Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

При продаже квартиры с обременением можно столкнуться с рядом трудностей. Главная проблема — сужение круга потенциальных покупателей, поскольку приобретение такой недвижимости несет существенные риски. Но продать квартиру с обременением реально. Важным условием является разъяснение покупателю всех нюансов сделки и предоставление необходимых документов.

Обременение — это ограничение прав собственника на распоряжение недвижимостью, связанное с законными интересами других лиц. Наиболее распространенным примером обременения квартиры является ипотека.

Существует несколько видов обременений на квартиру. В него входят:

  • Ипотека;
  • Аренда;
  • Арест;
  • Рента;
  • Несовершеннолетние и недееспособные;
  • Разрешение от второго супруга.

В случае с ипотекой, обременение возникает тогда, когда недвижимость была приобретена на заемные средства, при помощи договора с банком. Продать квартиру с обременением по ипотеке легче всего. Покупатель, в дальнейшем, может самостоятельно выплачивать кредит. Также можно заплатить деньги и банку, и продавцу, тем самым погасить остаток по открытой ипотеке.

Еще одной трудностью является сдача квартиры по договору аренды. Если договор был заключен официально, то квартира на момент продажи может оказаться с жильцами. Да, недвижимость продать можно, но если договор аренды еще не истек, то арендаторы могут проживать в квартире до истечения срока договора.

Если недвижимое имущество находится под арестом, то продать его почти невозможно. Для продажи квартиры, находящейся под арестом, необходимо получить разрешение органа, который наложил арест.

Видео (кликните для воспроизведения).

Услугами ренты в основном пользуются пожилые люди. Рента — это передача недвижимости людям, которые в свою очередь обязаны обеспечивать собственника материально. Т.е. в счет проживания в квартире. В соответствии с законодательством, собственник может продать недвижимость только с согласия получателя ренты.

В продаваемой квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние и недееспособные лица. Если они являются собственниками квартиры, то нужно получить согласие на сделку от опекунов. В случае если они не являются собственниками, то сначала их нужно выписать из продаваемой квартиры, а потом зарегистрировать в другом месте.

В соответствии с Семейным кодексом РФ сделки по распоряжению общим имуществом должны быть совершены по обоюдному согласию. Чтобы продать квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга.

Чтобы снять обременение с недвижимости по ипотеке в первую очередь нужно погасить кредит и обратиться в банк, который его выдавал. Банк предоставит документ, подтверждающий погашение кредита и закладную на недвижимость. Далее составляется заявление в Регистрационную палату, которое также должно быть заверено в банке. Заявление подается в Росреестр. После погашения регистрационной записи об ипотеке, собственник квартиры может получить новое свидетельство о праве собственности, где не будет отметки об обременении.

Изображение - Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Feurocredit.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fdogovor

Перед заключением договора продавец должен предоставить документы об имеющимся обременении. Нужно обратить внимание к какому виду обременения относится квартира. Если в ней прописаны третьи лица, то в договоре должно быть прописано в течение какого времени они обязаны выписаться. Если же квартира находится под залогом (ипотекой), то на приобретателя ложатся обязанность заемщика. В этом случае продавец должен получить разрешение банка на продажу недвижимости.

Чтобы купить или продать залоговую квартиру без проблем в будущем, необходимо подготовить следующие документы:

  • Заявление владельца закладной;
  • Заявление залогодержателя;
  • Заявление залогодателя;
  • Закладная с отметкой о выполнении долговых обязательств;
  • Решение суда о прекращении ипотеки.

Изображение - Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Feurocredit.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fkuplya-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-1

В случае продажи ипотечной квартиры, необходимо уточнить, получит ли собственник разрешение у банка на продажу недвижимости. Важно определиться, как будет выплачиваться оставшаяся сумма по кредиту. В случае зарегистрированных третьих лиц, должен быть составлен договор, где будет прописано в течение какого времени они обязаны выписаться. Также если квартира сдается в аренду, продавец должен предоставить информацию о том, когда истекает срок договора аренды.

Наличие обременения всегда можно узнать на сайте Единого Государственного Реестра Недвижимости, там же можно получить выписку на квартиру.

Покупка такой квартиры имеет существенные риски. Не редки случаи, когда в свидетельстве о собственности отсутствует отметка об обременении. Значит и в договоре купли-продажи об этом не будет сказано. Важно иметь полную информацию о желаемом объекте недвижимости. Также необходимо заранее проверить наличие обременения на сайте Росреестра.

В 2018 году обременение не подверглось никаким изменениям. Все также при покупке или продаже ипотечной квартиры следует обращать внимание на «чистоту» сделки и оценивать степень последствий, в случае ее приобретения.

