Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

При оформлении ипотеки у каждого отдельно взятого человека присутствует индивидуальная повесть, индивидуальные желания, индивидуальные проблемы. Ситуации в жизни встречаются разнообразные, и иногда человек способен прибегнуть к обману, ради собственной выгоды. Для чего возникает необходимость у клиента в завышении стоимости квартиры при ипотеке, и какие с этим связаны риски по сделке для продавца?

  • Часто встречающаяся ситуация завышения — у заёмщика нет денег на первоначальный взнос по кредиту. Взнос приравнивается к не маленькому объёму средств. Возникает нужда в завышении рыночной стоимости жилья. В этом случае цена фиктивно завышается для того, чтобы финансовая компания выделила средства на приобретение недвижимости в большем объёме. При положительном раскладе удаётся получить кредит без первоначального платежа, применив завышение. Деньги просто идут продавцу безналичным путём.
  • Квартира без ремонта, и именно поэтому покупателю нужна немаленькая сумма денег только на приведение объекта в порядок. И в этом случае требуется завышение. Существуют объекты, в которые невозможно заехать и комфортно жить без вмешательства бригады ремонтников. Для этого покупающее лицо желает завысить стоимость квартиры по ипотеке.
  • Многим заёмщикам просто нужны наличные средства, на какие-либо другие нужды. Например, приобретение автомобиля или путешествие. И в этом случае заёмщик нуждается в завышении стоимости квартиры по ипотеке.
Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Руководствуясь обозначенными причинами, люди часто идут на шаг завышения. Пусть это нечестно, но зато человек получает краткосрочную единовременную выгоду. Возможно ли завышение? Давайте разбираться по-порядку.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fmybanktut.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F8437476eyeysd-kopiya-1-1024x768

К недвижимости применимо две категории цены — рыночная и кадастровая. Между ними нет ничего одинакового. Какие между ними различия?

Эту цифру определяет только рынок. Цифра меняется в зависимости от спроса на жильё, экономической и политической обстановки в стране, времени года, количества выданных льготных сертификатов. Рыночную цену определяет только покупатель. Рыночная стоимость характерна для сделок с недвижимостью. Ею руководствуются продавцы при продаже, а покупатели при покупке. При нахождении рыночной стоимости берётся во внимание износ здания, планировка объекта, район расположения объекта, этаж объекта, наличие инфраструктуры в доступности, состояние жилья. Как правило, для определения рыночной стоимости проводится аналитическое исследование аналогичных объектов, продающихся в момент реализации квартиры в том же районе. К рыночной цене возможно применить завышение.

Кадастровая цена резко отличается от рыночной цены. Кадастровая цена определена затратами на строительство здания за минусом износа дома. Кадастровая цена введена для расчёта налогообложения при реализации квартиры. Кадастровая цена меньше, чем рыночная цена. К кадастровой цене невозможно применить завышение.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fmybanktut.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F41047901

Основное условие при оформлении ипотеки — наличие первого платежа. Первый взнос — некоторая часть стоимости приобретаемой квартиры при оформлении ипотеки. Платёж составляет с 10% до 50% цены за объект. Передаётся платёж сразу покупателем продавцу наличным или безналичным путём до сделки. Передать эти денежные средства можно как до подписания договора купли, так и после. Чем больше завышен первоначальный взнос, тем меньше сумма заёмных средств и соответственно ниже переплата по кредиту. Максимально завышенный авансовый платёж выгоден для заёмщика.

Для кредитной компании завышенный первоначальный взнос — гарантия серьёзности намерений кредитуемого лица. После приобретения на недвижимость накладывается обременение. Это значит, что кредитуемое лицо не имеет права проводить операции с объектом по своему желанию. Если заёмщик попадает в безвыходную ситуацию и теряет способность выплачивать долг по кредиту, банк вправе продать заложенный объект на аукционе. Продавать такой объект финансовая компания будет на торгах. Соответственно цена на таких площадках заниженная. Это условие позволит банку быстро избавиться от заложенного объекта недвижимости. Первый взнос как раз та разница, за минусом которой банк будет реализовывать квартиру на торгах при случае невозможности выплат. Разницу между суммой реализации и остатком долга кредитор вернёт заёмщику.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fmybanktut.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fcover-1024x683

Покупка квартиры в кредит оформляется на 10-30 лет. Это долгий срок долговых обязательств. На протяжении этого промежутка недвижимость не будет принадлежать покупателю. Рассчитайте перспективы, прежде чем совершить такой шаг. При желании завысить цену на приобретаемое жильё, в первую очередь стоит договориться с продавцом. Продавец будет непременным участником обозначенной схемы по завышению. Как происходит процедура завышения?

