Как происходит смена залогодержателя по ипотеке

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "как происходит смена залогодержателя по ипотеке" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

В случае, если имеет место перемена залогодержателя (креди­тора, заимодавца), то происходит переход прав кредитора к тре­тьему лицу, если же другое лицо приходит на место залогодателя (должника, заемщика), то речь идет о переводе долга. Теоретиче­ски существует и одновременная замена лиц — оба обязательства переходят одному лицу, но в рассматриваемой ниже ситуации это не происходит.

Право или требование, принадлежащее кредитору (залогодержа­телю) на основании договора ипотеки или по обеспеченному ипоте­кой основному обязательству, могут быть переданы в соответствии со ст. 382 ГК РФ третьему лицу либо в силу закона, либо по сделке. Существенным отличием этой процедуры от превода долга является то, что ни на уступку требования, ни на переход права кредитора со­гласие должника (залогодателя) не требуется, он лишь уведомляется о переуступке в надлежащей форме. При этом в силу ст. 47 Закона № 102-ФЗ не допускается самостоятельная уступка прав кредитора по договору ипотеки или обязательству, обеспеченному таковой, права на которые удостоверены закладной. Поэтому на практике Указанная процедура в «чистом виде» используется в двух случаях: при приобретении новостроек (см. главу 5.3) и уступке прав кре­дитора по договору займа (этот случай рассмотрен нами в разделе 6.5.5). Во всех остальных ситуациях используется либо передача прав по закладной (ст. 48 Закона № 102-ФЗ), либо залог закладной (ст. 49), о которых и пойдет речь в этой главе.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Перевод долга, то есть обязательств залогодателя (должника), н а другое лицо, проводится совершенно по иным правилам, нежели Уступка прав. Существенным отличием является то, что указанная Процедура в соответствии со ст. 37 Закона № 102-ФЗ допускается только с письменного согласия залогодержателя (кредитора).

На практике, естественно, банки такого разрешения обычно н е дают, требуя заключения нового кредитного договора (пере- к Редитования).

Немного иная ситуация возникает, если первоначальный зало­годатель (должник) не хочет или не может больше вносить платежи по кредитному договору и планирует заложенную квартиру (или иной объект недвижимости) продать.

Первая схема: банк дает письменное согласие в виде уведомле­ния в органы юстиции (соответствующее Управление Росреестра) о том, что не возражает по поводу снятия залога с квартиры. В со­ответствующем договоре купли-продажи (ДКП) указывается, что на момент его подписания объект находится в залоге банка, а к покупателю (новому собственнику) квартира переходит уже без обременений.

Естественно, остаток долга по первоначальному кредитному договору покупатель вносит в депозитную ячейку или на сче банка-кредитора, а другую часть суммы — в ячейку продавца. При этом весьма проблематично указать в ДКП не облагаемую налогом цену в Л млн руб., да и не каждый покупатель согласится приобре­тать такой «неурегулированный» объект за его полную рыночную стоимость.

Вторая схема: банк сразу предлагает покупателю расплатиться за продавца (первоначального залогодателя) по кредиту: приобре татель своими деньгами гасит долг (обычно даже после истечения срока моратория с небольшими штрафными суммами), и стороны получают «на руки» уведомление о снятии залога, после чего по­купатель «докладывает» в ячейку оставшуюся до договорной цены сумму и участники сделки подписывают «необремененный» ДКП, который в последствии свободно регистрируется.

Как уже говорилось выше, в настоящей главе мы более подроб­но разберем «вторичные» операции с закладными (другие схемы замены лиц в ипотеке частично уже рассматривались в главах 6.3 и 6.5).

Вопрос: Банк А реорганизован в форме присоединения к банку В. Необходимо ли в обязательном порядке осуществлять государственную регистрацию смены залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным с банком А, в связи с его реорганизацией и направлять в ЕИС нотариата уведомление об изменении залога в части сведений о залогодержателе по договорам залога движимого имущества?

Ответ: Государственная регистрация смены залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным с реорганизованным банком, необходима и обязательна в случае обращения в суд с требованиями, основанными на договоре ипотеки, в том числе об обращении взыскания на предмет залога.
Полагаем возможным не направлять в ЕИС нотариата уведомление об изменении залога в части сведений о залогодержателе по договорам залога движимого имущества.

