Соглашение при выплате ипотеки что это такое

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "соглашение при выплате ипотеки что это такое" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Тонкости регистрации доп. соглашения к договору ипотеки: что это и для чего необходимо?

Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое dogovor_2_21162056-400x200

В некоторых случаях возникает необходимость составить дополнительное соглашение к ипотечному договору.

Его также важно правильно оформить, а иногда и зарегистрировать.

В статье рассмотрим тонкости регистрации доп. соглашения.

Этот документ составляется, если первоначальные условия нужно незначительно изменить. Такая потребность часто возникает, если договорные отношения длятся долго. К подобным ситуациям относится и ипотека, поскольку она может длиться до 30 лет.

Перед составлением потребуется приготовить такие документы:

  • договор ипотеки, в который вносятся новые условия.
  • Паспорта сторон и их представителей.
  • Доверенность на представителя, заверенная нотариально.
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое dogovor_3_21162203-400x250

Он составляется таким образом:
  1. в верхней части страницы пишется «дополнительное соглашение к договору…» и указываются все реквизиты: номер, дата и место составления и т. п.
  2. Пишется дата и место подписания составляемого документа.
  3. Затем записывается, в какой пункт вносятся изменения.
  4. Указывается, как он читался до изменений и как его необходимо писать после.
  5. Если изменений несколько, подобным образом записывается каждое из них.
  6. Обозначается количество экземпляров. Их должно быть столько же, сколько и у первоначального.
  7. Ниже указываются реквизиты сторон (аналогично тому, как это происходило в основном).
  8. Затем ставится дата и подписи сторон.

Регистрация дополнительного соглашения к договору ипотеки

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Необходимо ли его регистрировать, зависит от того, был ли зарегистрирован основной договор. До 2014 года это было обязательно. С 1 июля 2014 года вступил в силу закон № 367-ФЗ от 21 декабря 2013 года.

Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое dogovor_ipoteki_1_21162510-400x267

Согласно ему, регистрация сделки не потребуется. Залог отмечается в качестве обременения недвижимости. Соответственно, не нужно регистрировать и дополнительное соглашение.

Но если по договорённости сторон меняются сведения, внесённые в запись, её также следует изменить. К таким сведениям относятся:

  • срок действия;
  • сумма;
  • описание недвижимости;
  • сведения об одной или обеих сторонах.

Для регистрации дополнения подаётся заявление в Росреестр. Можно обратиться:

  1. лично в любое территориальное отделение;
  2. через любой офис МФЦ;
  3. по почте;
  4. онлайн, через сайт Росреестра.

Если необходимо внести изменения в запись об обременении, также подаётся заявление в Росреестр. Это можно сделать теми же способами.

Изменения вступают в силу с того момента, когда они зарегистрированы. А если это не требуется – то с момента подписания.

Регистрация происходит в течение 5 рабочих дней после приёма заявления. Для земельных участков этот период увеличивается до 15 дней.

Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое gosposhlina_1_21163149-400x227Пошлина за регистрацию соглашения составляет:

  • 200 рублей для физического лица;
  • и 600 – для юридического.

Поскольку ипотека заключается на долгие годы, может возникнуть потребность изменить одно или несколько из её условий. Для этого нет необходимости перезаключать договор. Достаточно подписать дополнительное соглашение.

Как и сам ипотечный договор, его важно правильно составить. Если первоначальный документ был зарегистрирован, это же нужно сделать и с дополнением.

Что такое договор ипотеки? Как оформить основной документ и дополнительное соглашение?

Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое Oformlyaya_kredit_1_25045152-400x267

Оформляя кредит, заемщик подписывает ипотечный кредитный договор. Если по инициативе одной из сторон меняются условия кредитования, то подписывается еще и дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора. Рассмотрим, как составить эти документы с выгодой для заемщика.

В этой статье мы подробно расскажем о том, что такое договор ипотеки и как правильно оформить основной документ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что такое «соглашение об ипотечном кредитование недвижимости»?

Предметом договора является залог недвижимости на все время выплаты кредита. Соглашение регистрируется в Росреестре, после чего на квартиру или дом накладывается обременение. Заемщик не сможет продать или обменять жилье до тех пор, пока не выполнит свое обязательство перед банком.

Регулируется порядок заключения ипотечного договора Гражданским кодексом РФ и законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Структура договора довольно простая: не более 8-11 разделов и приложения в виде закладной и копии правоустанавливающего документа на недвижимость.

