Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями 277c3d96-2cfc-4da6-a6fd-6c6bfbb84b3bИпотека – долгосрочное кредитование под залог недвижимости или земельного участка. Длительные сроки и большие суммы кредитов создают серьезное финансовое бремя на протяжении нескольких лет, а иногда и десятилетий. За такой период времени в жизни заемщика может произойти все что угодно, но главное – разного рода события способны отрицательно сказаться на уровне платежеспособности по ипотеке.

С одной стороны, многие люди стремятся побыстрее рассчитаться с кредитом и погашают его досрочно, а с другой – очень многие попадают в ситуацию полной неспособности нести кредитное бремя, по крайней мере на действующих условиях ипотеки. В последнем случаев невольно встает вопрос: как избавиться от ипотечного кредита?

Как избавиться от ипотеки? Как ни странно, но решить задачу избавления от ипотеки бывает куда проще, чем по потребительским займам. Однако очень многое зависит от того, какие сопутствующие цели стремится достичь заемщик.

В большинстве случаев заемщики-должники ставят цели:

  1. Сохранить залог в своей собственности, но при этом добиться изменения условий ипотеки, чтобы появилась возможность снизить долговую нагрузку и на более мягких условиях вносить периодические платежи.
  2. Сохранить залог и самостоятельно создать для себя условия снижения кредитной нагрузки (рефинансирование).
  3. Поскорее закрыть кредит и не важно, удастся сохранить залог или нет.

Ипотечный кредит – сложная форма кредитования. И хотя залог – это одно правоотношение, а кредит – другое, они взаимозависимы. Поэтому, как правило, взаимозависимы и цели, которые ставит перед собой заемщик, рассчитывая избавиться от кредита. Практически всегда приходится выбирать: либо сохранить залог за собой, либо нет и в этом случае действовать по ситуации.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Проще всего закрыть кредит, когда есть готовность к утрате залога – он сам по себе обеспечит исполнение обязательств. И сложнее – когда важно сохранить недвижимость или земельный участок. Здесь в любом случае придется либо самостоятельно искать источники рефинансирования или погашения кредита, либо договариваться с банком.

Прежде чем выбирать вариант решения вопроса с ипотекой, нужно обратиться к рассмотрению возможности ее погашения за счет страховки. Далеко не всегда, но некоторые заемщики страхуют свою гражданскую ответственность по кредитному договору, в том числе на случай потери работы или источников доходов. Возможным решением вопроса может стать и наличие страховки здоровья и жизни заемщика. Страховая компенсация обеспечит полное или хотя бы частичное погашение кредита.

Если страховки нет, либо случай не подпадает под страховой, необходимо решать вопрос уже с банком.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

При намерении сохранить залог возможными вариантами являются:

  1. Реструктуризация кредита. При выборе этого варианта необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением, указать причины невозможности на прежних условиях нести обязательства, подтвердить их документально и высказать свои предложения по поводу реструктуризации. По итогам рассмотрения обращения банк может предложить разные варианты решения вопроса: освобождение на некоторое время от погашения тела кредита, снижение размера периодического платежа с увеличением срока кредита и другие варианты. Очень часто по ипотеке разрабатываются индивидуальные условия реструктуризации, учитывающие как ситуацию с кредитом и задолженностью, так и финансовое положение заемщика, его текущие и будущие финансовые возможности.
  2. Рефинансирование. Если ипотека была оформлена в конце 2015 года или в течение 2016 года, сегодня практически все ключевые банки предлагают возможность рефинансирования кредита или пересмотра его условий с применением сниженных процентных ставок. Но здесь многое зависит от уровня просроченной задолженности и самого факта ее наличия. Если банк, где оформлена ипотека, отказывается от рефинансирования, можно обратиться в другой банк.

Если задача сохранения залога не стоит, и главное – избавиться от кредита, то вариантами решения вопроса могут быть:

Некоторые заемщики практикуют такую форму погашения ипотечного кредита, при которой на платежи идут доходы от сдачи залога в аренду. Заключение договора аренды формально требует согласия банка-кредитора. Но многие эту обязанность обходят, договариваясь с арендатором в устной форме или на свой страх и риск заключают письменный договор в надежде, что пока обязательства по кредиту выполняются, банк просто не воспользуется своим правом на признание аренды недействительной.