  • Достигается договорённость с продавцом путём переговоров о завышении. Возможно, это будет небесплатно. Иногда продавцы просят вознаграждение за участие в подобных схемах по завышению. Стороны договариваются обозначить в договоре купли сумму выше, чем существует на деле. Продавец предоставляет фейковую расписку о взятых наличных в объёме разницы между правдой и ложью о завышении.
  • Покупатель составляет расписку для продавца, в которой указывает, что взял в долг сумму денежных средств, составляющей разницу между реальной и завышенной стоимостью.
  • Расписка, составленная продавцом, предъявляется в банк для доказательства взятия наличных. На основании этой бумаги финансовая компания перечисляет на счёт продавца денежные средства в объёме полной стоимости квартиры при завышении.
Читайте так же:  Отличие займа от кредита

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fmybanktut.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fshutterstock_286404269

Предпосылки для завышения стоимости бывают искусственные и ошибочные.

  • При оценке недвижимости оценщиками происходит ориентация на среднюю стоимость аналогичных объектов, продающихся в обозначенном районе. Иногда эта цена выше рыночной, что и отображается оценочной компанией в отчёте. Происходит непреднамеренное завышение.
  • Неосознанное завышение бывает связано с ошибкой в бумагах на квартиру. Завышена площадь недвижимости или случайно омоложен год постройки дома.
  • Устаревшая информация в отчёте оценочной компании так же бывает причиной неосознанного завышения цены недвижимости. Реальность на рынке недвижимости меняется быстро, и отчёт, созданный месяц назад, может не соответствовать сегодняшним ценам. Указанная в отчёте стоимость может случайно стать завышенной.
Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fmybanktut.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fshutterstock_30826156

С какими рисками встретится заёмщик при завышении стоимости на будущую собственную квартиру по ипотеке?

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fmybanktut.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2F3103-1024x657

Какой пакет бумаг требует кредитор для рассмотрения приобретаемого объекта и предоставления кредита?

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fmybanktut.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fc6f6dd9e61a27bd0ed5da45871d344c8

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fmybanktut.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fphoto_195839-kopiya-1024x640

Не только покупатель рискует при проведении сделки, в которой нужна завышенная стоимость. Продавца тоже ожидают некоторые риски при желании так продать квартиру. В первую очередь это касается долговой расписки, по которой недобросовестный покупатель заёмщик может потребовать деньги. Уголовную ответственность тоже никто не отменял.

Риски для продавца при реализации квартиры по ипотеке

В сделке участвует финансовая компания. Это значит, что риск быть обманутым минимизирован для обеих сторон. Все документы проверяют независимые эксперты. Деньги на счёт продавца будут перечислены в любом случае. Мошенничество посредством поддельных денежных знаков тоже исключено. Единственное, чем рискует продавец — это потерей времени в случае отказа банка выделить средства на продаваемый объект. Это может произойти после проверки квартиры финансовой компанией. Тогда придётся продавать объект другому покупателю. Причины отказа не разглашаются.

Какие шаги предстоит пройти продающей стороне при реализации недвижимости по ипотеке?

  • Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
  • Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
  • Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
  • Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
  • Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.

Особенности реализации недвижимости по ипотеке и советы

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fmybanktut.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fkadastrovaya_stoimost-1

Многие моменты определяют мелочи. Каким способом оплаты за продаваемое жильё воспользоваться? Можно сделать выбор в пользу безналичного расчёта. В этом случае финансовая организация перечислит деньги на расчётный счёт продавца после сделки. А можно использовать предоставляемую компанией ячейку. В случае с ячейкой после сделки продавец забирает всю сумму наличными средствами.

Пару слов стоит сказать о перепланировке. С начала 2017 года финансовые компании относятся к данному факту вполне лояльно. Даже если в продаваемой квартире вообще нет стен, достаточно заказать справку о том, что при демонтаже не пострадали несущие конструкции здания. Это нововведение оказывает неоспоримую помощь ипотечнику.

Важные особенности про ипотеку, что еще нужно еще знать:

Какие положительные и отрицательные стороны можно выделить для продавца при продаже объекта недвижимости посредством ипотеки?