С.Л.Массарский
ПАО “Ханты-Мансийский Банк Открытие”
23.09.2015

Замена залогодержателя в ипотечных сделках Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Овчинников С. В.

Рассматриваются вопросы порядка и последствий уступки прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой с акцентом на арбитражную практику Российской Федерации.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Овчинников С.В.,

The article pays particular attention to legal consequences given by Russian law to transactions by which rights were conceded by mortgagee to other persons and legal entities.

Текст научной работы на тему «Замена залогодержателя в ипотечных сделках»

ЗАМЕНА ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛКАХ

Кафедра гражданского и трудового права Российский университет дружбы народов Ул. Миклухо-Маклая, 6, 117198 Москва, Россия

Рассматриваются вопросы порядка и последствий уступки прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой с акцентом на арбитражную практику Российской Федерации.

Одной из основных проблем, связанных с активно развивающимся в Российской Федерации института ипотеки, выступает отсутствие кредитной истории у залогодателя. Оно лишает кредитора полной информации о надежности залогодателя при оценке перспектив установления правовых взаимоотношений. Такая проблема побуждает кредитора уступать право требования по кредитному договору третьему лицу, которое располагает временем и возможностями для исполнения такого договора. Замену кредитора в ипотечной сделке может вызвать и иное обстоятельство — угроза банкротства кредитора. Эти обстоятельства делают весьма актуальным обращение к вопросу о передаче прав залогодержателя по договору об ипотеке.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Действующее законодательство позволяет осуществить такую замену несколькими способами:

– совершением цессии между залогодержателем и другим лицом (ст. 47 Закона об ипотеке);

– совершением цессии между залогодержателем и новым кредитором (ст. 384 ГК РФ);

Читайте так же:  Фз о банкротстве физических лиц действующая редакция

– передачей прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу нового владельца закладной и передачи ему закладной (ст. 48 Закона об ипотеке).

Какими же требованиями связывает участников таких сделок российское законодательство?

Во-первых, договор уступки залогодержателем прав по договору об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Едином реестре в том же порядке, который установлен для регистрации сделок с недвижимостью (п. 1,2 ст. 389 ГК РФ, п. 4 ст. 47 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ.

Во-вторых, в качестве основания подлежат указанию первоначальный договор об ипотеке и договор уступки залогодержателем своих прав. Предыдущая запись об ипотеке погашается, а тот факт, что обременение преобразуется в пользу третьего лица, требует указания в штампе погашения номера подраздела и листа, на котором учинена новая ипотечная запись (п. 63 Правил ведения Единого реестра, далее — Правил). Совершение регистрации уступки прав удостоверяется штампом о регистрации сделки на договоре передачи прав залогодержателем. Поскольку п. 3 ст. 47, касаясь уступки зало-

годержателем прав по договору об ипотеке, ставит действительность последней в зависимость от уступки тому же лицу прав требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, то, очевидно, на регистрацию должен быть представлен и договор уступки требования по основному, например, кредитному договору.

Что касается регистрации цессии, то она может осуществляться по заявлению нового залогодержателя, ведь требование регистрации по заявлению залогодателя противоречило бы п. 2 ст. 382 ГК РФ, согласно которой для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором.

В своем информационном письме Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ [1] показывает необходимость государственной регистрации.

Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке на принадлежащие индивидуальному предпринимателю здания и земельный участок, который был заключен между ним и обществом с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основном)’ обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования но договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли.

В своем приказе Минюст РФ от 15.06.2006 № 213 [2] определяет порядок государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и порядок государственной регистрации при уступке права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.

При переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе иным, чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, удостоверяющих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой, что подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 [2].

Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уклонения учреждения юстиции от внесения изменений в запись о государственной регистрации договора об ипотеке.

