она выбыла из владения вопреки воле прежних владельцев.

Со своей стороны государство время от времени делает шаги, укрепляющие позиции честных покупателей. Например, согласно вступившим в силу с 1 сентября 2013 года поправкам в Гражданский кодекс РФ (ФЗ-100 от 7 мая 2013 года) заметно сужен круг лиц, имеющих право опротестовать сделку в судебном порядке.

Другим документом, серьезно влияющим на правоприменительную практику по добросовестным и недобросовестным сделкам, является опубликованный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 года «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления».

Кроме вопросов по искам госорганов в «Обзоре» рассматривается ряд крайне важных для поднятой темы позиций. Прежде всего Президиум ВС РФ уточняет, кого следует относить к добросовестным покупателям (см. справку).

Обстоятельства, на основании которых суд определяет добросовестность приобретателя

Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять, является ли приобретатель добросовестным:
– факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
– возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
– знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Источник: Правовая база «Гарант»

В частности, по мнению Верховного Суда, покупателю следует проверять не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества. Суды обязаны выяснять, «была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д».

«О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества», – считают авторы документа.

«Если покупатель лично не осматривал приобретаемое жилье, суд будет считать это признаком недобросовестности. Также поводом к непризнанию добросовестности служит явно заниженная цена объекта, – подсказывает генеральный директор “Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости” Анна Максимова. – С другой стороны, в зачет идет покупка при посредничестве агентства недвижимости. Судьи верят, что агенты добросовестно проверяли чистоту объекта».

Читайте так же:  Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры

«Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца – продолжает действовать, – возмущается адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. – Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Также в «Обзоре» разъясняется, что для обсуждаемых судебных споров является сроком исковой давности (см. справку).

Срок давности по искам об истребовании недвижимого имущества

К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года. Как разъяснено в пункте 57 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Эти положения применимы и при рассмотрении дел по искам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества. Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела.
Источник: Правовая база «Гарант»

Следующим, защищающим права покупателей, нормативным актом является вступивший в силу 1 января 2015 года ФЗ № 457. Этот закон внес ряд существенных изменений в нотариальную практику. Из новшеств наиболее важным многие нотариусы считают повышение доказательной силы нотариального акта.

То есть в Гражданский кодекс РФ внесены поправки, согласно которым усложняется оспаривание заверенных нотариусом документов. Прежде, как отмечает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, судьи придерживались позиции, что никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы.

Теперь заверенные обстоятельства не требуют лишних доказательств. По сути, нотариальное удостоверение по юридическому статусу само приравнено к судебному решению. Правда, судебный корпус, как отмечает президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко, воспринял нововведение без энтузиазма.

Тем не менее, по словам петербургского нотариуса Юлии Липатовой, теперь стороне, которая желает оспорить акт, бессмысленно заявлять, будто участник сделки являлся недееспособным, либо вообще это был кто-то другой с украденными документами. Остается лишь доказывать подложность самого документа, дескать, фальсифицирована подпись участника сделки или подпись и печать нотариуса. Или настаивать, что происходило нарушение порядка нотариальных действий. Причем основания для таких претензий должны быть существенными (см. справку).

Повышенная доказательная сила нотариального акта

Согласно ФЗ № 457 в Гражданский процессуальный кодекс РФ внесены изменения, которые устанавливают повышенную доказательственную силу для нотариальных документов. То есть их оспаривание станет возможным только в особом порядке, что послужит дополнительной защитой прав и законных интересов граждан, нотариально удостоверивших документ, сделку и т. д. Это обусловлено тем, что такие обстоятельства, как время, место, характер и содержание акта волеизъявления происходят только при непосредственном участии нотариуса и устанавливаются им достоверно.
При этом нотариус реализует свои удостоверительные функции от имени Российской Федерации, действуя в интересах законности и всего общества, для обеспечения публичного интереса в гражданском обороте. А значит, преимущество нотариального акта перед простым свидетельством очевидно, а теперь и законодательно закреплено.
Источник: Федеральная нотариальная палата РФ

Таким образом, число судебных признаний покупателей добросовестными приобретателями будет расти. Но в целом, как констатирует генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, права добросовестного приобретателя недвижимости к текущему моменту остаются не до конца защищенными. «Даже при регистрации сделки через нотариуса не появится стопроцентная гарантия, что сделка не будет оспорена», – негодует специалист.

Значит, гражданам, выбирающим квартиру на вторичке, не следует экономить силы при проверке юридической чистоты квартиры. Лень может обойтись слишком дорого.

Изображение - Советы экспертов из-за чего добросовестный покупатель может лишиться своей квартиры 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.1 проголосовавших: 164

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here