Бесспорно, к положительному моменту относятся минимизированные риски со стороны продавца. Кредитная компания держит руку на пульсе и контролирует каждый шаг покупателя.

К отрицательному моменту можно отнести затянутые сроки, связанные с подготовкой документов и проверкой квартиры. Также не всегда удобен тот факт, что полный расчёт происходит лишь спустя несколько дней после сделки.

Быть или не быть? — вот в чём вопрос! Бессмертная шекспировская фраза актуальна во все времена. Каждый сам для себя решит, продавать квартиру по ипотеке или за наличные. Соглашаться на завышение цены или испугаться и спрятаться. Единственный совет — не игнорируйте мелочи, на них строится весь процесс сделки. Читайте договоры, задавайте вопросы и всё будет гуд. Успехов!

Специалисты банковского сектора отмечают: ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Кто и зачем это делает, какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fonipoteka.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F12%2F43

Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах. Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.

Читайте так же:  Как открыть счет для криптовалюты

Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.

«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fonipoteka.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F12%2FCCE21062018_0000-1-718x1024

Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете. Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации. Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.

Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:

  • суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
  • кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.

Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки. Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.

Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:

  • банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
  • оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
  • стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
  • производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
  • в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
  • регистрируют обременения недвижимости.

Но случается так, что у покупателя недостаточно средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация характерна для купли-продажи на вторичном рынке. Схема завышения ипотеки выглядит так:

  • предположим, объект продается по цене 1 млн. руб., из которых первоначально как задаток надо передать 20%, или 200тыс., которых у покупателя нет. Он планирует получить эту сумму в составе кредита;
  • покупатель договаривается с продавцом о расписке, что якобы задаток в требуемой сумме передан. Как пишется расписка при завышении стоимости квартиры, приводить пример не будем. Образец расписки на первый взнос по ипотеке в статье: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке. Если сторона-продавец решается на оформление, составление документа лучше доверить опытному юристу, нотариусу;
  • расписка подается в банк как доказательство того, что у покупателя достаточно средств на покупку;
  • чтобы получить кредит, который бы покрыл и стартовую сумму, рыночная стоимость объекта должна составить 1,25 млн.руб., т.е. выше объективных данных на 25%;
  • на «лишнюю» сумму уже покупатель пишет расписку, что продавец вернул ему 250тыс. Как причину, указывают недостатки в техническом состоянии жилья.

Из представленного следует, что сторонам приходится оформлять два вида расписок:

  • при мнимой передаче первоначального взноса (задатка);
  • на сумму разницы между ценой, указанной в договоре и реальной стоимостью проданного жилья, за условное несоответствие техническим нормам, чтобы после расторжения договора продавец избежал денежных потерь.

Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.

Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:

  • если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
  • продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
  • приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.

Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире. (О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции. Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.

Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.

Читайте так же:  Как вернуть свои деньги на карту, оплаченные за покупку

В любом случае, сторонам по сделке нужно осознать, что действия по такой схеме, подпадают под статью УК РФ мошенничество.

Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».

Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:

  • молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
  • заемщики, оформившие материнский капитал;
  • военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
  • претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
  • покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.

Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.

Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле. Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

Как минимизировать риски при продаже квартиры по завышенной цене?

Добрый день! Продаем квартиру за 950 тыс руб., нашелся покупатель. Оплачивать стоимость квартиру будет по сертификату молодая семья (500 тыс руб), остальное ипотека. Сейчас позвонил и сказал, что якобы условие банка, чтобы стоимость в договоре стояла 1250 тыс руб., т.к. У них нет наличных средств для первоначального взноса. Понимаю, что это рискованно, что в случае расторжения сделки, мы обязаны будем выплатить 1250 тыс. Руб. Скажите, стоит ли соглашаться и как минимизировать свои риски?

Юлия, банк не может диктовать условия самого договора купли-продажи. Я бы рекомендовал Вам предложить Вашим покупателям вместе пойти в банк и выяснить откуда появилось такое условие. Если согласятся — запишите весь разговор на аудио, предварительно уведомив под включенную запись о том, что Вы будете ее вести. Просто скажите, что попросил юрист в связи с невозможностью присутствия.

Стоимость квартиры по ипотеке выше, чем указано в договоре, законно ли?

Приобретаю квартиру по ипотеке, в документах сумма указана 1400000 , из которых 400000 первоначальный взнос, а 1000000 кредит.подрядчик у которого приобретаю квартиру сказал что нужно будет доплатить ещё 40 тыс. Законны ли требования подрядчика? Деньги ему уже отданы на руки под расписку

В любом случае, сумма в 40000 рублей должна быть прописана в договоре. Может это за оформление документов. Обычно за регистрацию договора такую сумму берут.?

