Основные ипотечные риски для заемщика и банка способы их минимизации

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "основные ипотечные риски для заемщика и банка способы их минимизации" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Основные ипотечные риски для заемщика и банка: способы их минимизации

Кредитные риски ипотечного кредитования и способы их минимизации

Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков.

Риск в банковской сфере – это стоимостное выражение вероятностного события, ведущего к потерям.

Важным моментом в деятельности банков, является принятие рисков. Банки имеют успех тогда, когда принимаемые ими риски разумны, контролируемы и находятся в пределах их компетенций. Основным принципом в работе банков является стремление к получению как можно большей прибыли. Риски растут вместе с возможностями получить прибыль, т.е. чем выше шанс получить прибыль, тем больше риск.

Риски необходимо распределять между участниками ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективной согласованности интересов и прозрачности действий всех участников формирования и развития ипотечного рынка.

С точки зрения субъектов рынка ипотечного кредитования, ипотечные риски можно разделить на риски заемщика, риски банка – оригинатора или первичного кредитора, и риски инвестора.

Заемщик, как потребитель продукта ипотечного кредитования, подвержен рыночному риску. Данный вид риска может проявиться, например, при резком снижении цен на жилье. Приобретая дорогостоящий объект недвижимости, заемщик рассчитывает, что его стоимость, как минимум, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит, иначе, иначе переплата будет значительной [11].

Видео (кликните для воспроизведения).

Также заемщики подвергаются риску изменения валютного курса. Данный вид риска актуален только для валютных займов и банк в этом случае ничем не рискует. Риск изменения валютного курса проявляется, например, в ситуации, когда доходы заемщика рассчитываются в рублевом эквиваленте, а обязательства по кредитам в долларовом.

Помимо этого, у заемщика существует риск утраты трудоспособности, т.е. имеет место быть ситуация, при которой заемщик не в состоянии зарабатывать деньги и возвращать кредит. Это приводит к обращению взыскания на заложенное имущество.

Наиболее рискованным ипотечное кредитование является для кредитора. В данном случае также уместно отметить рыночный риск, который проявляется, например, при резком снижении цен на жилье. В данной ситуации, в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит, банк не может компенсировать свои затраты из его стоимости [12]. Поэтому для кредитора рыночный риск влечет за собой риск неплатежа или кредитный риск.

Кредитный риск — это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором [17]. Данный вид риска возможно избежать, если будет выполнена качественная работа служб, занимающихся андеррайтингом, т. е. проверкой платеже- и кредитоспособности потенциального заемщика [11].

В противном случае, кредитный риск может привести к риску ликвидности. Этот вид риска возникает, когда у банка, при наступлении сроков исполнения своих обязательств, не хватает средств для оплаты, причиной чего является несбалансированность активов и пассивов. Если рассмотреть ресурсную базу любого коммерческого банка, то представляется возможным выявить тот факт, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, в то время как ипотечные кредиты входят в группу долгосрочных активов банка.

Что касается инвесторов, то они несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, процентный риск и риск досрочного погашения.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму для конечного инвестора с помощью двух механизмов:

а) путем обязательного страхования заложенной недвижимости;

б) путем установления предельных значений критериев андеррайтинга.

Таким образом, чтобы минимизировать риски, коммерческие банки выдвигают следующие требования, касающиеся выдачи ипотечных кредитов:

– максимальный PTI (payment-to-incomeratio) – отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность. В соответствии с законодательством, коэффициент не должен превышать 30-35%;

– максимальный LTV (loan-to-value ratio) – отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;

– максимальная сумма кредита, которая не должна превышать определенное пороговое значение. Сумма кредита не должна превышать 60-70% стоимости залогового объекта [28].

Риск ликвидности для инвестора проявляется из-за существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента на рынке.

Вероятность возникновения процентного риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении процента по кредитам. В случае повышения ставок, кредитору приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита, т.е. процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.

Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком до срока погашения. То есть, в случае, уплаты заема в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, который был предусмотрен контрактом, поэтому, чтобы защитить кредитора от риска досрочного погашения, в кредитном договоре оговариваются санкции за совершение данной операции. Санкции представляют собой либо определенный процент от первоначальной суммы долга, либо процент от невыплаченного остатка по кредиту, либо процент за определенный срок.

