Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика alishavalenko-300x215

Также, на мой взгляд, немаловажным доводом в принятии решения судом был и тот факт, что заемщиком спорное имущество было приобретено с учетом средств материнского капитала. Следовательно, только в том случае, если допустимые нарушения заемщиком выплат ежемесячных платежей по кредитному договору будут соизмеримы такому крайнему требованию кредитора, как обращение взыскания на имущество, судом будет обращено взыскание на указанный в договоре ипотеки объект недвижимости. Наиболее часто такая ситуация складывается именно по ипотечным кредитам, в которых задействованы средства материнского капитала. В остальных же случаях суды чаще удовлетворяют требования банков в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.

ГПК РФ. Необходимые документы Как только заемщик получил судебное извещение о начале процесса, он должен подготовиться к разбирательству. Для этого оформляются и собираются документы: Пишется возражение на исковое заявление банка Кредитный договор квитанции на оплату ежемесячных сумм О доходах и финансовом положении семьи Иные документы подтверждающие положение заемщика, в котором платить по кредиту ему стало затруднительно (например, медицинские справки о необходимости дорогостоящего лечения) Сам банк – инициатор производства готовит документы:

  • исковое заявление;
  • кредитный договор.

Если в ходе судебного процесса возникает необходимость получить некоторые документы, то можно заявить ходатайство о судебном истребовании их или предоставить их самостоятельно.

Анализ судебных споров по ипотечным кредитам (чепурова а.)

Нарушался российский правопорядок например, цель соглашения – поддержать террористическую деятельность Договор подписал человек, не имеющий на то полномочий заемщиком или созаемщиком является ребенок или недееспособный В целях подписания договора заемщик был обманут, введен в заблуждение оформлялась для видимости, правовых последствий он не порождал В отношении заемщика применялось насилие угрозы, иные формы принуждения к подписанию соглашения Заключалась, чтобы прикрыть другую сделку для ее заключения использовались поддельные документы (речь может идти о возбуждении уголовного дела и о передаче материалов в суде на доследственную проверку) Если ипотечная сделка признается недействительной, то все правовые последствия, которые следовали за ее заключением, прекращаются, все полученное возвращается обратно. То есть возникает необходимость вернуть деньги банку.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Кредитная история. суд вынес беспрецедентное решение в пользу заемщика (лут с.)

После поступления заявления с приложениями судья проверяет их на соответствие требования ГПК РФ к форме, содержанию иска. Неправильное оформление документов влечет отказ в их принятии к рассмотрению и возврат заявителю. Если документы оформлены верно, то судья выносит решение о назначении самого заседания.
Об этом оповещаются все участники и заинтересованные лица (например, при конфликте заемщика с банком оповещают супруга как заинтересованную персону). Стороны конфликта приглашаются на предварительное заседание, где судья до начала самого процесса предлагает разрешить конфликт мирным путем и объясняет как отказаться от требований согласно ГПК РФ. На этом заседании уточняются обстоятельства спора, происходит передача документов и других доказательств.
Непосредственное рассмотрение иска происходит в судебном заседании.

Тем более, что у военного нет обязанности покупать жилое помещение только в том районе или регионе, в котором получил сертификат участника программы. Но если потребуются средства банка, то кредитный договор оформляется в регионе, где планируется приобрести жилье. Судебная практика по военной ипотеке при разводе говорит об особенностях судебного разбирательства в этом случае, возникающих по причине: Квартира находится «в двойном залоге» у банка и у Минобороны России Кредитный договор заключается самим военным который и является собственником недвижимости Ипотечный договор не переоформляется при разводе В случае военной ипотеки банки и Росвоенипотека могут требовать оформления брачного контракта между военным и его супругом.
При расторжении брака Многих заемщиков волнует вопрос, что будет с кредитным договором и заложенным по нему жилым помещением в случае развода.

Анализ судебной практики показывает, что споры по выплатам по ипотечному кредиту возникают и между бывшими супругами, которые, находясь в зарегистрированном браке, получали ипотечный кредит. Возникает вопрос, как разделить долговые обязательства между теперь уже бывшими супругами и на кого из супругов в случае расторжения брака ложится бремя осуществлять выплаты по ипотечному кредиту. В случае если бывшие супруги заключили с банком кредитный договор, где выступили созаемщиками, следовательно, обязались отвечать по кредитному договору солидарно, то банк имеет право требовать от обоих бывших супругов производить выплаты по ипотечному кредиту.

