Понятие и особенности ипотеки как разновидности залога

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "понятие и особенности ипотеки как разновидности залога" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

“Финансовая газета. Региональный выпуск”, 2006, N 38

Любая кредитная организация заинтересована в том, чтобы выданные денежные средства были возвращены полностью и в оговоренный срок, а также в том, чтобы с минимальными усилиями возместить убытки в случае неисполнения обязательства заемщиком. Поэтому лучшей гарантией возврата займа служит залог. Он подразумевает право залогодержателя (кредитора) удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем (должником) своих обязательств.

Ипотека – это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в пользовании и владении.

Ипотека в России получает все большее распространение. Однако в представлении большинства граждан ипотека – это покупка квартиры под залог недвижимости, что не совсем точно выражает ее суть. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Залогодателем может быть как должник, так и собственник, решивший гарантировать своим имуществом исполнение чужих обязательств. Ипотека – это одна из разновидностей залога, которая представляет собой залог любой недвижимости при любых обстоятельствах. Так, залог квартиры при получении кредита на покупку автомобиля тоже является ипотекой.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Уточним, что к недвижимости относится любое имущество, которое прочно связано с землей и чье перемещение невозможно без несоразмерного ущерба имуществу (ст. 130 ГК РФ). В частности, недвижимостью считаются квартиры, дома, объекты незавершенного строительства, строения, помещения и т.д.

Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 30.12.2004) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” договор залога требует государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр. После этого договор ипотеки считается заключенным.

При получении договора после регистрации необходимо убедиться, что на нем стоит отметка, указывающая, когда и под каким номером зарегистрировано обременение на имущество. Как правило, такой штамп ставится на обратной стороне одного из листов договора. Если отметка отсутствует и не поступало сообщения об отказе в регистрации договора, необходимо проверить, внесена ли соответствующая запись в реестр. Для этого можно обратиться в орган, где договор находится на регистрации. При наличии соответствующей записи в реестре на экземпляре договора будет поставлен штамп.

При оформлении сделки одним из супругов необходимо представить согласие второго супруга на оформление такой сделки (когда она совершается в отношении совместно нажитого имущества). Причем согласие лучше оформить у нотариуса, который заверит подлинность подписи супруга. Если залогодержатель не состоит в браке, он представляет соответствующее заявление в банк.

Залог – вариант обеспечения обязательства, под который охотнее всего дают кредиты. Однако, прежде чем принять решение и воспользоваться ипотечным кредитом, следует помнить о некоторых обязательствах и ограничениях. С того момента, как оформлена ипотека, распоряжаться имуществом можно только по согласованию с залогодержателем. Это не значит, что гражданину запретят, например, завещать свою недвижимость, но информировать залогодателя о ее судьбе и состоянии он обязан.

При заключении договора купли-продажи заложенного имущества залогодатель обязан поставить в известность об этом залогодержателя. Покупатель также должен быть предупрежден о том, что покупаемое им имущество находится в залоге.

Пример 1. Гражданин заключил с банком договор ипотеки, предметом которого являлась квартира. Через некоторое время он решил продать ее, причем ни банк, ни покупатель квартиры не были об этом извещены. После оформления сделки заемщик перестал выполнять свои обязанности по кредитному договору. Банк обратился к нему с требованием возобновить выплаты под угрозой применения штрафных санкций. Но, не добившись успеха, попытался наложить взыскание на квартиру. На этом этапе состоялось знакомство представителей банка с новым владельцем квартиры. Обе стороны обратились в суд с исками к указанному гражданину. Банк требовал вернуть кредит, выплатить проценты по нему и штраф, а покупатель квартиры – расторгнуть договор купли-продажи, вернуть деньги и уплатить компенсацию. Суд удовлетворил оба иска.

Как правило, в договоре залога отмечается, что в случае значительного уменьшения стоимости имущества или его утраты банк (кредитор) имеет право требовать либо замены предмета залога (тогда необходимо зарегистрировать соответствующие изменения в договор), либо немедленного исполнения обязательств.

Договор, как правило, предусматривает возможность для залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательств или реализации предмета залога. С согласия первого залогодержателя залогодатель может заложить имущество еще раз. Причем каждый последующий раз он должен получать согласие всех предыдущих залогодержателей. Если ни одно обязательство залогодателя не будет исполнено, требования залогодержателей будут удовлетворяться в порядке очереди. Оформление всех последующих залогов и их прекращения потребует значительное время: и залогодателю, и регистратору необходимо разобраться, какая ипотека регистрируется, какая снимается.