Соглашение состоит из следующих разделов:

  1. Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое dogovor_13_25045936-400x267реквизиты сторон (банка и заемщика);
  2. предмет договора (квартира или дом, которые покупаются в кредит и передаются в залог банку);
  3. описание обязательства, исполнение которого обеспечено залогом;
  4. срок действия соглашения;
  5. права и обязанности сторон;
  6. условия обращения взыскания и реализации предмета залога;
  7. ответственность сторон;
  8. основания и порядок и расторжения договора;
  9. форс-мажорные обстоятельства.
  • Скачать бланк договора ипотечного кредитования
  • Скачать заполненный образец договора ипотеки

Договором описывается возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а также условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.

Договор ипотеки всегда составляется юристами банка. Это типовой бланк соглашения, обязательный для всех заемщиков. Меняется только сторона (заемщик) предмет залога и описание обязательств. Заемщик вправе запросить образец договора заранее (еще до подписания кредитного соглашения). Если его что-то не устраивает, то он вправе отказаться от сделки и перейти на обслуживание в другой банк.

Ипотечный договор оформляется между заемщиком и банком-кредитором или выражаясь на языке юридических терминов: между залогодателем и залогодержателем.

Заверение нотариусом не является обязательным. Однако при желании договор можно заверить за отдельную плату. Расходы в этом случае лягут на плечи заемщика (стоимость услуг нотариуса может достигать 3-10 тыс. рублей). Однако государственная регистрация обременения в Росреестре — обязательна. Это требование закона «Об ипотеке».

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если стороны обратились к нотариусу, то у него остается два экземпляра подписанного ипотечного договора. Он может также выдать необходимое число копий закладной.

Обязательные и существенные условия, на которые стоит обратить внимание

В договоре должны быть указаны существенные условия: предмет, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет соглашения описывается во всех деталях:

  • Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое pishet_zayavlenie_2_25050307-400x250адрес недвижимости;
  • этаж;
  • количество комнат;
  • площадь;
  • рыночная стоимость.

Обязательна и ссылка на уже оформленный кредитный договор, в рамках которого и происходит оформление залога. В договоре указывается также размер взятого кредита и срок кредитования.

Заемщику стоит обратить особое внимание на пункты:

  1. о досрочном расторжении договора по инициативе банка;
  2. с суммой кредита и с оценочной стоимостью недвижимости (тут не должно быть ошибок или расплывчатых формулировок);
  3. о закладной, если она будет оформляться;
  4. как будет распределяться сумма после продажи предмета залога (если заемщик не справится с оплатой кредита);
  5. санкции в случае невыполнения обязательств по договору.
Читайте так же:  Как удалить логин и пароль при входе в сбербанк онлайн

Право требования досрочного погашения кредита по договору должно возникать у банка только в случае просрочки кредитных платежей более трех раз в течение года и на длительный срок. Чем детальней будет описана процедура взыскания задолженности в этом случае, тем лучше для заемщика.

Стоит также обратить внимание на обязанность банка вернуть закладную после погашения кредита и на сроки такого возвращения. Если планируется вносить изменения в договор, то в ипотечном соглашении должно быть прописано и порядок изменения закладной.

Если заемщик погасит кредит досрочно, то соответственно срок ипотеки будет завершен одновременно с выполнением обязательств (но только после официального погашения записи об обременении в Росреестре).

Изменения в договор ипотеки вполне возможны. Например, если изменились условия кредитования вследствие реструктуризации задолженности (изменения ставки по кредиту, сроков погашения займа). Подобные изменения обычно происходят по согласованию сторон (банка и кредитора).

Причины изменений условий ипотеки:

  • Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое procenty_1_25050838-400x266снижение кредитной ставки;
  • смена валюты кредита;
  • продление срока выплат;
  • изменение суммы кредита;
  • резкое изменение стоимости залогового имущества (например, после пожара и пр.);
  • уступка прав по основному обязательству (при продаже квартиры).

В случае досрочного расторжения кредитного договора заемщик должен вернуть банку полную сумму задолженности. Только после этого может быть снято обременение. Пока действует обязательство заемщика по возврату кредита и уплате причитающихся процентов продолжает действовать и обеспечивающее его обязательство — залог.

Если заемщику продает квартиру и уступает свое обязательство другому лицу, то также необходимы изменения в договор или даже оформление нового соглашения.

Обычно заемщик приезжает в банк и подписывает дополнительное соглашение к договору в виде отдельного документа.

