Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: основные схемы, плюсы и минусы

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fyur01.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fstroyashhijsya-mnogokvartirnyj-dom

Такое явление, как покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья, на рынке недвижимости встречается часто. В большинстве случаев люди приобретают квартиры и дома не для инвестиций, а для проживания. Старое жилье многие продают, но это требует времени, за которое стоимость квартиры в новостройке может измениться. Покупка с зачетом позволяет заключить сделку максимально быстро.

Взаимозачет при покупке недвижимости представляет собой операцию, в процессе которой продавец засчитывает жилье покупателя в счет оплаты за новую квартиру. Участниками такого соглашения являются продавец, покупатель и третья сторона – застройщик или агентство недвижимости.

В условиях повышенного спроса на жилье в новых домах застройщики не слишком охотно идут на такие сделки: если клиентов и так много, делать лишние движения не хочется. Но когда спрос низкий, строители начинают искать покупателей на вторичном рынке. Людей, желающих улучшить свои жилищные условия, стараются заинтересовать, и взаимозачет – один из способов их привлечения.

На сегодняшний день существует два варианта покупки жилья с зачетом старой квартиры:

  • Застройщик принимает на реализацию жилплощадь, которая находится в собственности покупателя.
  • Срочный выкуп, когда строительная компания приобретает эту квартиру сразу и оформляет ее в зачет новостройки.

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fyur01.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fstanislav-ershov-1-75x75

Несмотря на различие вариантов покупки недвижимости по взаимозачету, есть определенный алгоритм действий. Процедура покупки выглядит примерно так:

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).
  • Покупатель ищет подходящего застройщика, специалисты которого должны оценить старое жилье;
  • При согласии сторон на заключение сделки подписывается договор на продажу квартиры;
  • Покупатель платит аванс и заключает договор бронирования новостройки. Ее цена в этот момент фиксируется;
  • Квартиру клиента выставляют на торги. После ее продажи деньги поступают строительной компании. При этом они засчитываются как часть платы за недвижимость в новом доме. Если перечисленной суммы недостаточно, покупатель вносит остаток из собственных средств, оформляет ипотеку или потребительскую ссуду;
  • Происходит регистрация сделки в Росреестре;
  • Когда новый дом вводится в эксплуатацию, покупатель получает квартиру;
  • На основании акта приемки и заключенного договора квадратные метры оформляются в собственность.

При передаче строительной компании прежнего жилья клиент должен предоставить комплект необходимых документов: свидетельство о собственности (выписку из ЕГРН) и правоустанавливающую документацию, справку о том, что нет долгов за услуги ЖКХ, справку об отсутствии ограничений, технический и кадастровый паспорта. Также потребуются доверенности от представителей и согласие от супруга для тех, кто состоит в браке.

Покупка с зачетом старой жилплощади: плюсы и минусы

Несмотря на то, что у такой сделки есть признаки обмена с доплатой, она заключается в форме договора купли-продажи. Этот способ улучшить жилищные условия имеет несколько преимуществ:

  1. У людей есть возможность купить новое просторное жилье даже без ипотеки.
  2. Нет необходимости самостоятельно оформлять документы, все сделает компания-посредник.
  3. Оформление сделки происходит максимально быстро.
  4. На период продажи старой жилплощади жилье в новостройке бронируется.

Главным минусом является выкуп недвижимости по цене, которая бывает гораздо ниже рыночной. Кроме того, момент продажи квадратных метров и заселения в новую квартиру не всегда совпадает по времени.

Несмотря на то, что такая сделка кажется достаточно простой, существуют определенные риски. Застройщик может обанкротиться или затянуть строительство, у него могут возникнуть проблемы с деньгами или надзорными органами. В числе других проблем оказывается самовольное уменьшение метража, использование при строительстве низкокачественных материалов.

Даже если удастся расторгнуть договор и вернуть старое жилье, на это уйдет немало времени и сил. В некоторых случаях квартиру успевают продать третьим лицам, и пока идет разбирательство, клиенту приходится жить на арендованной площади.