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов. Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге. Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Читайте так же:  Что ждет валютные вклады в россии

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита. У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью. Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими. При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Изображение - Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fwsi-imageoptim-fhtcn-yf-rdfhnbhe-vjuen-kb-pfhfnm-pf-ljkub2

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Изображение - Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fwsi-imageoptim-d181d182d180d0b0d185d0bed0b2d0b0d0bdd0b8d0b5-d0b4d0bed0bcd0b0-d0bad0b0d0ba-d0b2d0bed0b7d180d0b0d181d182-d0b8-d181d182d180d0be

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.
Читайте так же:  Как получить беспроцентный ипотечный кредит на жилье

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки. Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их. Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Изображение - Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F07%2Fwsi-imageoptim-cash

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными

Изображение - Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fprozhivem.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Fsamoilova-irina-148x150

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже таких квартир у меня достаточный.

В этой статье я подробно расписала инструкцию продажи ипотечной квартиры, когда покупатели приобретают ее полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п. Если же покупатели сами с ипотекой, то инструкция посложнее, читайте про нее здесь.

Читайте так же:  Ипотека для семей с двумя детьми

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

  • Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения ипотеки и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.
  • Составить предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

    Лучше составить предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу – на регистрации сделки или после, и в каком виде – наличными на руки или на банковскую ячейку.

    Или же можно составить договор задатка. Отличия в том, что по предварительному договору можно понудить собственника (продавца) в дальнейшем продать квартиру и в течение определенного срока. Это будет дополнительным стимулом для сторон. И в предварительном договоре уже указывается про передачу части денег в виде задатка, так что не нужно будет составлять отдельно договор задатка.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или договор задатка. Об этом далее.

    Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок, об этом ниже.

    После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

    После погашении ипотеки, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны придти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка – закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

    Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

    В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе “Ограничение” будет пустая строка.

    Дополнение: иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет – в любое время можно прописаться обратно. Инструкции: 1) как выписаться из квартиры; 2) как выписать несовершеннолетних детей.

    Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

    Читайте так же:  Про перевод с карты сбербанка на карту втб24

    Раньше можно было составить договор купли-продажи в простой форме. Но с июня 2016 года в 80% случаях договора нужно обязательно заверять у нотариуса, т.к. требуется нотариальная форма договора.

    По ссылке по ссылке можете узнать обязателен ли в вашем случае нотариально-заверенный договор купли-продажи. Также читайте как у нотариуса заверить договор купли-продажи квартиры и сколько стоит эта услуга.

    Даже если подойдет договор купли-продажи в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка купли-продажи уникальна, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу, он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 – Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 – Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 – все регионы РФ.

    С 2017 во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

    Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

      Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.1 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей. Госпошлину оплачивают покупатели, и делят ее поровну.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить документы в оригиналах. Какие документы нужны от собственников перечислены здесь.

    Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или перед сотрудником МФЦ, без разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.

    Договор в нотариальной форме подписывается только перед нотариусом, поэтому сотруднику МФЦ он отдается уже подписанным.

  • На основании полученных документов, сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление на подписание.
  • После подписания заявлений сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику расписку об их получении.
  • Сотрудник МФЦ передаст документы и договор регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирован переход права собственности от продавцов покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

    По закону максимальный срок регистрации: 7 рабочих дней, если договор купли-продажи в простой форме; 5 рабочих дней, если договор в нотариально заверенной форме . Но не всегда регистраторы укладываются в срок. Чтобы уточнить завершение регистрации, можно позвонить по телефону и сказать оператуору номер заявления, которые есть в расписке.

  • В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником расписки.
  • Покупатели могут передать остальную часть денег продавцам на разных этапах. Тут уже как стороны договорятся. Важно, что каждый из способов должен обязательно указан в самом договоре купли-продажи, а именно в пункте про порядок расчетов.

    Я советую, чтобы покупатели передали остальные деньги через арендованную банковскую ячейку. Доступ к этой ячейке продавцы могут получить только после регистрации сделки купли-продажи, т.е. когда покупатели уже станут собственниками квартиры. Практически все банки предоставляют такие услуги. Если договор купли-продажи нужен только в нотариальной форме, то ячейку можно арендовать у самого нотариуса.

    Если покупатель очень доверяет продавцу (например, покупает у хорошего знакомого), то передать деньги ему можно на руки в день сделки.

    Если в вашем случае достаточно простой формы договора купли-продажи, то сделать можно все одновременно: собственники вместе с представителем банка подает документы в МФЦ на снятие обременения с квартиры. Далее в тот же день собственники вместе с покупателями подают документы и составленный договор купли-продажи на регистрацию. Регистратор сначала снимет запись об ипотеке, т.е. снимет обременение, и следом же зарегистрирует сделку. Но здесь нужно хорошо сориентироваться по срокам, а для этого следует обратится к профессионалам – юристу или риэлтору. Если же договор нужно обязательно нотариальный, то такая схема не подойдет. Нотариус потребует сначала снять обременение с квартиры.