Как избавиться от ипотеки законно и с наименьшими потерями для семьи

Многие заёмщики, оформившие данное обязательство, пожив некоторое время с кредитом, начинают мучиться от жгучего желания избавиться от ипотеки. Это не удивительно, поскольку с огромным долгом справиться трудно не только в финансовом плане, но и в моральном.

Наличие крупного долга многих настолько сильно обременяет, что люди начинают испытывать панический страх его не вернуть. В таком случае идея продать ипотечную квартиру смотрится не такой уж и плохой.

Проще всего сделать это — погасить оставшийся долг в полном объёме. Однако подобное едва ли возможно для большинства, поскольку всё упирается в отсутствие денежных средств. В таком случае единственным вариантом остаётся продать купленную в ипотеку квартиру, чтобы приобрести более скромное жильё по менее высокой цене.

Продать ипотечную квартиру не так просто, как кажется на первый взгляд. От обычной сделки купли-продажи в данном случае будут иметься существенные отличия.

Порядок действий можно выделить следующий:

  • Для проведения сделки необходимо получить согласие кредитора, т.е. банка, который изначально выдал ипотеку.
Нет тематического видео для этой статьи.
Читайте так же:  Закончился срок действия социальной карты москвича куда обращаться
Видео (кликните для воспроизведения).

Продажа ипотечной квартиры — это процедура более длительная и сложная, нежели продажа квартиры, находящейся в полной собственности продавца без наличия лежащих на ней обременений.

Чтобы реализовать сделку, необходимо первым делом встретиться с сотрудником банка, чтобы узнать, что необходимо конкретно предпринять для продажи жилья.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями green-381334_960_720

Это считается более приемлемым вариантом, поскольку в таком случае можно получить более правдивую информацию.

  • Нужно искать покупателя

Покупателя на ипотечное жильё можно искать своими силами, а можно обратиться в риэлторскую контору. Найти покупателя самостоятельно будет значительно сложнее, поскольку далеко не все горят желанием вступать в сделку, где объектом является ипотечная квартира.

Когда к сделке привлекается посредник в роли риэлторской фирмы, то доверие у потенциальных покупателей будет куда больше, поскольку сделка будет сопровождаться профессиональными юристами риэлторской конторы.

Внимание! Иногда заёмщики стремятся расположить к себе потенциальных покупателей, заключая «взаимную» сделку, т.е. сделку, когда продавец ипотечной квартиры покупает менее комфортабельное жильё покупателя, а тот взамен делает то же самое – продаёт своё жильё и покупает ипотечное.

Специалисты советуют подобные сделки не производить, поскольку велик риск возникновения проблем при их заключении. Поэтому лучше будет вначале продать ипотечную квартиру, а уже затем, имея деньги на руках, приобретать новое жилье.

  • Нужно выбрать способ продажи

После того, как согласие от банка на продажу получено, а покупатель найден, остаётся продать ипотечную квартиру.

Сделать это можно двумя способами:

Способ №1: замена заёмщика.

В данном варианте лишних телодвижений делать не нужно, поскольку суть проста — покупатель элементарно становится новым плательщиком по кредиту, тогда как бывший заёмщик, уступивший своё место, просто получает деньги в оговоренном размере.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями vazhno3

Стоит отметить, что банки не очень любят менять заёмщика на новое лицо. Причина в том, что необходимо проверять нового заёмщика на предмет его платежеспособности и имущественного положения. Плюс, перезаключение кредитного договора и проведение регистрационных действий с квартирой.

Способ №2: досрочное погашение кредита

Вариант основан на досрочном погашении кредита покупателем квартиры, т.е. покупатель, желающий приобрести ипотечную квартиру, досрочно погашает вместо заёмщика ипотечный кредит, после чего квартира переходит в полную собственность заёмщика.

Только после этого заключается договор купли-продажи , по которому продаётся квартира. При этом заёмщик от покупателя получает за квартиру сумму, за вычетом тех средств, которые пошли на оплату долга по кредиту.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями istochnik

Если с погашением ипотечного кредита возникли сложности, то одним из вариантов решения проблемы будет рефинансирование ипотечного займа. Под рефинансированием понимается взятие нового кредита для погашения уже существующего.