Видео (кликните для воспроизведения).

Помимо рисков кредитора, инвестора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты права собственности на объект залога.

Суть риска повреждения имущества заключается в том, что если объект жилой недвижимостии, переданный в залог пострадает и уже будет непригоден для пользования, обязательства заемщика по возврату кредита не прекратятся. Именно поэтому, в целях минимизации рисков, риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет страховая компания.

Читайте так же:  Что такое pos-система для магазина

Страховая компания осуществляет процедуру страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение. Преимущества ипотечного страхования для основных субъектов ипотечного жилищного кредитования отражены на рисунке 7. Риск утраты права собственности наступает тогда, когда после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Помимо представленных ранее мер минимизации рисков ипотечных кредитов применяют также хеджирование, которое направлено на снижение риска, в ходе страхования от неблагоприятных изменений ситуации на рынке, а именно выделяют изменение срока платежа, кредитование и инвестирование в иностранной валюте, хотя в последнее время кредитование в национальной валюте является более надежным и стабильным и др.

Рисунок 7 – Преимущества ипотечного страхования [18]

Также широко распространен такой способ минимизации ипотечных кредитов, как секьютиризация. Для проведения секьютиризации необходимо сформировать пул кредитов. Пул кредитов должен состоять из проблемных кредитов, которые, должны быть относительно однородными по таким показателям, как срочность, процентная ставка, кредитные риски и ликвидность, т.е. многократно возрастают требования к унификации и стандартам кредитования, что обеспечивает минимизацию возможных рисков и надежность ценных бумаг.

Таким образом, в ипотечном кредитовании существуют многочисленные риски как для кредиторов и заемщиков, так и для инвесторов. Причем кредиторы и инвесторы больше подвержены рискам ипотечного кредитования, нежели заемщики, потому как они предоставляют собственные денежные средства. Единственный реальный риск для заемщика – это возможность потери стабильного дохода, что может сказаться на непрерывном погашении кредита. Однако существуют способы, такие как лимитирование риска, диверсификация ипотечного портфеля, которая предусматривает разнообразие покупателей продуктов банка и направлена на уменьшение его ипотечного риска, страхование, хеджирование, секьютиризация, с помощью которых возможно минимизировать риски ипотечного кредитования.

Помимо этого риски по ипотечным кредитам возможно минимизировать с помощью усовершенствования законодательной базы.

Минимизация рисков ипотечного кредитования посредством страхования

Высокие специфические риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих эти риски противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию.

Если обратиться к практике Агропромкредита, то в банке не используется система страхования рисков ипотечной деятельности при заключении кредитного договора на покупку жилья. У других же операторов сургутского рынка ипотеки страхование является неотъемлемой частью при заключении ипотечной сделки. Таким образом, для практики Агропромкредита целесообразно предложить способы минимизации последствий рисков на основе страхования. При этом возникают дополнительные возможности развития и повышения эффективности ипотечной деятельности.

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая, в том числе, и страховые отношения как обязательный институт ипотеки.

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности (см. приложение 15). Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются три-четыре наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, при этом услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита. Это так называемый комплексный страховой договор.

При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, все риски не целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет, а это повлечет за собой недоступность ипотечных кредитов для некоторых граждан.

В основном производится страхование следующих видов:

· Страхование рисков утраты и повреждения предмета ипотеки.

Риск утраты (гибели) имущества является одним из имущественных интересов, который может быть застрахован по договору имущественного страхования. При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и, соответственно, не понесет убытков.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, регламентируется ст. 31 Закона об ипотеке. Надо заметить, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, не относится к обязательному страхованию, так как включение норм о страховании в Закон об ипотеке не свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду. Кроме того Законом об ипотеке не устанавливается обязанность сторон по страхованию предмета ипотеки в случаях, когда ипотека возникает в силу закона.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Таким образом, Закон предоставляет сторонам возможность самим определять свои взаимоотношения по страхованию имущества, т.е. стороны вправе сами устанавливать, кто и за чей счет будет страховать имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Тариф при страховании имущества учитывает: характер объекта, условия страхования, указанные в заявлении на страхование, результаты предстраховой экспертизы и должен быть не более 1% от страховой суммы.