Также существуют риски, связанные с обстоятельствами клиента. Ситуация в семье может измениться, и бывает, что на покупку нового жилья не хватает денег.

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fyur01.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F09%2Fnovostrojka

Оформление ипотеки с зачетом жилплощади в Сбербанке или другой кредитной организации – тоже не редкость. Сторонами такого договора являются банк и заемщик, который получает деньги на покупку недвижимости, а взамен предоставляет в залог прежнее жилье.

Предоставить в качестве обеспечения можно не только квартиру, но и комнату, долю, частный дом. У этого вида ипотечного кредита есть свои плюсы:

  • Как правило, если недвижимое имущество будет находиться в залоге, заемщику не нужно вносить первоначальный взнос и искать поручителей;
  • Условия по кредиту обычно лояльнее, чем базовые;
  • Такие заявки рассматриваются достаточно быстро;
  • Почти все банки разрешают при необходимости заменить объект залога на аналогичный.

Недвижимость, которая находится в залоге у банка, должна соответствовать определенным требованиям. Желательно, чтобы она находилась в черте города или в ближайших пригородах. В ней не должно быть незаконных перепланировок и других изменений, обязательных к согласованию в БТИ и других инстанциях.

Залоговое жилье не должно быть под арестом, находиться в залоге у других кредитных организаций или частных лиц. Кроме того, квартира должна находиться в собственности минимум три года, иначе придется платить дополнительные налоги. На наличие арендаторов банки тоже смотрят неодобрительно: скорее всего их придется попросить съехать.

Недостатком является то, что с заложенным имуществом нельзя ничего сделать. После оформления ипотеки оно не подлежит обмену, продаже или дарению. Если в квартире жили квартиранты, потери от отсутствия тоже будут существенными.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Потратиться придется и на страхование. В зависимости от требований банка оно может быть комплексным или распространяться только на объекты недвижимости: заложенное и то, на которое покупатель взял кредит.

При покупке нового жилья в зачет старого нужно рассмотреть все возможные схемы. Стоит ознакомиться с условиями нескольких застройщиков, которые могут предлагать разные варианты. Везде есть свои плюсы и минусы, но подходящее предложение обязательно найдется.

Оформление ипотеки в зачет имеющегося жилья может отличаться более лояльными условиями кредитования, чем базовые, так как такой объект квалифицируется как показатель возвратности средств (особенно, если ранее и он был приобретен с использованием заемных средств), а также способен покрыть все риски банка, при неплатежеспособности или банкротстве заемщика.

Читайте так же:  Как подключить карту к системе телекард газпромбанк

Что представляет собой ипотека в зачет имеющегося жилья

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Flgotarf.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2F7e496fc5-bc89-4c1b-8747-f9c49e750759

Ипотека в зачет жилья представляет собой своеобразный бартер, сторонами которого выступает банк-кредитор и заемщик, оформляющий финансовое обязательство, реализующееся на покупку новой недвижимости, в то время как прежнее жилье станет залоговым обеспечением кредитно-финансовой организации.

Особенности категории следующие:

  1. Условия кредитования, как правило, мягче, чем базовые;
  2. Заемщик вправе ориентировать выбор на покупку объекта и на первичном, и на вторичном рынке жилья;
  3. Условие о первоначальном взносе может быть опущено;
  4. Прежний недвижимый объект, выступающий залогом по ипотеке должен быть оценен (как показывает практика, его стоимость может быть занижена по сравнению со среднерыночными показателями региона расположения такого жилья);
  5. Не обязательно привлечение созаемщиков.
  • Заемщик имеет на объект полное (индивидуальное) право собственности (исключение составляет совместная недвижимость супругов, которая может быть оставлена в залог, при условии выдачи согласия на то вторым супругом);
  • Недвижимость, передаваемая в залог должна быть в собственности не менее трех последних лет (согласно минимальному сроку владения, в противном случае, его реализация/отчуждение при неисполнении ипотечных обязательств будет сопровождаться дополнительными налоговыми издержками);
  • Предпочтение отдается жилью, расположенному в престижных или популярных районах города, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью (такой объект вероятнее всего обеспечит положительный ответ на ипотечную заявку ввиду своей высокой ликвидности);
  • В предполагаемом для залога объекте не должно быть проведено незаконных перепланировок и других изменений конструкции помещения, обязательных к согласованию БТИ и иными инстанциями;
  • Объект должен быть освобожден от прав третьих лиц на него, в том числе:
  • Залог в сторонней кредитной организации;
  • Наложение ареста судебными приставами;
  • Арендные отношения (допускается при условии, что арендаторы могут быть выселены в кратчайшие сроки).

Плюсы:

  1. Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
  2. Льготные условия по ипотеке;
  3. В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
  4. Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

  1. При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
  2. Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
  3. Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
  4. Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
  5. Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

Схемы приобретения недвижимости в зачет уже имеющегося жилья

Наличие жилья у заемщика, планирующего взять ипотеку значительно облегчает финансовое бремя и позволяет стать собственником нового объекта, используя одну из нескольких схем, среди которых:

Реализация квартиры застройщику в обмен на объект в новостройке

Некоторые крупные строительные компании, специализирующиеся на возведении жилых многоквартирных комплексов, предлагают услугу по выкупу уже имеющейся квартиры у потенциальных клиентов в обмен на жилье, которое они сдают в эксплуатацию.

Схема реализуется следующим образом:

  • Застройщик уведомляет о проведении акции по обмену вторичного жилья на его новостройку;
  • В рамках указанной программы потенциальный клиент застройщика реализует ему квартиру по сниженной цене (разница составляет порядка 20% от рыночного показателя);
  • Продавец (клиент застройщика) получает жилплощадь в новостройке или соответствующие документы (если строительство еще не завершено и объект не сдан в эксплуатацию). Может быть подписан договор, по которому бронируется конкретная квартира;
  • Застройщик выставляет вторичное жилье по среднерыночной цене и, тем самым, получает чистую прибыль;
  • Если у клиента нет временного варианта для проживания до сдачи дома в эксплуатацию, стороны могут предусмотреть соглашение об аренде некогда собственной квартиры заемщика.

Перед вступлением в указанные отношения застройщик оценивает вторичное жилье клиента. Чтобы обеспечить рентабельность мероприятия первый ориентируется только на ликвидные объекты.

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Flgotarf.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2Fb914d53b-fcd7-4d3b-985d-8f8ed53f8cc3

Классическая схема ипотечного обязательства, которой придерживаются почти все банки страны.

Банк при выдаче займа оформляет залог не на предмет ипотеки, а на тот объект, который стал собственностью заемщика ранее. До погашения суммы долга залоговая недвижимость не может становиться частью других правоотношений, так как, фактически, ограничена в обороте.

Реализация имеющегося жилья и внесение вырученных средств в ипотечное обязательство

В рамках займа на покупку жилья может быть предусмотрено условие, по которому заемщик:

  • Выставляет имеющееся жилье на продажу;
  • За счет вырученных средств вносит первоначальный взнос или некоторую часть основного долга.

Многие ипотечные заемщики, имеющие в собственности еще одно жилье, не обремененное финансовым обязательством перед банком, поступают следующим образом:

  1. Берут ипотеку по традиционным условиям (вновь приобретенный объект уходит в залог банку);
  2. Уже имеющееся жилье реализуется по договору аренды;

Такой алгоритм обеспечивает следующие гарантии:

  • Заемщик получает дополнительный доход сверх зарплаты и сохраняет финансовую стабильность;
  • В случае невыполнения обязательств, банк реализует жилье, выступающее предметом ипотеки, однако у заемщика останется первый вариант жилплощади, на который банк не сможет обратить взыскание, если:
  • Заемщик не предоставлял его в качестве обеспечения по ипотечному договору;
  • Оно является его единственным жильем (при открытии исполнительного производства ввиду признания клиента-физического лица банкротом).