Предполагается, что если речь идёт об ипотеке, то новый кредит также должен являться ипотечным, т.е. должен оформляться под залог квартиры.

Однако есть вариант, чтобы жильё не было передано под залог. Это возможно, если в целях погашения ипотечного кредита использовать крупные кредиты, взятые в других банках, без предоставления залогового обеспечения.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями sign-3228713_960_720

Смысл взятия подобных кредитов для погашения ипотеки заключается в том, что по данным кредитам жильё не будет выступать в роли залога. Это значит, что после погашения ипотеки оно перейдёт в полную собственность заёмщика. Заёмщик же, будучи неспособным погасить взятые кредиты, будет признан должником.

Но плюс данной ситуации в том, что квартира, являющая единственной собственностью, не может рассматриваться как имущество, на которое возможно обратить взыскание через суд.

Это значит, что данное жильё будет неприкосновенно.

Минус у данной ситуации также имеется – заёмщик-должник будет в поле зрения судебных исполнителей и коллекторов .

И если с первыми можно разобраться по закону, то вторые могут доставить куда больше проблем. Поэтому, прибегая к подобной рискованной схеме, заёмщик заведомо подписывает себя на малоприятное общение с коллекторами.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями kredit-na-zhileipoteka-150x150

Ипотечное кредитование: преимущества и недостатки Самостоятельно накопить на собственную квартиру — дело нелегкое и, порой,…

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями ipotechnoe-zhile-150x150

Как происходит погашение ипотеки за счет государства (600 т.р) в 2018 году После резкого падения…

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями srok-pogashenija-ipoteki-150x150

Как погасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах Законодательство России предоставляет возможность заемщикам выплатить ипотечные обязательства…

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями kredity-i-zajmy-stojat-li-oni-togo-150x150

Какие банки дают кредит безработным и людям с плохой кредитной историей Основным требованием всех финансовых…

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями blagonadezhnost-zaemshhika-150x150

Что же такое кредитный рейтинг и как его увеличить Кредитный рейтинг – это анализ вероятности,…

Какие еще есть способы избавиться от ипотеки законно или хотя бы выйти в плюс по деньгам?

Спасибо за обращение. Ответили в рубрике Вопрос-ответ Ипотека не нужна:варианты действий.

Итак, в добровольном порядке все относительно просто. А вот реализация квартиры по решению суда — весьма болезненный и невыгодный вариант для должника. В этом случае у него нет никакой возможности повлиять на то, кто именно и по какой цене приобретет его квартиру — поиском покупателя занимается исключительно банк, причем заведено так, что делать это он будет, скорее всего, через аукцион, не имея возможности самостоятельно устанавливать даже начальную цену (потому что она определена в постановлении суда). Банк имеет право снижать начальную цену на повторных аукционах, пока квартира не уйдет с молотка. На практике это означает, что никаких денег от продажи квартиры ипотечному должнику скорее всего не достанется.

Насколько большой ущерб причиняет заемщику продажа квартиры из-под залога? Зависит от того, на какой стадии это произошло. Система аннуитетных платежей предусматривает, например, что первые несколько лет в сумму ежемесячного платежа включены сплошь проценты, а доля погашения основного долга очень мала. С другой стороны, можно рассматривать выплаченные банку проценты как арендную плату за проживание в помещении, которое могло бы стать вашим, если бы обстоятельства сложились чуть счастливее — не только для вас, но и для всей страны. Продажа квартиры в первые несколько лет ипотеки обычно вынуждает мириться с большим дисконтом при продаже — очень уж велик остаток долга перед банком. В любом случае, чем меньше лет вы тянете кредитную лямку, тем большим ущербом будет вам грозить высвобождение. Правда, если за несколько лет ваше жилье подскочило в цене, ваш «плюс» и в этом случае может остаться весьма заметным.