Изменения невозможны, если одна из сторон против. Например, банк против реструктуризации ипотечной задолженности и снижение ставки, поскольку видит, что на зарплатную карту клиента регулярно поступают приличные доходы. Для подписания допсоглашения должно быть достигнуто согласие по всем вопросам между заемщиком и банком.

Дополнительное соглашение всегда оформляется в письменной форме и со ссылкой на уже оформленный договор.

Структура соглашения:

  1. Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое dokumenty_83_25051440-400x267реквизиты основного договора (номер, дата, стороны);
  2. в основной части перечисляются, каких пунктов договора коснутся изменения (пишется старая редакция пункта, затем новая);
  3. реквизиты сторон (должны совпадать с теми, что указаны в основном договоре).

Обычно допсоглашение представляет собой не более 1-2 страниц формата А4. В договор вносятся одно или несколько важных изменений, не больше.

Как и основной договор, дополнительное соглашение составляется в банке. Текст готовят юристы, а заемщику остается только прочитать и поставить подпись в заполненном документе или отказаться от сделки.

Дополнительное соглашение также регистрируется в Росреестре (изменения и дополнения вносятся в регистрационную запись об ипотеке). Несоблюдение этого требования влечет недействительность документа. При регистрации в Росреестре заполняются: лист записи об изменениях и графа «документы-основания» регистрационной записи (добавляется новый документ — дополнительное соглашение).

Регистрацией может заняться сам заемщик или представитель банка.

Дополнительное соглашение составляется только, если меняется кредитный договор. В основном это правки, но иногда стороны могут добавить и дополнения. Например, при реструктуризации может быть увеличен лимит кредитования на определенную сумму.

Если заемщик был должен 1 млн. рублей, банк при реструктуризации может увеличить эту сумму в размере уже выплаченной задолженности (то есть вернуть задолженность к первоначальному размеру). Делается это естественно только по просьбе самого заемщика, который нуждается в денежных средствах.

Ипотечный договор оформляется на длительный срок — до 30 лет. За этот период может многое измениться, например, может потребоваться реструктуризация задолженности. В этом случае обязательно оформляется дополнительное соглашение к договору, которое должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Ипотека — удобный и доступный способ улучшить жилищные условия или приобрести нежилую недвижимость.

➕ нет необходимости копить необходимую для покупки сумму;

➕ доступны различные программы кредитования, которые отличаются условиями выплаты кредита и требованиями к заемщику;

➕ можно установить комфортный ежемесячный платеж для погашения задолженности.

При оформлении ипотеки стороны подписывают ипотечный договор. Про особенности этого документа и где регистрируется договор ипотеки расскажем в статье.

Договор ипотеки — официальный документ, который подтверждает получение средств под залог недвижимости, фиксирует условия соглашения и порядок погашения займа. Стороны по договору ипотеки — кредитор, который по условиям соглашения является залогодержателем, и заемщик — залогодатель.

В качестве залогового имущества выступает недвижимость, которую приобретает заемщик, или которая уже находится в собственности самого заемщика, его поручителя или залогодателя. Например, можно не только купить квартиру в ипотеку, но и получить деньги под залог собственного жилья, или жилья родственников.

Виды ипотеки и особенности оформления сделок

В зависимости от документов, на основании которых оформляется соглашение между заемщиком и кредитором, в международной практике разделяется ипотека:

в силу договора;

в силу судебного акта (отсутствует в РФ).

На правовом уровне, в соответствии с законом Российской Федерации «Об ипотеке» прописаны два вида ипотеки:

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

кредитора и заемщика;

общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;

предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);

право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;

стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;

срок исполнения обязательств заемщика.

Если обязательство подлежит исполнению по частям, то в ипотечном договоре прописывают периодичность и размер платежей, которые идут на погашение задолженности.

Заемщик имеет доступ и может использовать залоговое имущество на протяжении всего срока действия соглашения.

Читайте так же:  Что такое visa rewards

В некоторых случаях банк может запретить использовать залог для получения дополнительных кредитов, прописать других людей в квартире, сдавать жилье, в некоторых случаях — проводить перепланировку и переустройство помещений.

Заключается в письменной форме, в соответствии со статьей 432 ГК РФ не может быть заключен, если кредитор и заемщик не пришли к соглашению по всем пунктам сделки.

Подлежит ли государственной регистрации договор ипотеки

До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.