Читайте так же:  Кредиты с плохой кредитной историей по паспорту

По мнению специалистов, последующая ипотека обоюдно не выгодна сторонам. Если должник имеет намерение погасить задолженность (например, за счет реализации имущества), ему будет сложно найти покупателей на имущество с обременением. А залогодержатель рискует не получить должного денежного возмещения за счет реализации заложенного имущества в случае неисполнения должником своих обязанностей.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Пример 2. Гражданин взял кредит в банке под залог загородного дома. Оценочная стоимость дома равнялась примерно 600 000 долл. США. Сумма кредита – 400 000 долл. США. Через некоторое время гражданин снова обратился в банк с просьбой выдать ему кредит в 150 000 долл. США. Так как общая сумма кредитов не превышала оценочную стоимость имущества, банк принял решение выдать кредит во второй раз, оформив последующий залог на имущество. Когда наступил срок первых платежей по кредитам, выяснилось, что заемщик не может исполнить своих обязательств перед банком. Дом был выставлен на продажу и реализован с большой скидкой за 450 000 долл. США. Вырученная сумма полностью покрыла первый кредит, а также начисленные проценты и пени. Второй кредит был выплачен частично. Таким образом, интересы банка пострадали из-за значительного снижения стоимости залога.

Ипотечный кредит – долгосрочный вид банковского кредитования. В среднем он рассчитан на 10 – 20 лет, а за такое время может многое произойти. Что делать, если жизненные обстоятельства изменились и нет возможности платить по кредиту? Общее правило таково. Если у заемщика есть поручители по кредиту (а они могут и отсутствовать), то претензии предъявляются к ним. Если поручителей нет или они оказываются неплатежеспособными, то следует подать иск в суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи заложенного имущества с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свою часть (остаток по кредитному договору, включая проценты, штрафы, затраты на проведение аукциона), а остальное возвращается заемщику.

В настоящее время законодательно нашли отражение такие моменты, как отмена обязательного нотариального удостоверения ипотеки, укрепление института добросовестного приобретателя, упрощение процедуры, связанной с обращением взыскания на заложенное имущество. Признано, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Понятие и особенности ипотеки как разновидности залога

Название “ипотека” впервые появилось в Греции в начале VI в. до нашей эры и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого при оформлении обязательства на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название ипотеки, отмечались все поступающие долги собственника земли.

Ипотека представляет собой особый вид залога. Отличительный признак ипотеки – ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее:

1) недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется;

2) недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение;

3) стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению (хотя, в условиях кризиса может и снижаться) что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме.

Понятие недвижимого имущества законодательно закреплено в таких нормативных правовых актах как ГК РФ (п.1 ст.130) и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (ст.1). К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество. Федеральный закон от 21. 07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12. 12.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (с изм. и доп., вступающими в силу с 07. 03.2012) // «Российская газета», N 145, 30. 07.1997. Следовательно, предметом ипотеки могут быть:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т.д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п.3 ст.338 ГК РФ). Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия (например, проживать в заложенной квартире), однако он лишен третьего правомочия – права распоряжения.

Читайте так же:  Какие банки дают кредит с плохой кредитной историей

Ипотека, как и залог движимого имущества, может возникнуть в силу договора, то есть наличествует договор, заключенный между залогодателем и залогодержателем по поводу рассматриваемого способа обеспечения исполнения обязательств, или в силу закона, то есть возникновение права залога прямо предусмотрено в законе. Примеры возникновения права залога в силу закона:

1) если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488 ГК РФ);

2) при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ);

3) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.77 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п.2 ст.1 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”).

ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не отменяет соответствующих норм ГК РФ, посвященных залогу, самого Закона “О залоге”, подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения. Вместе с тем нормы закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз.1 п.2 ст.79 закона об ипотеке отмечается, что со дня введения в действие ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нормы Закона “О залоге” подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Аналогичным образом решается вопрос о соотношении закона об ипотеке, ГК РФ и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей закону об ипотеке. Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике.

1. Понятие ипотеки. Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа. Предмет ипотеки – недвижимое имущество, которому присущи правовые особенности. Это требует создания специальных правил, определяющих порядок оформления ипотеки и процедуру ее реализации, если обеспеченное ипотекой обязательство не будет исполнено.

Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена п. 2 ст. 342 ГК, и такой закон был в середине 1998 г. принят. Закон об ипотеке содержит развернутую регламентацию ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими правилами ГК о залоге, и это прямо предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК.