Если речь идет о долевом строительстве, то это один момент…

Договор долевого участия в строительстве жилья отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости по следующим признакам:

    • стороны по договору не покупатель и продавец, а дольщик и застройщик;

    • договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации;

  • в результате заключения ДДУ у застройщика возникает право требования исполнения обязательств по договору, а не право собственности.

Правоотношения по договору долевого участия регулируются специальными нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ .

Но чтобы заключить договор долевого участия, необходимы деньги, поэтому банки предлагают различные программы по ипотечному кредитованию покупки строящегося жилья.

Кредитный договор по своим условиям отличается от обычной ипотеки лишь тем, что в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком предметом залога будет имущественное право по ДДУ, а также могут быть привлечены дополнительно поручители.

Перед тем, как оформить ипотечный договор, заемщику необходимо предоставить банку учредительные документы по застройщику и договор долевого участия с обязательным включением в него условия о том, что средства оплаты по ДДУ являются кредитными.

При ипотечном кредитовании договора долевого участия банки требуют в обязательном порядке страхования всех рисков.

Следует иметь в виду, что обязательства перед банком будут неизменны, даже если застройщик обанкротится. Кредит в любом случае нужно будет возвращать. Поэтому предусмотрительно заключенный договор со страховой компанией позволит минимизировать возможные потери.

Если же подрядчиком Вы называете продавца, то это другой момент, но последствия одинаковые.

Если какая-то сумма будет передаваться сверх установленной условиями договора цены сделки, то эти деньги не будут иметь отношения к договорным обязательствам.

Покупатель квартиры просит в договоре написать большую стоимость квартиры, так как нет у него взноса для ипотеки. Чем для продавца это опасно?

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца

Без оформления ипотечного кредита, прибегая к помощи банков, у многих россиян не получается самостоятельно купить собственную недвижимость. Но нужно понимать, что ипотека является одной из самых сложных и длительных процедур кредитования. И наиболее опасной, риски существуют непосредственно для самого заемщика. Ведь, если возникнут какие-либо форс-мажорные обстоятельства, и займополучатель не сможет выполнять взятые обязательства, жилье отойдет банку.

Читайте так же:  Лучшие предложения банков в этом году по рефинансированию

Такие риски существуют и становятся актуальными, особенно учитывая долгосрочность таких кредитов. Но на первоначальном этапе оформления жилищной ссуды, когда происходит завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца также возрастают. Но почему появляется необходимость искусственно завышать цену выставляемой на продажу квартиры, и как именно рискует при этом продавец?

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2F81934d02f3f8195ece3333913713e5d1

Прежде, чем соглашаться на завышение стоимости квартиры по ипотеке, следует все взвесить

Большинство современных сделок, касающихся ипотечного кредитования, происходят с привлечением заемных средств. Сумма одобряемого банками займа, формируется с непосредственным упором на стоимость самого жилья. Но стоит учитывать, что существует несколько разновидностей оценочной стоимости. Когда дело касается недвижимости, банки оперируют с двумя ее видами:

Данный показатель резко отличается от аналогичного рыночного в сторону уменьшения. Складывается данный идентификатор из итоговых затрат, полученных при непосредственном строительстве дома за минусом будущего износа здания.

Кадастровая стоимость введена в оперирование специально для получения уровня налогообложения при проводимых будущих сделках с недвижимостью.

Стоит учитывать, что сделка с завышением стоимости квартиры по кадастровой цене априори невозможна. Но такая возможность легко осуществима при использовании рыночной стоимости продаваемого/покупаемого жилья.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2F77523414768cc0a928023bf30195a2d7

От чего зависит стоимость квартиры

Этот показатель определяет исключительно активный и действующий рынок недвижимости. Идентификатор рыночной стоимости изменчив и зависит от многих факторов. А именно:

  • спроса на жилье в данный период времени;
  • политического и экономического положения в стране;
  • сезона (времени) года;
  • объема полученных льготных сертификатов.

При определении текущей рыночной стоимости также учитывается и ряд дополнительных нюансов. А именно планировка продаваемого объекта, развитость инфраструктуры, района нахождения жилья, этажность и износа дома. Обязательно учитывается и анализ предлагаемых к продаже иных аналогичных объектов недвижимости.