Процедура регистрации прав на недвижимость в Росреестре — это юридический акт, который подтверждает факт обременения на имущество. Правовые основы регистрации зафиксированы в законе № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ.

Кроме отмены регистрации ипотечного договора, процедура претерпела следующие изменения:

✅ дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;

✅ госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;

✅ факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;

✅ для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки при покупке по ДДУ

При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.

Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован , сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.

Документы необходимые для регистрации договора ипотеки

📃 Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;

📃 договор купли-продажи недвижимости;

📃 акт приема-передачи имущества;

📃 документы, которые подтверждают право собственности на объект;

📃 заявления установленного образца от заемщика и кредитора;

📃 квитанция об уплате госпошлины;

📃 при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.

Важно! Без квитанции об уплате госпошлины, органы Росреестра не примут заявление и пакет документов на регистрацию.

После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.

В соответствии со статьей 11 Закона N 122-ФЗ за проведение государственной регистрации любой юридически значимой процедуры взимается пошлина. Размер госпошлины зависит от того, кто участвует в сделке — юридическое или физическое лицо, а также от типа и условий самого соглашения.

В большинстве случаев тарифы для юридических лиц значительно превышают госпошлину, которая начисляется физическим лицам. Точные цифры приведены в таблице.

Дополнительное соглашение об ипотеке ипотеки – это документы, которые составляются на 20, а иногда и 30 лет. Такой документ требует особого оформления и составляться должен по определенным правилам. Если партнеры не имеют претензий друг к другу и готовы продолжать свое сотрудничество, то оно может продолжаться долгие годы. Однако внесение изменений возможно именно благодаря составлению дополнительного соглашения об ипотеке.

Каждый из участников соглашения имеет полное право вносить определенные корректировки с целью изменить содержания как всего документа, так некоторых его подпунктов. Однако, вне зависимости от того кто именно составляет документ – физические или юрлица, все изменения в обязательном порядке должны находится в согласии с установленными стандартам, которые прописаны законодательными органами РФ. А именно:

  • документ обязательно должен иметь только письменный вид;
  • участники, принимающие участие в соглашении, обязательно изъявляют свое обоюдное, а также добровольное согласие на заключение и подтверждение документально, своих отношений;
  • соглашение, не зависимо от того по поводу чего оно составляется, должно содержать в себе текста всех пересмотренных пунктов в первоначальной и новой редакции;
  • точно вписать полные реквизиты лиц, которые участвуют в заключении соглашения;
  • обязательное наличие подписей каждой стороны под текстом соглашения.

Помимо того, что сторонам позволено вносить изменения в какие-либо пункты соглашения, они также могут и полностью расторгнуть таковое. Однако для проведения данной процедуры также необходимо придерживаться установленных норм, прописанных в законодательных актах Российской Федерации.

Оформление дополнительного соглашения актуально в тех случаях, когда нужно внести определенные изменения, порой касающиеся всего одного пункта.

Правила составления дополнительного соглашения к договору об ипотеке

Составление отдельных частей должно проходить в согласии с определенными стандартами. Например, составление шапки должно проходить таким образом:

  • все реквизиты переносятся с основного договора;
  • большими заглавными буквами пишется название документа, а именно: «Дополнительное соглашение к договору ________»;
  • порядковый номер документа должен включать в себя все цифры и знаки, включая дроби;
  • указывается дата составления и подписания документа в таком виде: ЧЧ/ММ/ГГ.

Следующая строка документа содержит сведения о городе и адресе учреждения, где проходило составление и подписание документа. Данные сведения располагаются слева от шапки.

Основная часть соглашения также должна содержать в себе обязательные данные. Важно обратить внимание на то, что необходимо обозначить какие именно пункты подверглись изменениям, а какие остались неизменными. Для обозначения этих данных, важно записать в первоначальном виде указанный пункт, а затем записать этот же пункт в новой редакции.

Данные изменения должны быть отображены в таком виде:

  • вписать наименование организации;
  • Ф.И.О. сторон соглашения;
  • предмет или пункт договора, в котором произошли изменения.

Например, текст может быть написан подобным образом: «С __месяца____года, пункт №__ «наименование пункта», следует читать в исправленном виде, следующим образом «новая редакция пункта».

Далее следует сделать запись касательно того на какой срок действия приняты данные изменения, а также указать что эти перемены произошли по взаимному согласию сторон.