Читайте так же:  Исправление кредитной истории

Как избавиться от ипотеки законно с наименьшими потерями

Со знанием иностранного языка вы можете преподавать по видеосвязи. Для этого надо найти ресурсы, на которых регистрируются репетиторы и ученики. Только выберите тот, который внушает доверие, много лет находится на рынке и о нем написаны только хорошие отзывы. Проверить это легко — введите соответствующие запросы в поисковую строку.

Заниматься здесь можно много чем. Какие способности у вас имеются и какими навыками обладаете? Может, хорошо знаете иностранный язык? Займитесь переводами! За это неплохо платят. Находить работу вам помогут биржи контента. Нужно подавать заявки и получать задания. На выполнение заказчик дает определенный срок, в течение которого надо сделать работу.

В условиях рыночной конкуренции банки из года в год снижают процент по кредитам. И если у человека в договоре стоит плавающая ставка, а банк – серьезная компания, то процент также будет планомерно снижаться. В противном случае пора искать новый источник финансирования для ипотечного займа.

Отличный способ избавиться от задолженности с наименьшими потерями. Есть ряд посреднических компаний, которые помогут провернуть сделку, где должник становится арендатором в своей же собственной квартире. Тогда происходит переуступка долга, меняется собственник.

Проще всего закрыть кредит, когда есть готовность к утрате залога – он сам по себе обеспечит исполнение обязательств. И сложнее – когда важно сохранить недвижимость или земельный участок. Здесь в любом случае придется либо самостоятельно искать источники рефинансирования или погашения кредита, либо договариваться с банком.

Это кардинальное решение проблемы ипотеки раз и навсегда. Однако стоит учитывать несколько неприятных моментов: как правило, покупатели жилья не слишком охотно выбирают ипотечное жилье. Если им попадется вариант без обременения, то, скорее всего они выберут его. Потому для того, чтобы наверняка продать жилье, вам придется установить цену ниже рыночной. В таком случае вы рискуете не погасить весь долг перед банком или же если и погасите, то только его, а все ваши платежи за время уплаты ипотеки можно считать вылетевшими в трубу. Такой ход решает проблему ипотеки, но не решает ваших жилищных проблем, потому прежде чем им пользоваться, стоит все очень тщательно просчитать и взвесить.

Ипотечное кредитование – это очень серьезный и долгосрочный шаг. Прежде чем решиться на него необходимо хорошо обдумать и просчитать все вероятные варианты развития событий не на ближайшее время, а на несколько лет вперед. Разумеется, такое долгосрочное планирование под силу не каждому заемщику. Кто-то внезапно обзаводится детьми и уходит в декрет, значительно снижая свой уровень доходов.

Самая высокая цена, по которой квартиру можно продать быстро, – 2 миллиона 200 тысяч рублей, говорит Анна. Но денег на то, чтобы выплатить банку остаток долга, у семьи нет. К тому же найти покупателя никак не удается: ведь если кредит не будет полностью погашен, банк не снимет обременение с жилья, а значит, покупатель не сможет оформить квартиру в собственность. Вот так, перебирая варианты, семья подошла к очередному платежу, внести который нечем.

Проведение процедуры банкротства в ее случае совершенно невыгодно. Более того: те ограничения, которые возникают при банкротстве, – это ограничения на выезд, различные там списания с ее доходов денежных средств банком – это все будет присутствовать, и оно нецелесообразно.

Как избавиться от ипотечного кредита: Как избавиться от ипотечного кредита

Любое досрочное внесение платежа по ипотеке в размере, большем по сравнению с графиком, должно быть согласовано с банком. Для этого следует заранее обратиться в банк по телефону или лично для уточнения суммы к оплате на конкретную дату и заполнения заявления на досрочное погашение. После зачисления денег на ссудный счет график будет пересмотрен в пользу клиента, а проценты пересчитаны.

То есть, при необременительном ежемесячном платеже по ипотеке гашение задолженности производится дополнительно посредством случайных заработков, использования средств материнского капитал и иных методов господдержки, налогового вычета, что позволяет не снижать привычный уровень жизни.