Банк выступил в качестве поручителя по договору поручительства, которым было обеспечено исполнение заказчиком обязательства по оплате подрядчику выполненных им работ. Помимо договора поручительства, заключенного между подрядчиком и банком, исполнение заказчиком его обязательства перед подрядчиком было обеспечено также договором об ипотеке принадлежащего заказчику здания. Так как заказчик не выполнил свои обязательства перед подрядчиком, последний предъявил требование к банку. Банком обязательство было исполнено.

В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю. Соответственно к банку помимо права подрядчика по основному обязательству, вытекающему из договора подряда, также перешли и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства.

Учреждение юстиции отказало банку в приеме у него документов на внесение изменений в регистрационную запись в части указания банка в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен также обратиться и первоначальный залогодержатель, права которого перешли к банку.

Читайте так же:  Как заказать банковскую карту яндекс деньги и виртуальную

Арбитражный суд заявление удовлетворил, указав, что если права по договору об ипотеке перешли не в порядке уступки требования, а по иным основаниям, установленным законом, новый залогодержатель вправе потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Передача прав по договору о залоге как обеспечительному обязательству возможна путем передачи прав по основному обязательству.

Статья 384 ГК РФ включает в объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. уступка банком прав кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, влечет перемену залогодержателя в залоговом обязательстве. Договор цессии по кредитному договору, в отличие от цессии Но ипотечному договору, может быть заключен в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации, поскольку не является сделкой с недвижимостью. Но его заключение влечет перемену лица, в пользу которого зарегистрирована ипотека, что должно быть отражено в Едином реестре. В Единый реестр вносится новая запись об ипотеке на основании ранее зарегистрированного

договора о залоге и договора уступки прав по основному обязательству, а предыдущая запись об ипотеке погашается в соответствии с п. 63 Правил.

Такое занесение сведения не является тождественным регистрации сделки, поскольку уступка права по кредитному договору не является сделкой с недвижимостью. Оно также не тождественно и внесению изменений в запись об ипотеке, поскольку разделом VII Правил предусмотрено внесение записей об изменениях, не влекущих за собой перехода права, т.е. речь идет о регистрации ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в пользу другого лица. Произведенная государственная регистрация ипотеки в пользу нового залогодержателя может быть удостоверена выпиской из Единого реестра.

Хотя передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном для ордерной ценной бумаги, — путем совершения передаточной надписи, закладная является именной ценной бумагой. В соответствии с п. 2 ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Совершение передаточной надписи и передача закладной новому владельцу является сделкой, на основании которой происходит перемена ипотечного залогодержателя и кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Таким образом, квалификация регистрации передачи прав по закладной как регистрации сделки небесспорна. В нормативных актах по государственной регистрации необходимо дать более точно определение действий учреждений юстиции при регистрации ипотеки и регистрации передачи прав по ипотечному договору. До сих пор не поддаются однозначному определению действия учреждений юстиции при перемене владельца закладной в результате правопреемства или на основании судебного решения. Полагаем, что в Единый реестр должна быть внесена новая запись об ипотеке с указанием нового залогодержателя, что не является ни регистрацией сделки, ни регистрацией «права залога». При этом удостоверить регистрацию нового владельца закладной можно выпиской из Единого реестра, поскольку на самой закладной совершаются только передаточные надписи.

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 №90.

2. Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» от 15.06.2006 № 213.

MORTGAGEE’S SUBSTITUTION IN CREDIT TRANSACTIONS

Department of Civil and Labour Law Peoples’ Friendship University of Russia Miklukho-Maklaya St., 6; 117198 Moscow, Russia

The article pays particular attention to legal consequences given by Russian law to transactions by which rights were conceded by mortgagee to other persons and legal entities.

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке default_largemaxnurik 29 Фев 2012

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке default_largeSLM 01 Мар 2012

Доброго времени суток.
Надо ли вносить изменения в ЕГРП при смене залогодержателя з.у. в связи с уступкой права требования, если ипотека – в силу закона?

Нужно. Цессия явля-ся правообразующим фактом, внесение же изменений явля-ся правоподтверждающим фактом.

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-4664Ludmila 01 Мар 2012

А если не внесли, то что?

Надо ли вносить изменения в ЕГРП при смене залогодержателя з.у. в связи с уступкой права требования, если ипотека – в силу закона?