· Страхование жизни и здоровья заемщика, потери его трудоспособности на весь срок действия договора. Это позволяет кредитору быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика (за счет страхового возмещения).

Если банк сочтет необходимым, от заемщика могут потребовать страхование его жизни (трудоспособности) на сумму, полностью или частично покрывающую размеры кредитных обязательств, с правом банка на первоочередное получение страхового возмещения при наступлении страхового случая.

· Страхование гражданской ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

Банк по своему усмотрению может потребовать от заемщика застраховать кредитные платежи. Данный вид страхования гарантирует банку, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита (основная сумма долга и процентные платежи) будут выплачены в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по кредиту. Страхование гражданской ответственности обычно практикуется в случаях, когда предметом ипотеки являются транспортные средства, относящиеся к недвижимому имуществу.

Читайте так же:  Что такое payment to в сбербанке

При расторжении сделки с недвижимым имуществом при наличии страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. При этом страховое возмещение вполне может делиться между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо сделать оговорку: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.

При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором.

В случае если предметом ипотеки является жилье со вторичного рынка, то банк может настаивать на страховании права собственности на предмет ипотеки. Страховые тарифы при данном виде страхования составляют 0,4 – 2%, но могут доходить и до 5% страховой суммы. В нашем случае к данному виду страхования прибегать нет необходимости, поскольку банк предоставляет ипотечный кредит только на покупку квартиры в новых домах. А вот застраховать риски, связанные с реализацией строительных проектов (страхование финансовых рисков) вполне целесообразно, поскольку при приобретении квартир на стадии их строительства в новостройках могут возникнуть следующие риски:

  • – риск несоблюдения сроков сдачи объекта недвижимости, в том числе непринятия дома в эксплуатацию государственной комиссией;
  • – риск незавершенности строительства: инвесторы выполнили свои обязательства, подрядчик их использовал, но фактически строительство не завершено;
  • – риск увеличения стоимости строительства;
  • – риск, связанный с низким уровнем финансового менеджмента застройщика (ухудшение финансового состояния вплоть до банкротства, препятствующее строительству);
  • – риск недобросовестности застройщика (квартир меньше, чем претендентов на них).

Страховым случаем является невозвращение внесенных денежных средств на строительство квартиры при условии отсутствия регистрации права собственности на объект недвижимости по причинам, не зависящим от страхователя, в течение четырех месяцев с момента наступления ответственности должника (застройщика).

При страховании финансовых рисков страховые тарифы могут доходить до 6% страховой суммы, а именно: для объектов, срок сдачи которых не превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования – 1,5 – 3,0%; для объектов, срок сдачи которых превышает 6 месяцев с момента заключения договора страхования, но в которых построено не менее трех этажей – 2,0 -4,0%; для объектов, находящихся на нулевом цикле – 3,0 – 6,0% 43, с. 76.

Программа ипотечного страхования имеет как свои положительные, так и отрицательные моменты. Так, преимуществом, является то, что система страхования дает гарантию сторонам возместить свои убытки в случае наступления страхового случая. Отрицательным моментом можно выделить, пожалуй то, что стараясь оградить себя от возможных рисков посредством страхования, банк тем самым увеличивает цену ипотечного кредита, которая и без того является высокой.

Таким образом, повысить привлекательность для населения ипотечных договоров с использованием механизма страхования можно прибегнув к комплексному банковскому страхованию: страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки, приобретаемого на ипотечный кредит, так как в комплексе эта услуга обойдется дешевле. Заключение страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечного кредита.

Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным условием включают в договор ипотеки вышеперечисленные пункты страхования рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций.

Риски ипотечного кредитования для банкиров и их должников и пути их минимизации

Ипотека сегодня еще только набирает обороты, но все равно, в крупных городах России у каждого жителя есть хотя бы одна знакомая семья, купившая таким способом квартиру. Однако риски ипотечного кредитования не дают ему получить поистине всенародное признание и любовь. Давайте попробуем разобраться, почему так происходит, и как эти риски можно минимизировать.

Вначале следует отметить, что риски ипотечного кредитования актуальны, как для банков-кредиторов, так и для Заемщиков, только у каждой из сторон процесса они свои. Но обо всем по порядку.