  • Продажа квартиры – средствами от продажи жилплощади можно погасить оставшуюся задолженность перед банком, но стоит учитывать, что не все покупатели хотят связываться с ипотечными квартирами, а это может существенно снизить стоимость недвижимости.
  • Сдача недвижимости в аренду – средствами от сдачи квартиры можно покрывать сумму ежемесячного взноса.
  • Не платить – как итог, банк забирает квартиру за долги и продает. Но есть вероятность, что средств с продажи недвижимости не хватит и будет наложен арест на все имущество должника.

При положительном решении банка о выводе созаемщика, необходимо написать заявление на отказ от ипотеки, внести изменения в договор и подписать дополнительное соглашение к договору. Но банк также имеет право на отказ, тогда клиенту придется обратиться в суд.

В подобной ситуации заемщику попросту ничего не остается, как платить или постараться защититься от предстоящих продолжительных судебных разбирательств и попыток конфискации имеющегося у него в собственности ценного имущества для его дальнейшей реализации и перечисления вырученных денежных средств в счет погашения задолженности.

Читайте так же:  Займиго отзывы должников, обзор мфо

Чтобы соглашение залога стало недействительным, достаточно провести перепланировку жилплощади, тогда имущество, указанное в договоре кредитования, не будет соответствовать имеющемуся у заемщика жилью, а финансовое учреждение может претендовать лишь на то жилище, которое представлялось в качестве залога, а такового уже попросту не будет существовать.

Можно ли отказаться от ипотеки, если вы уже живете в квартире несколько лет и выплатили часть кредита? Возможно, что вы уже живете в ипотечной квартире и какое-то время выплачиваете кредит – полгода или даже несколько. Но случилось так, что вы столкнулись с финансовыми трудностями и не можете больше ежемесячно выплачивать положенную сумму. Такие ситуации случаются достаточно часто, ведь никто не может быть застрахован от непредвиденных обстоятельств – от утраты работы или трудоспособности. Такой поворот не самый приятный, и на многих нагоняет ужас.

  • Отсрочить платежи на несколько месяцев. В это время вы сможете не вносить ежемесячная платежи. Однако выплачивать процент вам всё равно придется, но эта сумма будет уже значительно меньше.
  • Заем может быть пересчитан, и в итоге сумма, которую вы выплачиваете каждый месяц, станет несколько меньше.
  • Иногда банки понижают процентную ставку по кредиту, но такие случаи встречаются крайне редко, поэтому рассчитывать на это не стоит.

Как продать ипотечную квартиру — способы быстро избавиться от ипотеки

Некоторые граждане, купившие долгожданную квартиру в кредит, через время не могут осуществлять ежемесячные платежи по разным причинам, либо понимают, что 20ти метровая однушка совсем не подходит для семьи из пяти человек, а может быть ситуация на рынке так кардинально поменялась, что ипотечная квартира выросла в цене в два раз и велик соблазн продать её и заработать, и в итоге заемщик решается продать жилье.

Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.

Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» под редакцией от 7.05.2013 года № 102-ФЗ, у заемщика есть право использования заложенного имущества. В его обязанности также входит содержание имущества в надлежащем виде. Продажа третьим лицам или утрата является незаконным действием, что защищает банк, выдавший ипотечный кредит, и согласно ст. 301-303 ГК РФ отчуждение возможно лишь в пользу банка, являющегося залогодержателем. Однако, существуют ситуации, когда банк может пойти навстречу заемщику и выдать разрешение на продажу квартиры, находящейся в ипотеке.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Существует несколько причин, по которым у ипотечного заемщика может возникнуть желание или необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка:

  • Потеря дохода, требующегося для осуществления регулярных платежей.
  • Желание получить доход (заработать) на ипотечном жилье.
  • Необходимость в покупке жилья с большей площадью.

Давайте подробно рассмотрим эти причины и способы, с помощью которых можно «избавиться от ипотеки»:

Продажа ипотечного жилья по причине падения платежеспособности

В сегодняшних экономических реалиях никто из российских заемщиков не застрахован от потери работы и, следовательно, стабильного денежного дохода. Никто не знает, что будет через несколько лет, а финансовые прогнозы не всегда оправдывают ожидания. А обязательные платежи по ипотечному кредиту необходимо уплачивать строго раз в месяц, четко в срок и в полном объеме, причем житейские неурядицы потребителя никого не волнуют. И когда наступают непредвиденные ситуации, у заемщика вполне предсказуемо и естественно возникает желание продать квартиру в ипотеке, чтобы сразу выплатить все долги перед банком. Причем сделать это необходимо до принятия залогодержателем дополнительных мер на основании ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Продажа ипотечной квартиры с целью заработать на возросшей цене

Многие граждане покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства по сравнительно низким ценам. Когда строительство дома уже полностью завершено, то цена на недвижимость возрастает в разы, а в некоторых ситуациях «с головой» покрывает расходы на ипотечный кредит.