Таким образом, в документ должны войти основные моменты касательно того. Каким образом составляется документация, служащая дополнением к основному документу. В основном данные касаются ежемесячных выплат по ипотеке, но в документе могут произойти изменения касательно и других аспектов.

Если стороны принимают решения касательно нескольких пунктов, то все изменения должны быть отображены подобным образом. Важно соблюдать очередность и четкое разграничение между пунктами. Чаще всего количество измененных пунктов договора не превышает трех. Участники договора могут сами регулировать частоту, с которой они будут использовать дополнительное соглашение.

Читайте так же:  Куда банки вкладывают свои деньги

Например, частота составления подобного документа может зависеть от цены на поставляемый товар. Так, заказчик делает заказ на постоянную поставку очередной партии, а поставщик не может заранее определить цену на данную партию товара, поскольку она варьируется в зависимости от изменений курса валюты. Именно поэтому деловым партнерам приходиться все снова и снова составлять новое соглашение между собой, чтоб четко задокументировать производимые изменения по стоимости продукции в данной поставленной партии. В каждом таком соглашении будет меняться один единственный пункт – пункт о стоимости товара.

Когда сторонами составлена шапка и основная часть документа, можно приступать к завершающему пункту: заполнению реквизитов. Эти данные полностью соответствуют тем, которые записаны в договоре, их можно полностью скопировать. Важно участь одно: реквизиты должны быть указаны в полном виде и со всеми подробностями. В самом конце нужно проставить заверяющую печать, а затем и подписи сторон, которые составляют соглашение.

После данных действий, документ считается полностью заверенным и получает законную силу. Дополнительное соглашение действительно только при наличии двух его экземпляров. Каждая сторона получает свой экземпляр, его важно хранить вместе с основным договором. Действуя таким образом, документ будет составлен в согласии со стандартными требованиями и принят законодательными нормами.

Госрегистрация облагается определенным налогом, который должен быть оплачен в соответствующем размере. Оплачивается соглашение об изменении и о расторжении. Законодательными органами данная процедура рассматривается как сделка.

Дополнительно к соглашению составляются некоторые бумаги в качестве приложения:

  • лист подраздела под наименованием Ш-4 ЕГРП;
  • листы с записями по соответствующим подразделам;
  • лист-подраздел Ш-2 содержит изменения касательно составления дополнительного соглашения.

Если в составленном документе, нет изменений касательно регистрации, то тогда в лист записи нужно внести только изменения в графу под названием «документы-основания».

Независимо от того кто составляет дополнительное соглашение, государство предусматривает определенный размер налогообложения. Так, физическому лицу придется заплатить 200 рублей за составление данного документа, а юридическому представителю – 600 рублей.

Важно обратить внимание, что не прохождение госрегистрации влечет за собой определенные серьезные последствия. Например, документ могут признать полностью недействительным, если дело коснется судебного разбирательства.

Расторжение или изменения в договоре должны происходить с учетом всех данных и реквизитов, которые уже изначально были внесены по условиям первоначального договора. Если в условиях документа предусмотрено иное решение дела, то необходимо действовать с учетом данных особенностей.

Любые изменения для проведения регистрации должны быть запечатлены на основании заключенного соглашения между сторонами. Если участники соглашения не выполнят своих обязательств друг перед другом, то это может означать для них появление весьма негативных последствий. Сделка может быть признана вовсе недействительной. Особенно это неизбежно при не прохождении госрегистрации.

Ситуации, когда необходимо провести регистрацию дополнительного соглашения

Поднятый вопрос касается всех, кто принимал участие в составленном ранее договоре об ипотеке. Для того, чтобы наверняка понять, что требуется провести регистрацию документа, очень важно принять во внимание некоторые факторы. Одним из них является дата, которой было составлено и подписано такое соглашение:

  • например, если договор заключен до 01.10.2017, а соглашение составлено и подписано уже после этой даты, то такое соглашение подлежит госрегистрации и рассматривается далее как сделка;
  • если соглашение составляется после 01.10.2017, то такой документ не может пройти госрегистрацию, он будет считаться документом для внесения определенных изменений в условия договора. Такой документ будет представлять собой достаточное основание для дальнейших изменений в записи по существующей ипотеке.