Риски ипотечного кредитования – чего страшатся банкиры

  1. Главный риск для кредитора заключается в невозврате или несвоевременном возврате выданного им займа. Задержки в уплате кредита также достаточно неблагоприятно сказываются на деятельности банка, замедляя движение денежной массы и снижая ликвидность кредитного учреждения.
  1. Кроме того, у банков существует еще и глобальный риск – риск всего кредитного портфеля, когда стоимость активов кредитного учреждения падает или может рухнуть, вследствие чрезмерно большой массы выданных рискованных кредитов (а ипотечные займы физическим лицам, несомненно, относятся именно к таким, за исключением отдельных случаев).
  1. Также банки рискуют тем, что вследствие обрушения цен на недвижимость, их залоги сильно упадут в стоимости, вплоть до невозможности перекрыть сумму задолженности по ним, что породит у Заемщиков соблазн прекратить платежи по ипотечным займам, как нецелесообразные, и оставить банкам задачу самостоятельно разбираться с реализацией залогового имущества.

Риски ипотечного кредитования – что грозит Заемщику

Теперь обратимся к противоположной стороне процесса и попробуем понять, что угрожает Заемщику:

  1. Изменение процентных ставок по кредиту (конечно же, в сторону увеличения) – в данной ситуации Заемщик может получить резкое увеличение обязательного ежемесячного платежа, который может стать буквально непосильным.
  2. Рыночные риски ипотечного кредитования для Заемщика выражаются в возможном обрушении цен на недвижимость, что означает гигантскую переплату за жилье.
  3. Валютный риск угрожает тем, кто взял ипотеку в долларах США или евро – может резко увеличить размер ежемесячного платежа по кредиту.
  4. Риск утраты трудоспособности является исключительно опасностью для Заемщика, тогда, как его смерть станет проблемой его наследников и кредитора.
Читайте так же:  Введение ипотеки для школьников старше 14 лет – особенности и перспективы подобной программы

Риски ипотечного кредитования – общие для Заемщика и Кредитора

Существуют риски ипотечного кредитования, одинаково неприятные и для Заемщиков или для банкиров. К ним можно отнести:

  • Уже упоминавшийся нами рыночный риск с резким обрушением цен на недвижимость, что, с одной стороны, сделает для Заемщика его ипотеку буквально «золотой», а для банка – обесценит его залог и на порядок повысит вероятность невозврата кредита.
  • Имущественный риск ипотечного кредитования выражается в вероятности гибели объекта залога или его существенном повреждении, способном повлиять на его стоимость.
  • Риск колебаний процентных ставок по ипотечным кредитам также неприятен и той и другой стороне – инфляция способна съесть часть прибыли кредитора и привести его активы в дисбаланс, а Заемщик может получить в итоге неподъемный ежемесячный взнос по кредиту.

Риски ипотечного кредитования – методы борьбы с ними

Несомненно, исключить риски при ипотечном кредитовании невозможно, но минимизировать их под силу и кредиторам, и их должникам-Заемщикам:

  1. Итак, Заемщику мы бы посоветовали все же обращать больше внимания на рублевые займы, не рискуя вписываться в валютные кредиты, несмотря даже на их привлекательные процентные ставки. Также не станет лишним полис комплексного ипотечного страхования, включающий покрытие по рискам смерти Заемщика или утраты им трудоспособности, а также страховые выплаты на случай гибели или порчи залогового имущества.
  2. Что касается банков, то на государственном уровне разработан целый ряд финансовых инструментов, позволяющим им минимизировать их портфельные риски, а также воздействовать законными путями за своих должников для стимуляции надлежащего выполнения ими своих обязательств.

Ни для кого не секрет, что в стоимость ипотеки входят также различные виды рисков. Причем рискам подвергаются, как банки, выдающие ипотечный кредит, так и заемщики, закладывающие свое жилье. Все типы рисков можно разделить на систематические и несистематические. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим, однако они не носят индивидуального или местного характера. А вот несистемные риски свойственны конкретной местной экономике. Изображение - Основные ипотечные риски для заемщика и банка способы их минимизации Riski

О каких рисках ипотеки стоит знать заемщику?

Ипотечных рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами: инфляционными, политическими, валютными, экономическими, налоговые. В результате возникают, риски ценных бумаг, недополучения прибыли, ликвидности, снижение стоимости недвижимости, потерь доходов и пр. Они непосредственно или косвенно влияют друг на друга.