Продажа вторичного жилья может принести достаточно средств на покупку чернового варианта в новостройке. Особенности варианта таковы:

  1. Придется нести дополнительные затраты на проведение ремонта во вновь купленном объекте;
  2. Современные застройщики предлагают новостройки улучшенной планировки;
  3. Цена за квадратный метр дома, который находится на стадии строительства, зачастую, ниже цены за квадрат вторичной недвижимости;
  4. Крупные компании-застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или за чисто символический процент (если период расчета по обязательству не превышает 2-3 года).

Перед использованием схемы по приобретению новостройки за счет реализации прежнего жилья необходимо учесть следующие моменты:

  1. Узнать о репутации застройщика и проверить его финансовое состояние. Необходимо проанализировать следующее:
  • Документы о регистрации;
  • Выписки о налоговых отчислениях и наличие долгов;
  • Сведения о кредитах на строительство;
  • Стадию строительства, в которой пребывает объект на момент обращения в компанию (какой процент отстроен);
  • Какое количество объектов (квартир) предлагалось к продаже и какое уже реализовано.
  1. Детально ознакомиться с предлагаемыми застройщиком условиями договора и периодами сдачи дома в эксплуатацию, в том числе:
  • Условия о возможном повышении стоимости новостройки после сдачи в эксплуатацию;
  • Случаи одностороннего изменения соглашения кем-либо из сторон;
  1. Большое внимание уделить санкциям и способам возврата средств, в случае нарушения условий договора компанией, предоставляющей новостройку.
Читайте так же:  Единовременная выплата при рождении второго ребенка

Наличие у клиента недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами позволяет ему получить одобрение по ипотечной заявке за более короткий срок и обеспечивает преимущественный статус, так как для банка указанное лицо предпочтительнее к кредитованию. Имеющееся жилье может быть предоставлено в качестве залога по новому обязательству или реализовано для внесения первоначального взноса, погашения ипотеки. Собственники вторичного жилья, которое не устраивает их по каким-либо характеристикам могут обратиться напрямую к застройщикам, предлагающим программы по обмену на новостройки. Необходимо учитывать и тот факт, что большинство квартир в новостройках оцениваются за квадратный метр ниже, чем вторичное жилье (так как нуждаются в проведении капитального ремонта). Это обстоятельство позволяет сэкономить средства при самостоятельной реализации имеющейся квартиры и покупке жилья, только сдающегося в эксплуатацию.

Какие есть варианты покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья и как её осуществить?

У схемы «зачета имеющегося жилья» при покупке квартиры в новостройке есть свои минусы. Например, вашу квартиру, скорее всего, оценят ниже рынка. А могут вовсе не взять в «зачет», по причине жестких требований отбора. Иногда в купле-продаже может участвовать квартира, принадлежащая покупателю. Она включается в сделку как эквивалент, компенсирующий стоимость нового жилья. Это создаёт необходимость в дополнительных действиях, но решает часть вопросов, связанных с финансированием покупки новой квартиры. О том, как купить новое жилье, имея старое, читайте далее.

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F09%2Fcircle-e14740274532091

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fpokupka_nedvizhimost_1_09174357-750x500

Сторонами сделки выступают:

  • Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_1_09190550-400x267продавец;
  • покупатель – собственник зачётной квартиры;
  • посредник – застройщик или риэлтерская компания.

Взаимозачёт – схема, предусматривающая использование жилой недвижимости вместо денег при совершении имущественной сделки.

Возникла на рынке купли продажи транспортных средств, где зарекомендовала себя эффективным инструментом, предлагающим определённые преимущества обеим сторонам. На этом основании стала апробироваться на рынке недвижимости, где получает всё большее признание.