Нередко используется и завышение цены квартиры при ипотечных сделках, некоторые займополучатели заинтересованы в таком искусственном повышении для получения ипотеки по наиболее выгодным условиям. Но зачастую это используется, чтобы обойти банковское требование по внесению авансового платежа.

Для чего необходим первоначальный взнос по сделке с недвижимостью

Это одно из главных требований и условий получения банковского жилищного кредита. Начальный взнос определяется общей стоимостью покупаемой квартиры и устанавливается в размере 10-50%. Данный платеж передается до или после заключения основного договора по сделке.

Чем выше авансовый (первоначальный взнос), тем он выгоднее для займполучателя. Ведь от его уровня зависит размер выдаваемого займа, который приходится возвращать уже с процентами.

Банки-кредиторы также охотно принимают более высокий уровень первоначального взноса, ведь тем самым будущий плательщик доказывает серьезность своих намерений в покупке недвижимости. Кстати, авансовый платеж становится той самой разницей, за минусом которой кредитор в дальнейшем будет реализовывать изъятое залоговое жилье (если плательщик не выполняет условия договора, банк изымает недвижимость и выставляет его на торги). А данную разницу возвращает несостоявшемуся собственнику жилья.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2F2a88847e6ff1b672a00bb4e7eec677af

Основные ипотечные риски

Почему происходит завышение стоимости недвижимости

Данный вид займов отличается особой продолжительностью, в среднем плательщику придется погашать задолженность в срок до 25-30 лет. И на всем протяжении этого времени жилье не будет находиться у него в собственности. Поэтому прежде, чем оформлять такой кредит, стоит все тщательно взвесить, тем более, если дело начнет касаться искусственного завышения оценки жилища. Стоит учитывать, что и продавец также становится участником такой схемы.

Порой предпосылки, которые появляются для искусственного повышения цены, бывают и ошибочными. Происходит это по следующим причинам:

  1. Когда предварительно оценивается недвижимость, во внимание берется оценка аналогичных объектов жилья в данном районе. Но иногда такая стоимость в разы превосходит имеющуюся рыночную, что не учитывается оценочной комиссией. Итогом становится непреднамеренное искусственное завышение.
  2. Такая ситуация может происходить из-за некогда допущенных ошибках в бумагах, оформляемых на недвижимость. Например, изменена площадь жилья или же ошибка кроется в годе постройки дома.
  3. Использование устаревшими итогами работы оценочной комиссии. Ведь положение на рынке недвижимости может стремительно меняться, и отчеты, сделанные несколько лет назад, теряют актуальность.

Такая ситуация, как искусственное завышение стоимости недвижимости, может стать угрожающей и для самого приобретателя. Риски для него могут быть следующими:

  1. Трудности в предоставлении отчета по оценке приобретаемого жилья, который в обязательном порядке требует кредитор. Если вдруг предоставленная отчетность вызовет подозрения, он будет отправлен на перепроверку и, при выявлении завышения, банк откажет в кредитовании.
  2. Могут произойти и неприятности из-за недобросовестности продавца. Ведь на протяжении всего ипотечного кредитования у него на руках будет иметься долговая расписка. И ничто не помешает обратиться непорядочному человеку в суд вместо того, чтобы порвать расписку после окончания сделки. Такое происходит, если продавец решит вымогать лишние деньги, ведь повышение будет расцениваться, как мошенничество.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2F51588a63b71965b782afadaebd0e3733

Что полезно знать при торге

Но не только покупатель недвижимости может столкнуться с различными неприятностями из-за искусственного повышения стоимости. Такая схема становится рискованной и для самого продавца. Ведь еще никто не отменял уголовную ответственность, которая маячит перед обоими участниками такой сделки по факту «мошенничество».