Чаще всего при вашем обращении в банк действовала специальная рекламная акция по данному кредитному продукту, а при подписании кредитной документации срок этой акции истек. Чтобы данная информация не стала для вас неприятной новостью после подписания кредитного договора, внимательно изучайте кредитный договор, договор ипотеки в части указания процентной ставки по ипотечному кредиту. 2. График платежей Обратите внимание на график платежей, он обязательно должен быть предоставлен заемщику под роспись. Если сумма ежемесячного платежа вас не устраивает, вы всегда можете обговорить это условие с представителем банка, можете увеличить срок кредитования, при этом уменьшив сумму ежемесячного платежа. Ведь в противном случае при несоблюдении вами подписанного графика платежей банк может обратить взыскание на имущество, указанное в договоре ипотеки. 3.

Читайте так же:  Как оплатить домашние деньги банковской картой через интернет

Как происходит правовое регулирование ипотеки: судебная практика

Необходимые документы В качестве документов ответчику необходимо подготовить:

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).
  1. Возражения на исковое заявление банка.
  2. Договор ипотеки и квитанции об оплате долга за предыдущие месяцы.
  3. Справку о текущих доходах.
  4. Иные обстоятельства в письменной форме, свидетельствующие об ухудшении материальном положении должника.

Банк обращается в суд с исковым заявлением, предоставляя ипотечный договор, и ссылаясь на законность его заключения. Необходимость решения дел в порядке искового производства обусловлена тем, что наряду с требованиями о расторжении договора и возврата суммы ипотеки, банки требуют обратить взыскание на залог, т.е. определить начальную цену, по которой квартира будет продана на публичных торгах. Иначе требования о возврате обязательных платежей можно было бы удовлетворить, подав заявление на выдачу судебного приказа.

Споры, возникающие при исполнении обязательств по ипотечным договорам, требуют разрешения чаще в суде.

Судебная практика по ипотеке в 2019 году имеет свои особенности и нюансы, особенно в таких узких отношениях, как развод или военная ипотека.

Ипотечный кредитный договор обязывает заемщика вовремя исполнять взятые обязательства.

Случаи игнорирования оговоренных условий, просрочки по причине финансовых проблем обогащают судебную практику по ипотеке в 2019 году.

Именно этот год стал тяжелым из-за финансовой нестабильности рынка.

В случае просрочки или непогашения кредита полностью между банком и его клиентом возникает спор.

Судебная практика говорит о наиболее частых причинах появления споров с заемщиками:

В случае неоплаты остатка по денежному долгу, когда, например, не вносится последний платеж в несколько тысяч рублей, необходимо понимать, что на этот остаток начисляются проценты по ипотеке.

Это прописано в графике платежей, а еще проценты в качестве штрафной неустойки за допущенную просрочку.

Ответственность за просрочку предусматривается не только законом об ипотеке и ГК РФ, но и самим договором.

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%B3%D1%80%D0%B0%D1%84%D0%B8%D0%BA-%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%B6%D0%B5%D0%B9

Именно этот документ прописывается размер взыскиваемой неустойки, который может быть выше, чем указано в ГК РФ.

По условиям ипотечного договора банк уже при первой просрочке вправе требовать от клиента погашения полной суммы займа.

При судебных разбирательствах большое внимание уделяется договорным условиям.

В своей основной массе законодательство в области гражданского права, в частности по ипотечным отношениям, применяется с оговорками, прописанными в договоре.

Потому так важно при оформлении ипотеки внимательно отнестись к изучению кредитного соглашения. Все прописанное в документе, становится обязательным для исполнения.

Обращение в суд следует, если банк не смог договориться с клиентом. На практике банк без обращения к нему заемщика не станет по собственной инициативе проводить никакие согласительные процедуры.

Потому, как только клиент понимает, что не сможет вовремя оплачивать заем, ему стоит обратиться в банк с просьбой о рассрочке, отсрочке, уменьшении процента, рефинансировании кредита, об иной «помощи» от организации.

В самом договоре о возможности получить меру поддержки от банка может быть не указано, но это не лишает права обратиться с подобной просьбой.

Обычно договор на кредит с господдержкой (например, по программе «Жилище», по накопительной программе для военных) предусматривает возможности отсрочки платежа.