    Читайте так же:  Ипотека для бюджетников и госслужащих в сбербанке 2019 условия, процентная ставка, калькулятор и как

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 – Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 – Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 – все регионы РФ.

    Порой, возникает ситуация, когда квартира была куплена благодаря оформлению ипотеки, но ввиду некоторых причин, у владельца возникает необходимость в ее продаже. Если бы речь шла о составлении обычного договора продажи и поиска покупателей, то риск возникновения проблем был бы сведен к минимуму. В данном случае, квартира уже имеет обременение ввиде ипотеки и многие люди просто боятся проводить какие бы то нибыло манипуляции с такой недвижимостью.

    Однако законодательство 2019 (в частности, ФЗ РФ №29, №33 и ГК) «идет на встречу» владельцам ипотечных квартир и «разрешает» их продажу. Тем не менее, для грамотного проведения такой сделки, следует ознакомиться с вариантами продажи такой квартиры.

    1. Продажа долга. Смысл здесь заключается в том, что заёмщик продает не саму квартиру, а свое долговое обязательство перед банком другому лицу. В этом случае покупатель представляет документы для рассмотрения своей кандидатуры и получения от банка согласия на переоформление ипотеки на него. После этого должен быть заключен договор между банком и покупателем о переуступке долга и переводе на него остатка займа. Преимущества такого способа для покупателей – это возможность приобрести квартиру по сниженной стоимости, несмотря на ипотеку, ведь выплачивать порой приходится уже меньше первоначальной суммы. Для продавца такой способ выгоден тем, что все манипуляции по переоформлению берет на себя банк и новый заемщик.

    2. Продажа квартиры самим банком. Смысл в том, что банк проводит самостоятельно все операции по перепродаже ипотечной квартиры. После того, как новый покупатель найден, он обязан внести две суммы на счет банка – это разница между стоимостью самой квартиры и задолженностью и суммой основной оплаты. После этого и оформления нового документа, с первоначального заемщика снимаются все обязательства перед банком.

    3. Продажа квартиры заёмщиком. Этот способ отличается от первых двух положением банка. Итак, после того как покупатель найден, первоначальный заёмщик, должен оповестить банк о желании продать ипотечную квартиру. После получения согласия, сотрудник банка составляет предварительный договор о продаже квартиры. Далее покупатель вносит на счет банка две суммы. Первая – это сумма, необходимая для погашения долга, а вторая – это сумма для первого владельца квартиры сверх суммы ипотеки. В дальнейшем, с первого заёмщика снимается обременение и происходит оформление нового договора продажи. Только после выполнения всех вышеуказанных действий, деньги будут доступны для первого заёмщика.

    Важно! Главное не скрывать от потенциального покупателя наличие ипотеки.

    4. Досрочная выплата долга. Данный способ наверно самый трудный из всех и одновременно самый выгодный. Смысл ее заключается в том, что первый заёмщик находит покупателя, который соглашается оплатить долг перед банком. Для проведения этой сделки, первый заёмщик обязан после получения согласия у банка (на проведения такой операции), вместе с сотрудником банка выяснить сумму долга по ипотеке. Затем первому заёмщику необходимо составить соглашение с покупателем и выписаться из квартиры. После этого, покупатель обязан внести задаток до полного погашения долга. Завершающим этапом здесь будет снятие обременения с первого заёмщика, закрытия ипотеки и оформления права собственности на нового владельца.

    Следует отметить, что первому заёмщику будет необходимо оплатить 13% налога с продажи ипотечной квартиры, если она находится в его собственности меньше трёх лет.

    В независимости от выбора способа продажи ипотечной квартиры, первый заёмщик должен подготовить необходимые документы. Это:

    • документы, подтверждающие платежеспособность первого заёмщика;

    • документ об отсутствии долга по кредиту;

    • договоры о продаже с покупателем;

    • документы о переводе средств в счет погашения остатка кредита;

    • документы о ликвидации обременения с первого заёмщика.

    Важно! Ввиду особых условий банка или ипотеки (например, военная ипотека), список документов может быть изменен.

    В заключение следует сказать о том, что продажа ипотечной квартиры не такая сложная процедура как может показаться на первый взгляд. Главное здесь – это грамотная подготовка к оформлению сделки.

    Изображение - Как продать или купить квартиру с обременением по ипотеке 469623265
    Автор статьи: Евгений Антропов

    Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 3.6 проголосовавших: 27

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here