Изменения в содержании документа могут также вноситься на основании другого документа. Им является личное заявление со стороны заявителя. Если участник договора решает составить заявление, ему следует учесть некоторые особенности. Например, в соглашении, которое было составлено после 01.10.2017, может считаться достаточным основанием для внесения изменений условий договора, если в нем содержаться следующие данные:

  • появление залога, отображенного конкретной датой;
  • срок, в который происходит исполнение обязательств сторон;
  • сумма, в которой измеряется материальное обязательство участников соглашения друг перед другом;
  • пред ипотеки, на основании которого заключено соглашение об ипотеке;
  • данные об участниках заключенной сделки;
  • стоимость, в которой измеряется предмет, взятый за основу заключаемого договора между деловыми партнерами;
  • характерные особенности по поводу того, каким именно образом будет происходить реализация того или иного предмета.

Еще одна особенность, которая может вызвать некоторые вопросы, касается следующего. Если дополнительное соглашение составлялось и было подписано участниками договора после 01.10.2017, но затем меняются некоторые сведения, например касательно размеров выплаты процентов, то в данном случае нет необходимости обращаться в органы госрегистрации.

Имея дело с дополнительным соглашением важно помнить еще о некоторых особенностях:

  • когда законодательные нормы предусматривают прохождение госрегистрации для сделки, то для нее правовые последствия вступают в силу только после того, как пройдет полный процесс регистрации;
  • если необходимо внести изменения в условия сделки, то в таком случае нужно провести ее госрегистрацию.

Законодательными нормами также предусмотрено следующее:

  • если были произведены изменения или произошло расторжение договора, то тогда обязательства для сторон остаются без внесения изменений или же вовсе прекращают свое действие, если иное не предусматривается условиями составленного соглашения;
  • договор, имеющий государственный тип, будет считаться заключенным в согласии с нормами законодательства РФ, только после того, как пройдет регистрацию по всем предусмотренным правилам.

Если подвести итог, то становится вполне очевидно, что дополнительное соглашение к ипотеке должно быть произведено по законодательным нормам и отвечать соответствующим стандартам. Если документ имеет государственный тип, то он обязательно подлежит прохождению госрегистрации. Если участники соглашения из каких-либо соображений игнорируют данный аспект, то тогда документы не будут иметь законную силу, а при судебном процессе или разбирательстве и вовсе будет признано недействительным.

Образец дополнительного соглашения к договору ипотеки

Скачать образец дополнительного соглашения к договору ипотеки в формате .doc

Сегодняшняя действительность изобилует огромным количеством проблем различного плана, в том числе и финансовых. Причины происхождения некоторых из них лежат скорее в области построения адекватных взаимоотношений между партнёрами, чем в чём-либо другом. К подобным ситуациям можно смело отнести и сложную ситуацию между разводящимися супругами, когда встаёт вопрос о выплате взятого ранее ипотечного кредита.

В статье автор предлагает детально рассмотреть этот непростой вопрос. В заключение будут даны рекомендации по выходу из возникшей ситуации и минимизации потерь.

Сам термин «ипотека» имеет древне-греческое происхождение, впервые он появился в начале VI в. до н. э.. и в дословном переводе означал – «подпорка», «подставка». В Древней Греции он обозначал форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. В этом случае на границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля не свободна, она обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой».

Читайте так же:  Федеральный закон о кредитных историях

В принятом сегодня современном понимании «Ипотека» – это форма залога, когда закладываемое недвижимое имущество находится в собственности должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, имеет право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

В настоящее время ипотека всё более набирает обороты. Практически любой банк предоставляет услуги по ипотечному кредитованию и ведёт агрессивную рекламную компанию в этом направлении. Однако с ипотекой далеко не всё так просто, как нам говорят! Ипотека, безусловно, содержит реальную опасность для заёмщика!

Самым большим минусом ипотеки является запредельная переплата за приобретаемое жильё. В отдельных банках эта сумма доходит до 130-150 % свыше основной суммы договора. Наряду с этим, заёмщик вынужден будет оплатить и многочисленные накладные расходы (плата за рассмотрение заявки, плату за открытие и обслуживание ссудного счёта, услуги нотариуса и оценщика).

Также в ипотеке содержится и реальная возможность потери жилья, причём обусловленная нормами действующего Федерального закона N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, а именно:…«Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. ……. ».

То есть, иными словами – достаточно в течение года три раза не выплатить основные платежи по кредиту с промежутком более чем в три месяца и вы получите обращение на вас в суд со стороны банка.

Наряду с этим, права заёмщика ущемлены и в части распоряжения жильём, т.к. договор ипотечного кредитования автоматически подразумевает под собой обременение в виде запрета на право совершения сделок с недвижимостью, поскольку она находится в залоге у банка: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке», (п. 1 ст. 37 ФЗ N 102 «Об ипотеке»).