Чем Вас не устраивает позиция, давно уже озвученная ВАС РФ? Там всё чётко написано. Реквизиты давать не буду: всё есть в К+, поиск ответа занимает примерно минуту.

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке default_largemaxnurik 02 Мар 2012

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-4664Ludmila 02 Мар 2012

Вопрос был практического характера: надо ли в УФРС подавать отдельное заявление о внесении записи в ЕГРП либо же росреестр на основании нового договора уступки права требования самостоятельно изменит запись в ЕГРП о залогодержателе?

Ещё раз: ВАС РФ давно ответил на Ваш вопрос. Что Вам непонятно в разъяснении ВАСа?

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке default_largestr555 02 Мар 2012

Надо ли вносить изменения в ЕГРП при смене залогодержателя з.у. в связи с уступкой права требования, если ипотека – в силу закона?

что будете регить – договор уступки или смену держателя?

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке default_largemaxnurik 02 Мар 2012

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-4664Ludmila 02 Мар 2012

Регить будем договор уступки. В том то и вопрос, надо ли ещё регить (изменять запись) нового залогодержателя?

Ещё раз: ВАСовскую практику по Вашему вопросу Вы принципиально не читаете?

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке default_largeSMVOWA 09 Мар 2012

Регить будем договор уступки. В том то и вопрос, надо ли ещё регить (изменять запись) нового залогодержателя?

При регистрации договора уступки,в случае если кредитор и залогодержатель в одном лице, внесение изменений в ЕГРП о залогодержателе происходит автоматически.

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-4664Ludmila 11 Мар 2012

При регистрации договора уступки

Договор уступки регистрации не подлежит.

в случае если кредитор и залогодержатель в одном лице

Они не могут быть не в одном лице. Если кредитор и залогодержатель оказываются разными лицами, ипотека прекращается.

внесение изменений в ЕГРП о залогодержателе происходит автоматически.

SMVOWA , Вы тоже не сочли нужным ознакомиться с позицией ВАС РФ?

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-thumb-129901Лесник. 11 Мар 2012

Ludmila Договор уступки регистрации не подлежит.
[quote name=’SMVOWA’ post=’4807163′]

Не всегда. (Постановление Пленума ВАС от 17.02.2011г. № 10 п. 14)
Сообщение отредактировал Лесник.: 11 Март 2012 – 17:11

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-4664Ludmila 11 Мар 2012

Не всегда. (Постановление Пленума ВАС от 17.02.2011г. № 10 п. 14)

Сама уступка и ДОГОВОР уступки – это разные вещи.
ДОГОВОР регистрации не подлежит. “При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ)”.
Если бы ДОГОВОР подлежал регистрации, то он и в силу бы вступал с момента гос. регистрации, и права до регистрации ДОГОВОРА не переходили бы.
Исходя из Пленума, регистрации подлежит СМЕНА ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, а не ДОГОВОР.

Читайте так же:  Какие существуют плюсы и минусы ипотечного кредитования

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке default_largegreeny12 11 Мар 2012

Регить будем договор уступки.

Вы имеете ввиду, договор уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, возникшей в силу закона, содержит положение об изменении редакции основного договора в части изменения наименования залогодержателя? У Вас договор уступки – трехсторонний?
Сообщение отредактировал greeny12: 11 Март 2012 – 18:32

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке default_largerntfrvr 28 Июл 2015

В каком порядке взимается госпошлина за госрегистрацию смены залогодержателя в договоре ипотеки, если предметом договора являются несколько объектов недвижимости?

Нашел Определение ВАС РФ от 16.06.2014 N ВАС-7333/14 по делу N А55-10163/2013, в соответствии с которым при государственной регистрации смены залогодержателя по договору ипотеки государственная пошлина уплачивается один раз за все регистрационные действия и составляет 1000 рублей, подлежащих уплате за регистрацию договора, предусматривающего замену залогодержателя, независимо от числа объектов недвижимого имущества, указанных в данном договоре.

Теперь, правда, 1600, а не 1000, но не суть.
Смущает, что после 01.07.2014 г. регистрации подлежит лишь сам залог, а не договор ипотеки. Не было ли аналогичных новаций и в отношении уступки прав по договору об ипотеке?