И если заемщику стоит бояться только возможной потери имущества и риска утраты или понижения доходов, то для кредитора ненадежность ипотеки в несколько раз выше. Чтобы понимать, из чего складывается стоимость жилищного займа, заемщику будет полезно знать основные банковские риски. Для ипотечного кредитования особо важными являются несколько видов рисков, которые мы сегодня рассмотрим.

Огромную роль в ипотечном кредитовании играет риск досрочного платежа, смежный риску ликвидности и процентной ставки. При досрочном погашении ипотеки заемщиком банк теряет значительную часть прибыли. В настоящее время для всех финансовых организаций характерны основательные маркетинговые исследования рынка заемных денег, жилищного рынка, общего рынка капитала, а также анализ контроль и управление рисков, жесткий контроль кредитного портфеля. И все это является частью общей стратегии управления банками.

Это обязательное условие работы любой кредитной организации, целью которой является получение определенной доходности с выдачи жилищных займов и других операций. В связи с использованием банками сложных финансовых технологий, усиливается роль государства и контроль рискованных операций. Остановимся на двух основных рисках, которые наиболее характерны для ипотечного кредитования.

Известно, что банковская прибыль в основном формируется за счет разницы в процентах по выданным займам и привлекаемым депозитам, а также выпускаемым ценным бумагам и облигациям. Риск процентной ставки — это риск недополучения кредиторами прибыли в результате уменьшения процентной ставки, по которой была выдана ипотека. То есть когда процентная ставка оказывается меньше, чем проценты по депозитам.

Изменения ставок по ипотеке могут происходить по самым разнообразным причинам: в связи выбором неэффективной банковской политики или неправильных инвестиционных технологий и инструментов, в связи со сложившейся в стране с экономической или иной ситуацией. Основной сложностью долгосрочного кредитования, которым является ипотека, является сбалансированность банковских активов и пассивов.

Получается, что ставки по выданным займам (активам) являются постоянными в течение длительного срока, а вот пассивы финансового учреждения (вклады) в связи с их краткосрочностью и свободой изъятия остаются слабо привязанными. Поэтому риск процентной ставки включает не только изменение ставок по ипотеке, но также и понижение стоимости выплат по существующему займу.

В связи с этим риск процентной ставки рассматривают и как часть риска неликвидности, поскольку они взаимозависимы, и особо возрастают при применении рискованных ставок в больших объемах, когда долгосрочные кредиты выдаются в значительно большей доле или, наоборот, при большом объеме кратковременных вкладов. Так, если сменить краткосрочные депозиты на среднесрочные вклады, то риск процентной ставки значительно уменьшится. Изображение - Основные ипотечные риски для заемщика и банка способы их минимизации Riski_banka

Каким рискам подвергается банк при ипотечном кредитовании? Также необходимо учитывать и влияние самой процентной ставки. Банк не может с целью уменьшить риск бесконечно поднимать процентную ставку, поскольку вскоре эта ставка будет непосильна для заемщика. Банк должен правильно оптимизировать соотношение уровня риска, и ожидаемого дохода. При этом зависимость доходов и риска, как правило, обратно пропорциональна.

Решить проблему надежности жилищных займов путем уменьшения процента за счет снижения процента по вкладам также невозможно, поскольку в этом случае быстро иссякнет источник накопления. Здесь необходимо найти другие пути, которые включают работу с максимальными ставками по депозитным вкладам и минимальными ставками по ипотеке, минимизацию расходов за счет больших объемов кредитования, создание новых эффективных технологий с целью получения минимальных расходов и максимальной прибыли.

Важную роль в этом процессе играет объединение мелких банков в крупные. Безусловно, процентная ставка по ипотеке регулируется рынком, а также прибылью финансового учреждения. Однако жесткие кредитные условия могут резко ограничить доступность ипотечных займов. К тому же установка кредитной организацией ставки выше принятой является нарушением закона и облагается штрафными санкциями!

Под этим термином понимается риск невыполнения заемщиком ипотеки своих обязательств по каким-либо причинам. Проблема кредитного риска решается комплексно и со стороны государства, и со стороны самой финансовой организации в области первичного взноса. Огромная роль отводится правильному выбору кредитных инструментов и технологий как составной части политики банка.