Некоторые нормы Закона об ипотеке текстуально повторяют правила ГК о залоге, что объясняется однородностью залоговых отношений, регулируемых этими законодательными актами. Однако в Законе много дополнительных правил, отражающих особенности ипотеки. Ряд специальных правил в отношении ипотеки морских судов обусловлен наличием международных договоров в этой области и содержится, напомним, в КТМ.

Ипотека как обеспечительный институт – это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке – закладной, представляющей ценную бумагу (об этом далее).

2. Заключение договора об ипотеке. Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.

При залоге земельного участка, поскольку договором об ипотеке не предусмотрено иное, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя. Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.

Права залогодержателя по ипотеке могут быть удостоверены особым документом – закладной, которая является именной ценной бумагой и может в дальнейшем передаваться, как и другие ценные бумаги, посредством совершения на ней передаточной надписи, а также быть предметом залога.

Закон об ипотеке определяет обязательные реквизиты закладной (ст. 14) и устанавливает, что она составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после проведения регистрации (ст. 13). Законный владелец ипотеки может требовать государственной регистрации его в качестве такового в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Читайте так же:  Перевод денег с карты сбербанка на телефон

3. Обязательства участников ипотеки. При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп.

Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.

Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.

В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.

Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.

4. Реализация прав по ипотеке. В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.

Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55). Такое урегулирование, как и при других видах залога, в определенных случаях не допускается. В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.

Понятие недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога

По общему правилу недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними связано. Однако российское законодательство относит к недвижимому имуществу и приравненные к нему движимые вещи (например, воздушные и морские суда). Приравнивание некоторых вполне движимых вещей к недвижимым связано не с их родовыми или видовыми признаками, а с распространением на них специального правового режима, установленного для реально недвижимых объектов.

В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, в том числе и ее залог. Залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данного в ГК РФ.

Слово «ипотека» в обиход ввел афинский реформатор Солон, который в ходе своих реформ предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Столб на участке ставился в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное, принесенное Русецкий А. Договор об ипотеке / А. Русецкий // Право и экономика. – 2006. – № 11. – С. 19..

Современное же представление об ипотеке, естественно, изменило свой смысл, поскольку под ипотекой определяется залог различных видов недвижимости, непосредственно связанных с землей. Несмотря на это основная идея ипотеки и в древние времена и в современный период остается одинаковой: обеспечение требований кредитора за счет заложенного имущества.

Как разновидность залога, ипотека является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер ипотеки проявляется в том, что залогом может быть только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, купли-продажи, кредитного договора и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться. Если по договору займа, обеспеченному ипотекой, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику Гришаев С.П. Ипотека (залог недвижимости) / С.П. Гришаев // Закон. – 2002. – № 10. – С. 39..

В сущности залога недвижимости (ипотеки) необходимо выделить юридический и экономический аспекты:

Юридический аспект: ипотека является ограничением прав собственности на объекты недвижимого имущества, заключающемся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного имущества.

Читайте так же:  Ипотека молодым учителям в сбербанке

Экономический аспект: ипотека является дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов (например, купли-продажи, приватизации) экономически нецелесообразно.

Закон об ипотеке, по существу, выделяет 2 вида ипотеки (законодательство РФ на данный момент не дает конкретного определения данным видам):

Ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающего на основании федерального закона.

Ипотека по договору – это залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами Любимцев М. Ипотека: квадратура замкнутого круга / М. Любимцев // Инвестиции и управление. – 2004. – № 2. – С. 58..

Различия между указанными видами ипотеки заключается в том, что:

  • – ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации прав собственности на имущество;
  • – ипотека по договору возникает с момента заключения этого договора.
  • – ипотека в силу закона всегда возникает: при передаче недвижимого имущества по договору ренты; по договору пожизненного содержания с иждивение; при покупке недвижимого имущества в кредит; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.
  • – ипотека по договору возникает в иных случаях, не предусмотренных законом.

Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку ипотека является отдельным видом залога, соответственно существует и ряд особенностей, которыми она отличается от других видов залога. Анализ изученного материала способствовал выделению следующих отличий ипотеки:

Ипотека, отличается от других видов залога, в первую очередь, предметом залога. При ипотеке (залоге недвижимости) закладывается только недвижимое имущество В качестве исключения из этого правила необходимо отметить, что «законодатель, кроме перечисленных в п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке объектов недвижимости, относит к предметам ипотеки и право аренды (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке), право на долю в общей долевой собственности, а также предусматривает залог закладной (ст. 49 Закона об ипотеке). ». Кущенко В.В. Ипотека как способ обеспечения обязательств / В.В. Кущенко // Имущественные отношения в РФ. – 2006. – № 1. – С. 4..