Нормы закона позволяют заёмщику только: « ……. завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны» (п. 3 ст. 37 . ФЗ N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости))». Только при этот не следует забывать, что в данном случае наследник приобретает не только права на наследство, но и все обязательства с ними связанные. В силу норм п. 1 ст. 38 ФЗ N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:….«Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем».

Без согласия банка вам также не удастся провести к собственной квартире перепланировку или зарегистрировать у себя родственников. По сути дела, несмотря на недешевую стоимость, ваша собственность «заморожена», а при сроке кредита в 15-20 и более лет, это представляется весьма существенным неудобством.

Давайте рассмотрим ситуацию, которая очень часто возникает в связи с выплатой ипотечного кредита, а именно: супруги определённый период времени проживают в квартире, взятой по ипотеке. Семейные отношения зашли в тупик, встал вопрос скорого развода. Как в этом случае будет погашаться ипотечный кредит и чья это обязанность? В случае расторжения брака у супругов возникают солидарная ответственность перед банком по погашению кредита в равных долях. Это следует из норм ст. 323 Гражданского кодекса РФ: «При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью».

При поверхностном изучении вопроса может показаться, что в обязательном порядке кредит будут погашать оба супруга, поскольку в силу норм п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ: « Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное». Об этом же говорят и нормы ст. 34 Семейного кодекса РФ: …… «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью».……..«Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации и любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства».

Однако это бывает только в том случае, если супруги являются созаёмщиками, т.е. если банк заключил договор ипотечного кредитования с ними обоими одновременно.

При более детальном рассмотрении вопроса выясняется, что существуют нюансы. Например, в п. 15 Постановления № 15 от 05.11.98. Пленум ВС РФ даёт следующие разъяснения: …. « не является общим совместным имущество, приобретённое хотя и во время брака, но за счёт средств одного из супругов, принадлежавших ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования….». Таким образом, если в суде этот факт будет доказан, то данное имущество будет исключено из общей собственности, соответственно обязательства по нему будет нести собственник.

Существует и другая возможность разделения между супругами долгов по ипотечному кредиту. Можно внести изменения в договор путём подписания дополнительного соглашения, в результате которого общая обязанность по выплате кредита будет изменена на индивидуальную. Для этого изначально должны быть соблюдены два условия: а). получено согласие банка на подписание подобного соглашения; б). достигнута определённая договорённость между разводящимися супругами. Они должны чётко договориться, кто из них получит права на недвижимость, а кто компенсацию в виде денежных средств со стороны другого.

В последнее время в нашей стране пользуется успехом такая «проевропейская практика», как заключение брачного договора. Статья 40 Семейного кодекса РФ даёт определение договора как такового: «Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения». Целью его заключения является возможность обеспечить односторонний отказ от притязаний на имущество со стороны одного из супругов ещё до вступления в брак, либо изначально определить имущественные права и обязанности.

Читайте так же:  Ипотека между родственниками

Чтобы это произошло, необходимо соблюдение ряда условий, т.е. в брачном договоре должно быть подробно прописано: а). кто и в каком размере выплачивает первоначальный вступительный взнос; б). кто и в каком размере выплачивает ежемесячные платежи по ипотеке; в). кто из супругов, в конечном итоге, становится собственником недвижимости.

Имеется также и ещё один способ разрешения конфликтной ситуации – это разделение долей в оплате по кредиту между супругами пропорционально долям в имуществе. Чаще всего кто-то один из супругов имеет более весомый по размеру (в несколько раз) заработок. В этом случае лучше сесть за «стол переговоров» и самим договориться, кому будет принадлежать большая доля в квартире, а значит, на него и ляжет обязанность оплачивать большую часть кредита.

И последним способом решения спорной проблемы с выплатой ипотечного кредита можно назвать следующий – продажа недвижимости и погашение кредита сразу одним единовременным платежом. Данный вариант возможен только при согласии обоих разводящихся супругов и банка соответственно. В основном, в данном случае, недвижимость реализуется только при участии риелторов, которые являются партнёрами банка и под его контролем. Если после продажи недвижимости и выплаты кредита останутся какие-либо денежные средства, то они могут быть поделены между разводящимися супругами. Хотя на практике такое случается крайне редко!

От наличия или отсутствия описанных выше условий и будет зависеть решение, принятое судом.