Читайте так же:  Можно ли клиенту отказаться от предлагаемого автокредита

Для определения надежности и доступности кредита существует целый ряд разнообразных показателей. Ввиду больших рисков ипотечного кредитования в качестве дополнительной гарантии по займу, к залогу и страхованию прилагается обязательный крупный первичный взнос заемщика продавцу в качестве частичной оплаты жилья.

При этом выдаваемый ипотечный кредит всегда меньше стоимости недвижимого имущества на сумму первоначального взноса, и максимальный размер займа определяется исходя из данных показателей. Максимальную сумму кредита ограничивают также доходы заемщика. А все кредиты, составляющие более 85 — 90% стоимости заложенной недвижимости, обязательно подлежат дополнительному страхованию кредитного долга заемщиками.

Цена недвижимости играют существенную роль в части возникновения и снятия рисков, поскольку все стандартные показатели кредита (ставка, размер, сроки) будут зависеть непосредственно от залога — предмета ипотеки. Таким образом, на практике самую значительную роль играет оценка стоимости ипотечной недвижимости.

От цены квартиры непосредственно зависят все стандартные показатели жилищного займа. Занижение или завышение стоимости жилья приводит к занижению или завышению суммы кредита, его первоначального взноса, а также итоговой стоимости ипотеки. Все эти показатели влияют на общую доступность кредита. Правильная же оценка стоимости недвижимого имущества — это надежность ипотеки для всех участников рынка: кредиторов, инвесторов, заемщиков и государства.

Реальная оценка стоимости недвижимости необходима не только при кредитовании под залог имущества, но и при сделках купли-продажи, при страховании, при налогообложении при наступлении страховых случаев и определении ущерба и т. д.

Делайте все честно и открыто, чтобы минимизировать все риски: и свои, и банковские!

Хотелось бы подчеркнуть, что долгосрочный характер и технология предоставления ипотечного жилищного кредита делает банк особенно подверженным рискам.

Риск как вероятность наступления (ненаступления) какого-либо события может быть систематическим и несистематическим.

Рисков при ипотечном жилищном кредитовании достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них – инфляционный, рыночный – являются обобщенными рисками; другие – пограничными, связаны с иными рисками, оказывая на них и испытывая с их стороны непосредственное или косвенное влияние.

На этапе организации и осуществления ипотечного жилищного кредитования банк несет множество видов рисков: кредитный, валютный, операционный, риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск, смежный риску ликвидности), юридический риск, риск потери репутации при внедрении нового продукта.

Более подробно остановимся на основных рисках: кредитный риск, риск процентной ставки и операционный риск.

Кредитный риск – это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по погашению кредита. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области оценки кредитоспособности заемщика. И здесь большую роль играет правильный выбор кредитных технологий и инструментов как составной части банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих группу риска кредита.

В качестве своеобразной дополнительной (к залогу и страхованию) гарантии возврата ипотечного жилищного кредита, ввиду повышенной рискованности ипотечного кредитования, предполагается обязательный первоначальный взнос заемщика как частичная оплата недвижимости. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и по основной части кредитного долга.

Средний показатель заемного капитала (процентное отношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) обычного ипотечного кредита для многих западных стран – приблизительно 70%. В Германии этот показатель составляет 50 – 60%, в США – 75%. Остальные 25 – 40% стоимости недвижимости – собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Из анализа российской практики следует, что у нас средний показатель заемного капитала составляет 80 – 85%, что выше среднего мирового уровня.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму ипотечного жилищного кредита.

Процент по кредиту влияет на его сумму уже косвенным путем, через максимальную сумму основного долга или максимальные выплаты процентов за кредит, входящие в общую сумму платежа и составляющие на момент выдачи большую его часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть непременно меньше стоимости недвижимости, как минимум, на 30%, с представлением дополнительных гарантий.

Как показывает анализ, в России основной фактор кредитного риска состоит в неустойчивом финансовом положении заемщика и проблематичности принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно: обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае неплатежеспособности заемщика, поскольку соответствующая судебная практика практически отсутствует. Следовательно, несовершенство российского законодательства повышает кредитный риск при ипотечном жилищном кредитовании.

Особенности экономической ситуации в России требуют выработки собственных стандартов, критериев анализа банковских рисков, банковского маркетинга, ориентированного на российскую действительность.