При залоге недвижимого имущества необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре.

При ипотеке возможен залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю стройматериалов и оборудования, которые заготовлены для строительства здания, сооружения, жилого дома (ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»). Данные действия невозможны, к примеру, при залоге движимых вещей.

При ипотеке возможны случаи залога недвижимости, находящейся в совместной собственности. В такой ситуации ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственником совместного имущества.

Залог недвижимости предусматривает страховку заложенных объектов. Согласно п. 2 ст. 31 ФЗ РФ «Об ипотеке», «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства Об ипотеке: Федер. закон Рос. Федерации от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 04.12.2007) // Собр. законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400. – п. 2 ст. 31.». Данное положение очень важно для залогодержателя, поскольку это гарантирует ему сохранность заложенного объекта недвижимости. С другой стороны данное обязательство залогодателя лишает его возможности обмана при ипотеке.

НОУ ВПО «РОССИЙСКИЙ НОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Кафедра Финансов и банковского дела

Курсовая работа

на тему « Понятие и особенности ипотечного кредита. Механизм ипотечного кредитования»

Студенки 3 курса

факультет экономики, управления и финансов

очно-заочная форма обучения

Иванова Мария Евгеньевна

Власенко Е. А.

1.Ипотека и ипотечное кредитование…………………………………

1.1 История ипотечного кредита…………………………….

1.3 Понятие и особенности ипотечного кредитования………..

1.4 Участники системы ипотечного кредитования………….

2.Разные стороны ипотеки и ее особенности………………………….

2.1 Положительные стороны ипотеки………………….

2.2 Особенности оформления ипотеки…………………

2.3 Риски ипотечного кредита…………………………… 2.4 Расчет финансовых возможностей для ипотечного кредита………………………………………………………..2.5 Ипотечный кредит в расчете на увеличение доходов……………………………………………………….2.6 Ипотечный кредит для семьи………………………….

2.7 Очевидные способы экономии при оформлении ипотечного кредита…………………………………………

2.9 Сроки погашения ипотечного кредита…………………

2.10 Налоговые вычеты……………………………………

2.11Материнский капитал – альтернативный источник погашения ипотечного кредита………………………….

3.Договор ипотечного кредитования…………………………………..

4. Особенности некоторых видов ипотеки……………………………

Список использованный литературы……………………………………..

Введение.

В настоящее время проблема ипотечного кредитования широко обсуждается во всех аспектах: с экономической, социальной и юридической точки зрения. Это связано с тем, что предмет ипотеки представляет собой недвижимое имущество, которое обладает более высокой стоимостью и несколько особенным статусом, что, соответственно, вызывает специальное правовое регулирование использования его в гражданском обороте.
Целью курсовой работы будет рассмотрение особенности правового регулирования ипотечного кредитования. Для этого необходимо решить следующие задачи. Во-первых, узнать историю ипотеки, определить понятия ипотеки и ипотечного кредитования, что будет сделано в первой главе статьи. Во-вторых, познакомится со всеми сторонами и особенностями ипотеки. В-третьих, рассмотреть основу договора ипотеки, ипотечного кредитования, в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, что будет отражено во второй главе. Наконец, в последней главе речь пойдет об особенностях ипотеки некоторых видов недвижимого имущества (жилая недвижимость, земельный участок, предприятие как имущественный комплекс).

Читайте так же:  Как получить государственную ипотеку под 3 процента

История ипотечного кредита.

Понятие ипотеки.

Ипотекой называется залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю. Регулируется ипотека Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным Законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. В феврале этого года Государственная Дума приняла в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах» и в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в Гражданском кодексе РФ (статья 130), права на которые зарегистрированы в установленном порядке. К этому недвижимому имуществу относятся:

– предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

– здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся;

– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

– гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

– воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

– незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства;

– участки недр, обособленные водные объекты;

– леса, многолетние насаждения;

– земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц.

Понятие и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование – это предоставление кредита под залог недвижимого имущества (ипотеку). Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

– достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

– останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

– не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

– имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

– имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобиль, гараж, дача), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования – недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным программам, которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа. Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов:

– банковская ипотека предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов;

– система вторичного ипотечного рынка (американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов – прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни;

– контрактно-сберегательная система ипотеки (немецкая) использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

Изображение - Понятие и особенности ипотеки как разновидности залога 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3 проголосовавших: 468

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here