Есть исключительные случаи, когда жилье в строящемся доме уже не требуется (гражданин, например, получил наследство или приобрел другое жилье), поэтому заемщик решает продать квартиру в ипотеке, причем с финансовой выгодой.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями ipoteka-na-etape-stroitelstva

Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

Продать ипотечную квартиру для улучшения жилищных условий

Возьмем пример из жизни: заемщики (молодая семья) получают повышение и денежную прибавку, у них рождаются дети, и приобретенная в ипотеку квартира теперь становится для них маленькой. Заемщики из этой категории задумываются, как продать квартиру в ипотеке и купить жилье, устраивающее семью по квадратуре.

В ситуации, когда финансовый доход семьи позволяет приобрести другое жилье в кредит, банк не запрещает взять еще одну ипотеку только в том в случае, если семья будет регулярно осуществлять обязательные платежи по двум долгосрочным кредитам. Но данный вариант предусматривает первоначальный взнос.

Вы можете продать квартиру в ипотеке, используя несколько вариантов:

  1. Самостоятельный поиск покупателя и продажа залоговой квартиры — когда покупатель будет найден, банк заключает соглашение в письменном виде с покупателем о дальнейшей покупке ипотечной квартиры. Будущий владелец квартиры полностью рассчитывается по ипотечному кредиту, после чего продавцу-заемщику выдается справка об отсутствии задолженности. Затем заемщик может сам снять обременение с квартиры.
  2. Досрочное погашение ипотечного кредита — заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов приобрести жилье с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, требующуюся для досрочного погашения ипотечного кредита.
  3. Передача (продажа) обязательств по ипотечному договору — заемщик может найти покупателя, который тоже планировал приобрести квартиру в кредит. Банком предусмотрена схема перекредитования, механизм которой применяется в таких ситуациях.
  4. Продажа ипотечной квартиры с помощью залогодержателя (банка) — будущий владелец квартиры (покупатель) на две депозитные ячейки вносит две суммы – одну для досрочного погашения ипотечного кредита, а вторую для покупки недвижимости. Снятием обременения занимается банк.
Читайте так же:  Сколько действует подарочная карта лента

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями ipotechnuya-kvartira

Рассмотрим перечисленные варианты продажи ипотечной квартиры более подробно:

Потенциальному покупателю лучше сразу «раскрыть карты» и проинформировать, что квартира находится у банка под обременением. Если вы будете утаивать этот факт и выдавать информацию частями, покупатель может заподозрить, что его вовлекают в аферу и откажется от покупки. На деле все происходит гораздо проще. Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится, и он согласен ее приобрести. Для этого он обращается в банк и изъявляет желание выкупить долговые обязательства продавца. Далее будет составлен предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса.

В банке арендуется две депозитные ячейки. В первую вносится сумма, требующаяся для погашения ипотечного кредита в полном объеме, а во вторую вносится оставшаяся сумма, который причитается продавцу после совершения сделки. Договор купли-продажи будет оформлен после того, как с квартиры будет снято обременение. Доступ к депозитным ячейкам, как банку, так и продавцу будет открыт лишь тогда, когда будет должным образом оформлена сделка, а договор зарегистрирован в Росреестре.

Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа квартиры

Не каждый покупатель согласится на подобную сделку, и найти такого человека достаточно сложно. Квартиры, находящиеся под обременением у банка, отпугивают, тем более на вторичном рынке есть прекрасные альтернативные варианты, чистые с юридической точки зрения. Механизм досрочного погашения кредита чаще всего применяется при ипотеке жилья, которое находится на разных этапах строительства. Новостройки пользуются повышенным спросом у покупателей не только из-за новизны. Привлекает граждан современная планировка, большие площади и ряд других удобств, поэтому на последних этапах строительства у надежного застройщика свободных квартир не найти.