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%9F%D0%B0%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%82-1

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%BF%D0%B0%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%82-2-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%BF%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B0

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%A1%D0%B2-%D0%B2%D0%BE-%D0%BE-%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%BA%D0%B5

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%A1%D0%B2-%D0%B2%D0%BE-%D0%BE-%D1%80%D0%BE%D0%B6%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B8

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B0-%D0%B8%D0%B7-%D1%82%D1%80%D1%83%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B9-%D0%BA%D0%BD%D0%B8%D0%B6%D0%BA%D0%B8

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D1%81%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BA%D0%B0-%D0%BE-%D0%B4%D0%BE%D1%85%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%85-2-%D0%9D%D0%94%D0%A4%D0%9B

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%B2%D0%BE%D0%B4%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5-%D1%83%D0%B4%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%B2%D0%BE%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D0%B1%D0%B8%D0%BB%D0%B5%D1%82

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%BF%D0%B5%D0%BD%D1%81%D0%B8%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B5

Об обращении в суд банк оповещает заемщика. Обычно судебное разбирательство рассматривается как крайняя мера и следует не сразу за первой просрочкой.

Практика показывает, что судебный процесс инициируется при просрочке в сумме 5% от цены заложенного жилья.

Обращение готовится к суду в порядке искового разбирательства, если речь идет о необходимости взыскания заложенного имущества (определение начальной цены для торгов).

В иных ситуациях, если речь идет о списании со счетов, а не о реализации залога, допустимо обращаться за судебным приказом в порядке гл.11 ГПК РФ.

Как только заемщик получил судебное извещение о начале процесса, он должен подготовиться к разбирательству.

Для этого оформляются и собираются документы:

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%B2%D1%8B%D0%BF%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B0-%D0%B8%D0%B7-%D0%BC%D0%B5%D0%B4-%D0%BA%D0%B0%D1%80%D1%82%D1%8B

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D1%81%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D0%B5%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE-%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B0%D0%BB%D0%B8%D0%B4%D0%B0

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика thumbs_%D0%A1%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D0%B5%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE-%D0%BE-%D1%81%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%82%D0%B8

Сам банк – инициатор производства готовит документы:

  • исковое заявление;
  • кредитный договор.

Если в ходе судебного процесса возникает необходимость получить некоторые документы, то можно заявить ходатайство о судебном истребовании их или предоставить их самостоятельно.

Кредитный договор может быть признан недействительным только в судебном порядке.

Для такого признания необходимы достаточные основания, свидетельствующие, что при оформлении сделки были допущены нарушения закона или воли контрагента.

Признание договора ипотеки недействительным судебная практика допускает по следующим причинам:

Если ипотечная сделка признается недействительной, то все правовые последствия, которые следовали за ее заключением, прекращаются, все полученное возвращается обратно.

То есть возникает необходимость вернуть деньги банку. Если сделать это невозможно, то допустимо оплатить компенсацию.

Признать сделку недействительной участники кредитного отношения могут в течение трех лет, после того как договор вступил в силу.

Читайте так же:  Одноразовые пароли для входа на сайт сбербанк онлайн

Если действие договора затрагивает посторонние интересы, то такие заинтересованные лица могут обратиться в суд с просьбой признать сделку ничтожной в течение десяти лет со дня действия договора.

Ничтожность означается, что даже при согласии сторон с договором, он не может порождать правовые последствия и вообще не должен был заключаться в силу закона (например, ничтожна ипотечная сделка, которая оформилась только для вида, мнимая).

Оспорить действительность договора ипотеки можно в течение года со дня как лицо узнало о такой возможности.

Оспоримость означает, что сделка признается таковой судом и может быть признано, что не порождает последствий на будущее (например, совершена лицом, которое не имело достаточных полномочий).

Банк при возникновении конфликта с клиентом заинтересован в том, чтобы вернуть вложенные деньги.

Потому большинство споров в суде разрешаются по вопросам возврата ипотечного долга.

Судебная практика приходит следующие варианты разрешения конфликта:

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика 8d1536145066c129238526ba81a61a83

Рубрика: Государство и право

Дата публикации: 04.11.2017 2017-11-04

Статья просмотрена: 1110 раз

Пономарева Е. С. Правовое регулирование ипотеки // Молодой ученый. — 2017. — №44. — С. 135-137. — URL https://moluch.ru/archive/178/46253/ (дата обращения: 28.02.2019).