В любом случае, на момент развода супругам, имеющим общую квартиру по ипотечному кредиту, имеет смысл находить компромисс самостоятельно, исключив участие суда. Потому-что в случае с судом решение вопроса не только может надолго затянуться, но и ещё больше усугубиться, поскольку возникнет необходимость уплаты пеней и штрафов. И это не говоря о бьющих через край со всех сторон эмоциях и испорченных в результате нервах! Рекомендации автора по вопросу приведены ниже.

До полного исполнения условий договора ипотечного кредитования квартира будет находиться в залоге у банка и соответственно, вы не сможете проводить с ней сделки без его разрешения (п. 2 ст. 11 ФЗ N 102 “Об ипотеке (залоге недвижимости), поэтому изначально настаивайте на внесении пункта с подобным разрешением в договор. Не стесняйтесь отстаивать свою позицию. Как правило, в результате долгих и нудных переговоров, банк всё равно пойдёт вам на встречу в этом вопросе, поскольку весьма заинтересован в получении прибыли (т.к. желающие оформить ипотеку не являются туда «пачками» каждый день).

Заключая договор ипотечного кредитования, помните о том, что сумма по договору не является окончательной. Подобный договор обязательно сопровождается процедурой заключения договора страхования, следовательно, в принудительном порядке вы обязаны будете понести накладные расходы на страхование (п. 4 ст. 31 ФЗ N 102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 г.).

Заключая договор страхования обязательств по ипотеке, обратите внимание на то, что бы в нём был пункт о страховании имущественных прав («титула собственности»). В этом случае, при утрате Вами предмета залога (недвижимости), компенсацию банку будет вынуждена выплатить страховая компания, а не Вы.

Стремление банка сделать деньги несколько раз на одном и том же клиенте уже становится «притчей во языцех». Это касается и оформления договора ипотечного кредитования. Наличие «подводных камней», в виде различного вида скрытых комиссионных выплат, даже не подлежит сомнению. В договоре не должно быть пункта о взимании с Вас комиссии за открытие и ведение ссудного счёта, поскольку это незаконно. На этот счёт уже имеется решение высших судебных органов, позиция ВАС отражена там однозначно (п. 3 Постановления Президиума ВАС от 02.03.10 г. и Постановление Президиума ВАС N 8274/09 по делу N А50-17244/08 от 17.11.09 г.).

Желание банка в одностороннем порядке изменить кредитную ставку по договору незаконно, поскольку ущемляет права потребителя (п. 2 Постановления Президиума ВАС от 02.03.10 г.). При подобной попытке смело укажите на это менеджеру банка. Поверьте, результат не заставит себя долго ждать. Банк быстро сделает вид, что это ошибка.

В случае неисполнения основного обязательства (неуплаты ежемесячных платежей по договору), взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество (никаких дополнительных санкций со стороны банка быть не может).

С момента подачи на Вас в суд все штрафные санкции по договору перестают действовать, т.е. начисление процентов (пени) прекращается!

Для того, чтобы существенно уменьшить сумму неустойки, апеллируйте нормами п. 1 ст. 333 ГК РФ:….. « Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку»…. .

Если вы не платили по кредиту в течение года, а банк делал вид, что не знал об этом и подал на вас в суд спустя полтора или два года – смело обращайтесь к нормам п. 1 ст. 404 ГК РФ: …….«…….Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению ………», и доказывайте, что банк сделал это умышленно!

В ипотеке имеются и небольшие приятные моменты. Не следует забывать, что заключив договор ипотечного кредитования, в будущем вы можете использовать предоставленное вам законом право на осуществление налогового вычета, согласно норм п. п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Государство вернёт вам, уплаченный вами, подоходный налог в размере 13 % от стоимости квартиры. Потолок суммы вычета определён на сегодня в размере 2 000 000 руб. 00 коп..

Необходимо помнить, что если спор не разрешается в добровольном порядке и возникает судебный процесс, то сумма долга увеличится ещё и на проценты за просрочку ежемесячных выплат по кредиту.

Нужно понимать, что в данном каверзном вопросе результативность решения будет зависеть, прежде всего, от чёткого понимания серьёзности проблемы и желания обоюдно договариваться.

Вопрос о спорах при выплате ипотечного кредита, с юридической точки зрения, достаточно серьёзен и щекотлив. В данном случае всё же лучше обратиться за помощью к юристу!

Изображение - Соглашение при выплате ипотеки что это такое 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.4 проголосовавших: 46

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here