С потенциальным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который будет заверен нотариально. Перед этим он должен внести задаток, требующийся для погашения ипотечного кредита в полном объеме. Когда ипотека будет закрыта, снимается обременение (как правило, процедура осуществляется за 5 дней), продавец и покупатель направляются в регистрационную палату для оформления договора купли-продажи или переоформления договора долевого участия в строительстве.

Ряд граждан, которые сами изъявляют желание приобрести квартиру в кредит, интересуются залоговыми квартирами, продажей которых занимается банк. Одно из преимуществ такого жилья – сниженная стоимость по сравнению с рыночной. Механизм оформления квартиры в данном случае почти не отличается от стандартной сделки:

  1. чтобы покупатель был рассмотрен в качестве потенциального заемщика, ему необходимо предоставить соответствующий пакет документов, который установлен для всех желающих взять ипотечный кредит;
  2. если будущая сделка будет одобрена, осуществляется страхование и оценка квартиры – согласно положениям ФЗ «Об ипотеке» действующей редакции от 7.05. 2013 года №101-ФЗ.

В этом случае сотрудники банка самостоятельно занимаются перерегистрацией обременения в Росререстре в связи с тем, что ипотечная квартира сменила владельца. Заемщику требуется поставить подпись на дополнительном соглашении о переуступке кредитных обязательств.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями rosreestr-official-site

Заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени. В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения. Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

Продажа ипотечной квартиры в общей сложности занимает порядка 21 дня, из них пять дней занимает процедура снятия обременения, а в остальные 14 дней проводится сделка купли-продажи.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями 1425280304-prev

Сколько россиян, месяц за месяцем потуже затягивающих пояса, мечтают о том дне, когда выплатят последний ипотечный взнос. Но что делать, если выплачивать ипотечные взносы стало совсем не по карману? Продавать квартиру, которая в залоге у банка, — говорит здравый смысл. Но так ли это просто?

Не надо торопиться

«Утро вечера мудренее», — говорит народная мудрость. Пара месяцев просрочки платежей совсем не означают, что всё пропало и пора лезть в петлю. И прятаться от возмездия банка, отключая телефоны, не стоит. Банк в такой ситуации становится пострадавшей стороной, и ему это может не понравиться. А вот визит к кредитному консультанту того же банка может оказаться делом как раз совсем не страшным и даже в чем-то воодушевляющим.

В любом случае, если возможности выдерживать график платежей у гражданина нет, перед ним открыты два пути. О третьем — персональном банкротстве — пока говорить не будем, поскольку соответствующее законодательство пока еще не вступило в силу и никакой практики по этому вопросу пока просто не существует. Итак, остается либо реструктуризировать долг, либо, как мы уже говорили, продать «ипотечную» квартиру.

Практика реструктуризации значительно отличается у разных банков. Сходятся они в одном: если отсутствие платежеспособности у клиента — дело временное, разрывать кредитный договор бессмысленно. Далеко не со всеми банками можно договориться о «кредитных каникулах», но вот оплачивать несколько месяцев только проценты, без возмещения основного долга — вполне реалистичный сценарий. Никакие «коллекторы» за вами в этом случае, разумеется, не придут, да и для кредитной истории это может пройти совершенно бесследно.

Читайте так же:  Втб банк москвы вклад «громкая выгода»

Но, конечно, реструктуризация может стать решением вопроса далеко не всегда. И тогда остается одно.

Решено. Продаем!

Самой неуязвимой с юридической точки зрения является трехсторонняя схема, в которой участвуют продавец, покупатель и банк — то есть владелец, будущий владелец и залогодержатель. Разумеется, для такой операции необходимо заручиться согласием банка — но практика показывает, что сложностей с получением подобного разрешения обычно не возникает (правда, его ожидание может заставить месяц-другой поволноваться). Для банка эта операция выглядит как досрочное погашение кредита, деньги на которое продавец получает от продажи находящейся в залоге недвижимости. Разумеется, если сумма долга меньше рыночной стоимости квартиры, «лишние» деньги остаются при продавце.