Сообщение отредактировал rntfrvr: 28 Июль 2015 – 20:11

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-thumb-174477Timkin75 19 Ноя 2015

Доброго дня всем, нужен практический совет.

Ситуация: приватизация нежилого помещения по 159-ФЗ, ипотека в силу закона.

Ипотеку выплатило в полном объеме за покупателя третье лицо. Муниципалитет не возражал, дал акт сверки (по которому у ООО переплата 8 рублей) и справку о полной оплате.

В силу ст.313, 387 ГК РФ все права кредитора перешли к этому третьему лицу, включая залог.

Третье лицо: хочу замену залогодержателя в ЕГРП.

Муниципалитет: вот вам справка о полной оплате, вы все в регпалате без нас сделаете (не хотят ничего делать, на контакт идут очень неохотно).

Регпалата: хотим правоустанавливающий документ, а все эти ваши акты сверок и справки о полной оплате нам не подойдут. Нам нужен договор уступка права.

Им задали вопрос – а какое право они уступят, если обязательство исполнено? Не знают, ссылку на 313 ГК не понимают.

Нужно именно заменить залогодержателя в ЕГРП, а не прекращать эту ипотеку и регистрировать новую.

Как лучше сделать? Просить муниципалов сделать уступку или просто подавать заявление на смену залогодержателя и уговаривать регистратора?

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке default_largestr555 09 Фев 2017

изучая дела по обращению взыскания на заложенную недвижимость по уступленным КД, обратил внимание, что суды не устанавливают гос.регистрацию смены залогодержателя. это натолкнуло на следующие мысли:

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статья 389. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

получается, что с 01.07.2014 ДИ не регистрируются, соответственно, не нужно регистрировать по ним смену залогодержателя, потому суды и не заморачиваются этим при рассмотрении требований об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

+ более того, предположу что в ст. 389 речь идет не про конкретную сделку, а про вид сделок. т.е. надо было регистрировать ДИ – надо было и регистрировать смену залогодержателя. нет теперь необходимости регистрировать договоры об ипотеке – нет необходимости регистрировать замену залогодержателя и по ранее зарегистрированным ДИ. надо почитать.

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-thumb-175654N_N 12 Июн 2017

Да и без последнего сообщения понятно, что людмила, как обычно, яростно и ошибочно убеждает вопрошающих.

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-4664Ludmila 12 Июн 2017

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке photo-thumb-175654N_N 12 Июн 2017

вам бы эмоций поменьше, смотрелись бы получше))

а как меня можно было в чем то убеждать, если я только присоединился к этой теме)))))

и конечно же str555 отвечает неправильно, он ведь цитирует закон))))))))

ну и нужно отличать понятия, как законодательство и судебная практика, которая порой между собой противоположна в соседних регионах))))

другое дело толкования законодательства высшими судами, но это называется не судебная практика ))) а вот как раз это и стоит приводить аргументом))) хотя и решения некоторых судов стоит принимать во внимание, тем более на региональном уровне, но не абсолютно и не в общем, без привязки к региону.

В настоящее время ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее – «ФЗ «Об ипотеке») не содержит специальных положений, регулирующих отношения по переходу прав залогодержателя в результате универсального правопреемства. В связи с чем, у регистрирующего органа нет единого требования к комплекту документов, предоставляемых правопреемником для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее –ЕГРП) о переходе прав по договору ипотеки.

Однако, в соответствии с п. 3 ст. 47 ФЗ «Об ипотеке», уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству в соответствии с п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ») должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство). Согласно ст. 382 п. 1 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Переход прав на основании закона может быть осуществлен в результате универсального правопреемства (ст. 387 ГК РФ). Таким образом, по аналогии можно применить положения п. 3. ст. 47 ФЗ «Об ипотеке» к переходу прав залогодержателя в результате реорганизации, поскольку реорганизация является универсальным правопреемством (ст. 58 ГК РФ).