Ипотека регулируется гражданским законодательством, а также федеральными законами и нормативными правовыми актами. Ипотека — это залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа обеспечения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору залога. Ипотека регулируется нормами специально принятого Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с нормами данного закона ипотека возникает по договору между кредитором и должником по денежному обязательству в качестве способа обеспечения возврата денежных средств должником (заемщиком) кредитору (займодавцу). Ипотека устанавливается в отношении недвижимого имущества, поэтому процедура и требования по регистрации ипотеки предусматриваются нормами Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Имущество, на которое накладывается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя (должника по обязательству), однако право на распоряжение данным имуществом ограничено, и возможно только с разрешения залогодержателя (кредитора). Ипотека является обременением, устанавливаемым в отношении недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации в ЕРГП (по новым требованиям ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости). Предметом ипотеки могут являться квартиры, дома, комнаты, земельные участки и предприятия.

Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102. Помимо указанного перечня, к ним относятся объекты гражданских прав, указанные в ст.130 Гражданского Кодекса РФ — это части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения, главная черта которых — прочная связь с землей объекта недвижимости. Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут являться предметом ипотеки, поскольку они гражданским законодательством отнесены к категории недвижимого имущества. Новшеством ФЗ № 102 стало то, что предметом ипотеки с 2016г. могут являться и машино-места. Это довольно новый объект гражданского права, который является согласно ст.1 Градостроительного Кодекса РФ индивидуально-определенной частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, проанализировав в совокупности общие черты и характеристики имущества, которое может являться предметом ипотеки, можно заключить следующее: это индивидуально-определенный объект недвижимого имущества со строго определенными и установленными границами, являющийся отдельным объектом права и состоящий на кадастровом учете в качестве недвижимого имущества. Кроме того, данный объект должен быть не ограниченным в обороте, иметь прочно неразрывную связь с землей (кроме морских, воздушных судов и космических объектов) и должен принадлежать правообладателю на праве собственности или хозяйственного управления.

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и признается исключительно по факту внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.

Важным фактом является то, что отсутствие государственной регистрации права на земельные участки, государственная собственность на которую не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких участков. Решение об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Данные земельные участки в силу требований ст.62.1 ФЗ № 102 предназначаются для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Предметом ипотеки не может являться часть имущества, раздел в натуре которого невозможен без изменения его назначения и характеристик использования.

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота, а также имущество, на которое запрещено обращать взыскание, поскольку целью наложения ипотеки является обращение взыскания на данное имущество в случае неисполнения должником своих обязательств по договору.

Проблема правового регулирования ипотеки является довольно актуальной, поскольку, поскольку большинство сделок с недвижимым имуществом совершаются с помощью ипотеки. Исследование правового режима и проблем ипотеки идет активными темпами. Так, в статье И. Р. Раджабова [5] рассматриваются проблемные вопросы в сфере регулирования ипотеки земельных участков. Как указывается в работе, основным назначением ипотеки как гражданско-правового способа обеспечения обязательств является точное и неукоснительное исполнение должником обязательств к установленному сроку. Земля является наиболее надежным видов активов, так как она не изнашивается в отличие от других видов недвижимости.

Читайте так же:  Как работает мордовская ипотечная корпорация условия, программы, документы и ставки

Земельный участок является специфическим объектом залоговых отношений. Законодательство устанавливает целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, однако суды при рассмотрении споров обращают внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на правовой режим земельного участка. Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом возникновения ипотеки является договор о залоге (ипотеке), в дополнение к которому может быть выдана закладная. В договоре об ипотеке должны быть отражены его существенные условия — это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств по договору. Закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право на получение исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, право залога на заложенной имущество. Таким образом, закладная может объединять в себе признаки договора залога и договора займа и при этом является именной ценной бумагой, удостоверяющей титул ее владельца.

Закладная не выдается в случае ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также в случае ипотеки права аренды недвижимого имущества.

Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки. Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки — это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное — по решению суда. В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.