Читайте так же:  Страхование имущества при ипотеке

Чтобы грамотно осуществить завышение стоимости квартиры при ипотеке, схема должна быть четко и заранее определена и распланирована. По статистике 3 из 10 подобных сделок проходят успешно, ведь современный рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что может ввести в заблуждение даже самого опытного оценщика. Делается запланированное повышение цены следующим образом:

  1. Подбирается подходящее жилье, желательно с одним собственником, чтобы не усложнять намеченные планы. Допустим, его стоимость равняется 4,5 млн руб.
  2. Приобретатель оформляет с собственником авансовое соглашение суммой в 1,5 млн руб. на недвижимость по завышенной стоимости в 6 млн (4,5+1,5). Кстати, одновременно можно оформить иное соглашение, но уже с учетом реальных цифр.
  3. Продавец оформляет расписку о получении аванса (1,5 млн).
  4. Приобретатель передает банку-кредитору договор, где указана стоимость жилья в 6 млн и расписку о наличии денежной суммы, необходимой для авансового платежа.
  5. Одновременно происходит оформление договоренности между продавцом и приобретателем о принятии от собственника данной суммы. Эта бумага сохраняется.
  6. Банк-кредитор дает разрешение на выдачу займа в 4,5 млн руб., что составляет 100%-ную стоимость жилища (по настоящей цене). Но для банка это будет лишь 80%.
  7. После окончания сделки приобретатель отдает расписку собственнику о получении от него 1,5 млн аванса.
  8. А продавец со своей стороны оформляет бумагу о получении от покупателя настоящей стоимости квартиры (4,5 млн).

Конечно, такая схема не является законной, поэтому обе ее стороны должны осознавать ее возможные последствия. Например, если у покупателя-заемщика окажутся нестабильными доходы, и он не сможет дальше выполнять банковские обязательства, он рискует остаться не только без денег и жилья, но и попасть под следствие.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fa791b820705c2a8997640f52fb90d3c3

Как провести сделку по завышенной стоимости

Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости

В сфере ипотечного кредитования существует достаточно высокий уровень конкуренции. Поэтому многие кредитно-финансовые организации, даже мощные и уважаемые, достаточно лояльно относятся к предоставляемым цифрам-показателям. К таковым организациям относятся:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • банк Российский капитал;
  • Райффайзенбанк;
  • Ак Барс;
  • Промсвязьбанк;
  • Россельхозбанк;
  • Металлинвестбанк;
  • ФК Открытие;
  • Транскапиталбанк.

Основные этапы по проведению сделки продажи-покупки недвижимости

При проведении сделок по недвижимости очень многие моменты зависят от предусмотренных мелочей. Поэтому к проведению таких сделок следует подходить крайне ответственно. А действовать по имеющейся схеме, которая определяет всю последовательность действий. Они таковы:

  1. Поиск подходящего покупателя. Это достаточно простой шаг, в среднем на появление заинтересованного в предлагаемой недвижимости человека уходит 2-3 месяца.
  2. Оформление соглашение купли-продажи. Данный документ является гарантией проведения сделки и предоставляется в банк-кредитор.
  3. Заключение документа о передаче задатка. Эта бумага не требует обязательного предоставления в банк, но становится хорошей гарантией и подтверждением серьезности намерений покупателя.
  4. Составление договора купли. Это происходит только после получения одобрения в выдаче кредита. Такой документ составляется официально и обладает юридической значимостью.
  5. Получение и передача продавцу денежных средств. Происходит после регистрации недвижимости в Росреестре и передаче ее под залог кредитно-финансовой организации. После предъявления кредитору оформленных бумаг по квартире и их рассмотрения, производится окончательный денежный расчет, и денежные средства уходят на счет бывшего собственника.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2F0d6b1343a3717dea4944115a49fccf1e

Этапы проведения ипотеки

Основное преимущество для собственника, который готов продать свою недвижимость ипотечному приобретателю – это быстрая и гарантированная возможность реализовать запланированную торговую сделку. Ведь для собственника, желающего продать жилье, не принципиально, как именно он получит деньги, тем более что банк, предоставляемый ипотечное кредитование, официально гарантирует перевод заявленной стоимости недвижимости на счет продавца.

К основному минусу можно отнести факт, что далеко не вся недвижимость будет считаться ликвидной и, следовательно, одобренной банком. В данной ситуации придется продолжать поиски покупателя, готового взять жилье за «живые» деньги. Также к минусам ипотечного кредитования для собственника предлагаемой недвижимости относится и довольно объемный пакет документации, в том числе и различные справки, которые служат подтверждением ликвидности квартиры.

В условиях современного рынка недвижимости оформить ипотечное кредитование без внесения авансового платежа вполне возможно. Но, если клиент запланировал претворить в жизнь такую схему, как искусственное завышение стоимости жилья, необходимо все тщательно взвесить и сто раз подумать. Стоит ли игра свеч и не обернется ли предоставление банку-кредитору недостоверной информации достаточно серьезными неприятностями для всех участников такой сделки.

Изображение - Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.8 проголосовавших: 9

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here