Читайте так же:  Оформить онлайн заявку на кредитную карту лето банка

Согласно п. 5 ст. 17 ФЗ «Об акционерных обществах», при присоединении одного общества к другому, к последнему переходят все права и обязанности присоединяемого общества в соответствии с передаточным актом. Учитывая вышеизложенное, передаточный акт и должен являться для регистрирующего органа документом на основании, которого вносятся изменения о переходе прав по договору ипотеки в ЕГРП.

Замена залогодержателя в ипотечных сделках Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Аннотация научной статьи по государству и праву, юридическим наукам, автор научной работы — Овчинников С. В.

Рассматриваются вопросы порядка и последствий уступки прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой с акцентом на арбитражную практику Российской Федерации.

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Овчинников С.В.,

The article pays particular attention to legal consequences given by Russian law to transactions by which rights were conceded by mortgagee to other persons and legal entities.

Текст научной работы на тему «Замена залогодержателя в ипотечных сделках»

ЗАМЕНА ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ В ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛКАХ

Кафедра гражданского и трудового права Российский университет дружбы народов Ул. Миклухо-Маклая, 6, 117198 Москва, Россия

Рассматриваются вопросы порядка и последствий уступки прав по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой с акцентом на арбитражную практику Российской Федерации.

Одной из основных проблем, связанных с активно развивающимся в Российской Федерации института ипотеки, выступает отсутствие кредитной истории у залогодателя. Оно лишает кредитора полной информации о надежности залогодателя при оценке перспектив установления правовых взаимоотношений. Такая проблема побуждает кредитора уступать право требования по кредитному договору третьему лицу, которое располагает временем и возможностями для исполнения такого договора. Замену кредитора в ипотечной сделке может вызвать и иное обстоятельство — угроза банкротства кредитора. Эти обстоятельства делают весьма актуальным обращение к вопросу о передаче прав залогодержателя по договору об ипотеке.

Действующее законодательство позволяет осуществить такую замену несколькими способами:

– совершением цессии между залогодержателем и другим лицом (ст. 47 Закона об ипотеке);

– совершением цессии между залогодержателем и новым кредитором (ст. 384 ГК РФ);

– передачей прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу нового владельца закладной и передачи ему закладной (ст. 48 Закона об ипотеке).

Какими же требованиями связывает участников таких сделок российское законодательство?

Во-первых, договор уступки залогодержателем прав по договору об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Едином реестре в том же порядке, который установлен для регистрации сделок с недвижимостью (п. 1,2 ст. 389 ГК РФ, п. 4 ст. 47 Закона об ипотеке (в редакции Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ.

Во-вторых, в качестве основания подлежат указанию первоначальный договор об ипотеке и договор уступки залогодержателем своих прав. Предыдущая запись об ипотеке погашается, а тот факт, что обременение преобразуется в пользу третьего лица, требует указания в штампе погашения номера подраздела и листа, на котором учинена новая ипотечная запись (п. 63 Правил ведения Единого реестра, далее — Правил). Совершение регистрации уступки прав удостоверяется штампом о регистрации сделки на договоре передачи прав залогодержателем. Поскольку п. 3 ст. 47, касаясь уступки зало-

годержателем прав по договору об ипотеке, ставит действительность последней в зависимость от уступки тому же лицу прав требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, то, очевидно, на регистрацию должен быть представлен и договор уступки требования по основному, например, кредитному договору.

Что касается регистрации цессии, то она может осуществляться по заявлению нового залогодержателя, ведь требование регистрации по заявлению залогодателя противоречило бы п. 2 ст. 382 ГК РФ, согласно которой для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором.

В своем информационном письме Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ [1] показывает необходимость государственной регистрации.

Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью (первоначальным кредитором по договору займа) на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права. Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке на принадлежащие индивидуальному предпринимателю здания и земельный участок, который был заключен между ним и обществом с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа. Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основном)’ обязательству) в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло. Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования но договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Читайте так же:  Можно ли взять кредит, если есть долг у судебных приставов

Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли.

В своем приказе Минюст РФ от 15.06.2006 № 213 [2] определяет порядок государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и порядок государственной регистрации при уступке права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.

При переходе прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, от кредитора, выступающего в качестве залогодержателя, к другому лицу по основаниям, указанным в законе иным, чем на основании уступки прав требования, к этому лицу также переходят права по договору об ипотеке. Такое лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода к нему прав по договору об ипотеке при представлении документов, удостоверяющих переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному этой ипотекой, что подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 [2].

Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уклонения учреждения юстиции от внесения изменений в запись о государственной регистрации договора об ипотеке.

Банк выступил в качестве поручителя по договору поручительства, которым было обеспечено исполнение заказчиком обязательства по оплате подрядчику выполненных им работ. Помимо договора поручительства, заключенного между подрядчиком и банком, исполнение заказчиком его обязательства перед подрядчиком было обеспечено также договором об ипотеке принадлежащего заказчику здания. Так как заказчик не выполнил свои обязательства перед подрядчиком, последний предъявил требование к банку. Банком обязательство было исполнено.

В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю. Соответственно к банку помимо права подрядчика по основному обязательству, вытекающему из договора подряда, также перешли и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства.

Учреждение юстиции отказало банку в приеме у него документов на внесение изменений в регистрационную запись в части указания банка в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен также обратиться и первоначальный залогодержатель, права которого перешли к банку.

Арбитражный суд заявление удовлетворил, указав, что если права по договору об ипотеке перешли не в порядке уступки требования, а по иным основаниям, установленным законом, новый залогодержатель вправе потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Передача прав по договору о залоге как обеспечительному обязательству возможна путем передачи прав по основному обязательству.

Статья 384 ГК РФ включает в объем прав кредитора, переходящих к другому лицу, и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. уступка банком прав кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, влечет перемену залогодержателя в залоговом обязательстве. Договор цессии по кредитному договору, в отличие от цессии Но ипотечному договору, может быть заключен в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации, поскольку не является сделкой с недвижимостью. Но его заключение влечет перемену лица, в пользу которого зарегистрирована ипотека, что должно быть отражено в Едином реестре. В Единый реестр вносится новая запись об ипотеке на основании ранее зарегистрированного

договора о залоге и договора уступки прав по основному обязательству, а предыдущая запись об ипотеке погашается в соответствии с п. 63 Правил.

Такое занесение сведения не является тождественным регистрации сделки, поскольку уступка права по кредитному договору не является сделкой с недвижимостью. Оно также не тождественно и внесению изменений в запись об ипотеке, поскольку разделом VII Правил предусмотрено внесение записей об изменениях, не влекущих за собой перехода права, т.е. речь идет о регистрации ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в пользу другого лица. Произведенная государственная регистрация ипотеки в пользу нового залогодержателя может быть удостоверена выпиской из Единого реестра.

Хотя передача прав по закладной осуществляется в порядке, установленном для ордерной ценной бумаги, — путем совершения передаточной надписи, закладная является именной ценной бумагой. В соответствии с п. 2 ст. 146 ГК РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии). Совершение передаточной надписи и передача закладной новому владельцу является сделкой, на основании которой происходит перемена ипотечного залогодержателя и кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Таким образом, квалификация регистрации передачи прав по закладной как регистрации сделки небесспорна. В нормативных актах по государственной регистрации необходимо дать более точно определение действий учреждений юстиции при регистрации ипотеки и регистрации передачи прав по ипотечному договору. До сих пор не поддаются однозначному определению действия учреждений юстиции при перемене владельца закладной в результате правопреемства или на основании судебного решения. Полагаем, что в Единый реестр должна быть внесена новая запись об ипотеке с указанием нового залогодержателя, что не является ни регистрацией сделки, ни регистрацией «права залога». При этом удостоверить регистрацию нового владельца закладной можно выпиской из Единого реестра, поскольку на самой закладной совершаются только передаточные надписи.

1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» от 28.01.2005 №90.

2. Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» от 15.06.2006 № 213.

MORTGAGEE’S SUBSTITUTION IN CREDIT TRANSACTIONS

Department of Civil and Labour Law Peoples’ Friendship University of Russia Miklukho-Maklaya St., 6; 117198 Moscow, Russia

The article pays particular attention to legal consequences given by Russian law to transactions by which rights were conceded by mortgagee to other persons and legal entities.

Изображение - Как происходит смена залогодержателя по ипотеке 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3 проголосовавших: 334

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here