Таким образом, ипотека может устанавливаться в силу требований закона и в силу договора залога (ипотеки). В обоих случаях она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором, однако правовой режим ипотеки в силу договора предусматривает возможность обращения взыскания в случае неисполнения обязательства, а ипотека в силу закона такой возможности не предусматривает, что позволяет заключить, что ипотека в силу закона носит не коммерческий или предпринимательский характер, обеспечивая именно материальную сторону взыскания заемных средств, но налагаемая в силу обстоятельств, предусмотренных законом, при этом совместного согласия сторон на обременение объекта ипотекой в силу закона не требуется, и она налагается автоматически без волеизъявления сторон. Поэтому стоит отметить, что ипотека в силу закона является более императивной, однако существенным ее недостатком является то, что по ней, как правило, невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она носит фиксирующее значение.

В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира — не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.

  1. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994г. № 51-ФЗ часть 1 // РГ — 08.12.1994г. — № 238–239
  2. Гражданский Кодекс РФ часть 2 № 14-ФЗ от 26.01.1996г. // СЗ РФ — 29.01.1996г. — № 25 ст.2954
  3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // РГ — 22.07.1998г. — № 137
  4. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. // РГ — 17.07.2015г. — № 156
  5. Раджабов И. Р. Актуальные проблемы правового регулирования залога земельных участков // Электронный вестник Ростовского социально-экономического института — 2015г. — выпуск № 3–4
  6. Решение Велижского районного суда Смоленской области от 25.12.2012г. по делу № 2–379/2012 — Росправосудие

Как происходит правовое регулирование ипотеки: судебная практика

Споры, вытекающие из договора залога недвижимого имущества (ипотеки) многогранны, и разрешая конкретный спор, суды применяют не только нормы закона, непосредственно призванного регулировать правоотношения сторон ( закона N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”), но и общие и специальные нормы части первой и второй Гражданского кодекса РФ, Земельного , Семейного , Жилищного кодексов Российской Федерации.

Очевидно, что большинство судебных споров, вытекающих из договора ипотеки связаны со взысканием задолженности по кредиту и обращением взыскания на заложенное имущество. Данные иски банков и владельцев закладной нередко являются поводом для должника заявить встречный иск о признании договора о залоге недвижимости недействительным или незаключенным. В качестве основания иска, как правило, указаны несогласованность в договоре ипотеки всех существенных условий (незаключенный договор) или несоответствие договора ипотеки закону (отсутствие согласия супруга на сделку по отчуждению. отсутствие согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего, отсутствие прав на передаваемое в залог (ипотеку) имущество, передача в ипотеку здания или сооружения без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, и т.д.)

Рассматриваются судами и иные дела по спорам, вытекающим из договора залога недвижимости (ипотеки).

Читайте так же:  Переуступка долга между юридическими лицами

Как, например отмечено в ” Обобщении судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества , в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года”, проведенного Астраханским областным судом, “в основном категории рассмотренных дел представлены соответственно характеру заявленных исковых требований следующим образом:

  • о взыскании банковской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество;
  • об оспаривании договора залога,
  • об изменений условий договора залога (ипотеки) в связи с разделом недвижимого имущества, являющегося предметом залога,
  • о прекращении ипотеки, в связи с исполнением обеспеченного обязательства”.

Следует сказать, что в большинстве случаев в признании договора ипотеки недействительным или незаключенным суды отказывают, т.к. истец обычно ссылается на нарушения закона, которые суд либо таковыми не считает, либо считает нарушения несущественными и не влекущими желаемых для истца последствий.

Общая характеристика правового регулирования ипотеки

На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако отсутствует системность такого регулирования. Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные ФЗ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило противоречия, возникающие в процессе правоприменения данных норм гражданами и компетентными органами.

Данная ситуация обусловлена наличием пробелов, противоречий и расхождений в правовом регулировании отдельных вопросов института залога недвижимости, таких как основания возникновения ипотеки; имущество, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации ипотеки как обременения права, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации предмета ипотеки и многих других. Впервые институт ипотеки законодательно закрепился в законе РФ “О залоге”, ипотеке была посвящена глава 2 этого закона, которая состояла всего из четырех статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Этот закон закрепил определение понятия “ипотека”, нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также – о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.

Помимо этого залогу посвящена глава 3 Гражданского Кодекса РФ. Примечательно, что понятие ипотеки, содержащееся в 334 статье Гражданского Кодекса РФ, шире, нежели понятие ипотеке введенное ст.42 Федерального Закона «О залоге».