Итак, разрешение на продажу недвижимости «из-под залога» получено. Теперь предстоит найти покупателя. Сведения о том, что многие из них боятся покупать «несвободное» жилье, устарели — для большинства потенциальных покупателей сегодня такое препятствие мало что значит. Надо лишь обязательно убедиться, что покупатель действительно готов оплатить банку сумму вашего долга — причем, разумеется, сделать это он должен до заключения договора купли-продажи. Это обычно делается по договору задатка, который имеет смысл для всеобщего спокойствия заверить у нотариуса. Разумеется, в него должны быть прямым текстом внесены условия: и обязательства продавца, и порядок расчетов, и (что немаловажно) сроки, в течение которых стороны планируют осуществить сделку. На последнее стоит обратить особое внимание — проценты-то продолжают капать!

После погашения покупателем квартиры долга перед банком (а также всех штрафов за просрочки платежа, если до таковых дошло дело) он обязан выдать так называемую «закладную» на квартиру. Эта бумага служит официальным свидетельством того, что банк отказывается от залога. Не помешает заодно взять справку об отсутствии задолженности, причем лучше в нескольких экземплярах — пригодится.

С закладной в руках нужно идти в регистрационную палату. И продавец, и покупатель заполняют там заявление о снятии с квартиры ипотечного обременения. Остается только заключить договор купли-продажи, переоформить собственность на нового владельца и получить от него остаток денег.

Не доводите до суда

Итак, в добровольном порядке все относительно просто. А вот реализация квартиры по решению суда — весьма болезненный и невыгодный вариант для должника. В этом случае у него нет никакой возможности повлиять на то, кто именно и по какой цене приобретет его квартиру — поиском покупателя занимается исключительно банк, причем заведено так, что делать это он будет, скорее всего, через аукцион, не имея возможности самостоятельно устанавливать даже начальную цену (потому что она определена в постановлении суда). Банк имеет право снижать начальную цену на повторных аукционах, пока квартира не уйдет с молотка. На практике это означает, что никаких денег от продажи квартиры ипотечному должнику скорее всего не достанется.

У любого разумного должника возникает вопрос — а можно ли обменять квартиру на другую, меньшего метража и стоимости, и таким образом уменьшить суммы ежемесячных платежей? Увы, но по состоянию на начало 2015 года ни на что подобное ни один из ведущих российских банков не соглашается. Как не соглашаются они и на смену плательщика по ипотечному договору, чтобы остаток долга выплачивал по прежнему графику новый владелец квартиры. Остается лишь надеяться, что всероссийский рост просроченной ипотечной задолженности, самим банкам встающий поперек горла, рано или поздно заставит их быть гибче в подобных вопросах.

В сухом остатке

Насколько большой ущерб причиняет заемщику продажа квартиры из-под залога? Зависит от того, на какой стадии это произошло. Система аннуитетных платежей предусматривает, например, что первые несколько лет в сумму ежемесячного платежа включены сплошь проценты, а доля погашения основного долга очень мала. С другой стороны, можно рассматривать выплаченные банку проценты как арендную плату за проживание в помещении, которое могло бы стать вашим, если бы обстоятельства сложились чуть счастливее — не только для вас, но и для всей страны. Продажа квартиры в первые несколько лет ипотеки обычно вынуждает мириться с большим дисконтом при продаже — очень уж велик остаток долга перед банком. В любом случае, чем меньше лет вы тянете кредитную лямку, тем большим ущербом будет вам грозить высвобождение. Правда, если за несколько лет ваше жилье подскочило в цене, ваш «плюс» и в этом случае может остаться весьма заметным.

Надеяться на то, что «все рассосется», «банк разорится», а «пузырь недвижимости лопнет» — это путь к тому самому персональному банкротству, с которым пока еще в нашей стране, несмотря на принятие соответствующего закона, ничего не понятно. Действовать надо, не полагаясь на «авось» — и тогда самые большие беды могут обернуться в жизни вполне допустимыми затруднениями.

Изображение - Избавляемся от ипотеки с наименьшими потерями 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.2 проголосовавших: 147

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here