Выполнение стандартных требований банка к доходам заемщиков – это самая элементарная защита от кредитного риска всех субъектов кредитования, и в первую очередь самого банка, на этапе выдачи кредита.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.), то есть за счет процентной маржи.

Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам – в том числе ввиду изменения экономической ситуации, выбора неэффективной банковской политики, выбора неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), иными словами, когда процентная ставка, по которой заемщику выдан кредит, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам.

Читайте так же:  Оценка квартиры в банке втб 24 для ипотеки

Достижение сбалансированности банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной проблемой при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другими причинами.

Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск.

Решение проблемы надежности ипотечных жилищных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также представляется неэффективным, поскольку в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь следует искать иные пути, включая работу по максимизации ставок по депозитам и минимизации ставок по кредитам (при сохранении положительного значения процентной маржи), минимизации всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, созданию новых эффективных технологий, объединению этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования.

Наиболее сложной проблемой, стоящей перед российскими банками при управлении рисками, является, защита доходности сделок по ипотечному жилищному кредитованию от серьезного риска процентной ставки при одновременном обеспечении доступности кредитов для заемщиков. Банки, занимающиеся предоставлением ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Самое широкое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США (с введением евро – часто с привязкой к евро), когда формально все условия кредита определяются в валюте США с фиксированной ставкой процента, но заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему курсу.

Операционный риск при ипотечном жилищном кредитовании характеризуется возможностью ошибок, мошенничества, превышения полномочий сотрудников банка при предоставлении и обслуживании кредитов, сбоями в операционных системах банка.

Для снижения операционного риска необходима разработка качественной внутрибанковской инструктивной документации по каждому ипотечному кредитному продукту с пошаговым описанием процесса кредитования и распределения полномочий сотрудников, а кроме того, разработка и отладка качественного программного обеспечения под каждый ипотечный кредитный продукт с четким распределением прав доступа сотрудников к совершению той или иной операции по предоставлению или обслуживанию ипотечного жилищного кредита.

Минимизация операционного риска на различных этапах организации и предоставления ипотечных жилищных кредитов является, по нашему мнению, задачей следующих служб банка:

а) на этапе разработки ипотечных кредитных продуктов (в том числе внутрибанковских инструкций и регламентов кредитования, их программного обеспечения) – служб разработки кредитных продуктов и методологии кредитования, а также служб, ответственных за программное обеспечение кредитования;

б) на этапе предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов – ипотечного кредитующего подразделения и службы внутреннего контроля банка.

Общеизвестно, что единственный способ избежать потерь от рисков – это научиться управлять рисками. Основная стратегия управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании включает целый ряд направлений:

1. Снижение рисков при подготовке кредита;

2. Установление кредитных стандартов, учитывающих доходы заемщика, стоимость недвижимости, процентную ставку и т.д.;

3. Дифференцированный подход к определению первоначального взноса;

4. Предупреждение рисков при оценке и страховании передаваемой в залог недвижимости (важно для обоих видов риска);

5. Предупреждение рисков за счет страхования рисков утраты права собственности заемщика на квартиру, страхования квартиры от рисков утраты и повреждения, страхования жизни и риска потери трудоспособности заемщика и т.д., а также за счет страхования ипотечных рисков самого банка;

6. Оперативная работа с проблемными кредитами – отсрочка платежей по кредиту, рефинансирование, долевое участие, взыскание, аренда и прочие альтернативные варианты), а также работа с рисками на других этапах.

Изображение - Основные ипотечные риски для заемщика и банка способы их минимизации 6

Рис. 6. Схема кредитования через ипотечный банк[9]

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

Можно выделить ряд преимуществ и недостатков ипотечного кредитования для банков.

– сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

– долгосрочность кредитования освобождает банки от частых переговоров с клиентами;

– ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

– закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

– необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

– долгосрочное отвлечение денежных средств. Следует заметить что, если банку срочно потребуется возвращение предоставленных средств, то выходом из такой ситуации может являться продажа закладных на вторичном рынке;

– большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок. Однако, такая проблема может решаться с помощью применения плавающих процентных ставок.

Изображение - Основные ипотечные риски для заемщика и банка способы их минимизации 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3 проголосовавших: 303

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here