Понятие ипотеке в 334 статье включает залог земельных участков и объектов недвижимости прочно связанных с землей (здания, сооружения и т.д.), а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, которые относятся к недвижимому имуществу в силу ч.2 п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ, в то время как Федеральный закон «О залоге» предусматривает в качестве предмета ипотеки лишь земельные участки и объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей.

Гражданский Кодекс РФ содержит важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены другие правила.

Таким образом нормы специального закона имеют приоритетный характер перед Гражданским Кодексом РФ.

Следует рассмотреть нормы закона РФ “О залоге” и Гражданского Кодекса РФ в той части, в какой они регулируют ипотечные отношения и при этом не содержатся в Законе ” Об ипотеке”.

Относительно закона «О залоге» следует выделить всего две нормы, подлежащих применению к ипотечным отношениям:

1) нормы раздела 4 Закона РФ “О залоге” о залоге прав – применительно к ипотеке права аренды недвижимого имущества

2) нормы статьи 18 Закона РФ “О залоге” – о ведении залогодателем записи залога.

Значительно большее число норм о залоге, не продублированные ФЗ “Об ипотеке” содержится в Гражданском кодексе РФ. Статья 64 и п.3 ст. 65 Гражданского кодекса устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого юридического лица (в том числе в случае банкротства). Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного статьей 334 Гражданского Кодекса РФ и статей 1 Закона “Об ипотеке”. В соответствии со статьей 338 Гражданского кодекса РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке наложить на заложенную недвижимость знаки, свидетельствующие о залоге (твердый залог). Аналогичных норм в Законе «Об ипотеке» нет, поэтому статья 338 применяется к ипотечным отношениям.

Действие части 1 пункта 2 статьи 346 Гражданского Кодекса РФ распространяется также на все не указанные в пункте1 статьи 40 Закона ” Об ипотеке” случаи распоряжения залогодателем заложенного имущества.

Читайте так же:  Открытие кредитного потребительского кооператива

Статьей 349 Гражданского кодекса РФ установлено дополнительное обстоятельство ( отсутствие залогодержателя при невозможности установить место его нахождения), исключающее возможность обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном порядке. Норма п.5 статьи 350 Гражданского кодекса РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имущество должника применяется при наличии ипотечных отношений на общих основаниях.

В Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных отношений. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, понятие предмета ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.

Ипотека представляет собой один из видов залога, а именно залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства перед кредитором. Следует отметить, что ипотека не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству (так называемое акцессорное обязательство). Обязательство, обеспеченное ипотекой, необходимо рассматривать как основное, поскольку именно его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке. Взаимосвязь данных двух обязательств заключается в следующем: в случае прекращения основного обязательства прекращается и обеспечивающий исполнение данного обязательства залог недвижимости. При этом дополнительное обязательство в виде ипотеки может возникнуть только при наличии другого, основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается законной ипотекой или договором об ипотеке.

Особое внимание стоит уделить вопросу о видах ипотеки. Законодатель четко разграничивает два вида: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает:

1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);

2) при отчуждении здания, сооружения, или другого недвижимого имущества по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);

3) при приобретении или возведении недвижимого имущества за счет кредитных средств банка. Данный способ возникновения ипотечного обязательства является наиболее распространенным.

В остальных случаях необходимо устанавливать обеспечение основного обязательства по ипотечному договору. Так, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося недвижимого имущества, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Также если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно. Зачастую к договорной ипотеки прибегают тогда, когда собственник объекта недвижимости не меняется, однако собственник является должником по какого-либо рода обязательству, требующие обеспечение в виде ипотеки. Следует заметить, что должников по основному обязательству, обеспеченному ипотекой может быть как сам должник, так и третье лицо, которое не является стороной данного обязательства. Правовое регулирование законной ипотеки представляется аналогичным регулированию ипотечных отношений, возникающих в силу договора.

Будучи особым видом залога предметом ипотеки является не любое имущество, а только недвижимое. Перечень данного имущества закреплен указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса, в частности предметом ипотеки могут выступать земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Данные объекты недвижимости указаны и в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213. Закон об ипотеке устанавливает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. При этом изменение каких либо данных, позволяющих идентифицировать данный объект как предмет ипотеки, не влечет за собой недействительность или прекращение данного обязательства.

Изображение - Как происходит правовое регулирование ипотеки судебная практика 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.5 проголосовавших: 45

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here