Такая имущественная сделка считается куплей продажей, хотя несёт в себе значимые признаки обмена с доплатой. Но если при обмене устанавливается актуальная стоимость каждого объекта, то здесь оценка производится по остаточному принципу. Из указанной идентичности проистекают плюсы и минусы этого способа расчёта. К преимуществам сделки купли-продажи относятся:

  1. снижение стоимости новой квартиры;
  2. сокращение сроков на её реализацию;
  3. сопровождение сделки компанией посредником;
  4. пакет услуг, предлагаемый компанией при сделке;
  5. бронирование выбранной квартиры на период реализации старой.

Главный существенный недостаток – грубая оценка зачётного жилья, его выкуп по минимальной стоимости. Следующий – необходимость поиска места проживания до момента сдачи новостройки.

Риски и проблемы для лица, приобретающего жилплощадь

Риски, связанные с долевым участием в возведении новостройки:

  • Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_2_09190758-400x244застройщик может обанкротиться;
  • администрация наложит санкции за нарушения строительных норм;
  • строительство заморозится по иным причинам;
  • компания окажется «серой схемой».

В этом случае, даже после расторжения договора и возврата старого помещения, клиент компании понесёт имущественные риски. А если квартира продана третьим лицам – вложенные деньги могут сгореть или вернуться через неопределённый срок, который покупателю придётся проживать на съёмной квартире. Более мелкими проблемами могут стать:

  1. повышение цены на новое жильё;
  2. снижение качества новостройки;
  3. несанкционированное уменьшение метража;
  4. отказ застройщика оформлять право собственности.

Кроме этого учитываются риски, которые могут быть связаны с обстоятельствами самого покупателя, если он не сможет найти остаток денег для оплаты новой квартиры – заболев, потеряв работу и т.п.

Подробнее о том, как обезопасить себя при покупке жилплощади у застройщика, какие задать вопросы и какие проверить документы, читайте тут.

Купить квартиру по схеме взаимозачёта можно несколькими способами. Первый связан с посредничеством риэлтерской компании или менеджера застройщика. Одновременно, на одинаковый срок заключают:

  • договор о продаже старого жилья;
  • договор временного бронирования квартиры в новостройке.

При проведении сделки со старым жильём, деньги не передаются на руки клиенту, а поступают на расчётный счёт застройщика, с оформлением ДДУ или договора купли-продажи, если новостройка прошла госприёмку.

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2Fsdelka_s_notariusom_3_09190944-400x259

Предусматривается выкуп старой квартиры застройщиком сразу же, но по минимальной стоимости. С застройщиком оформляется договор купли-продажи старого жилья и ДДУ на получение нового. Он выставляет квартиру на торги, внося установленную стоимость, полученную с её продажи, на лицевой счёт дольщика, а прибыль оставляет на развитие своего предприятия. Так как вырученных денег для получения новой квартиры недостаточно, то недоимка вносится из личных средств покупателя соразмерными частями, или оформляется в ипотеку.

В следующем случае ДДУ оформляется покупка в ипотеку, под залог старого жилья. Его можно продать с обременением и погасить долги. Либо – погасить ипотеку потребительским кредитом. Но ничто не мешает продолжать проживать в такой квартире до момента сдачи новостройки, погашая ипотеку ежемесячными платежами. Если этих средств окажется недостаточно – квартира продаётся на стадии готовности здания, когда ипотеку можно оформить уже на жильё в новостройке.

Как осуществить покупку квартиры, если есть жилье, но нет денег? Несмотря на разнообразие вариантов использования механизма взаимозачёта по сделке недвижимостью, существует общий алгоритм, который следует использовать при оформлении такой сделки.

Пошаговая инструкция совершения:

    Покупатель выбирает компанию застройщика и квартиру в новостройке, где применяется продажа жилья по взаимозачету.

Если застройщик отказался от оформления квартир, то их нужно оформлять через суд. Сделка купли продажи в этом случае является более удобным способом приобретения жилья в новостройке, чем ДДУ, так как право собственности оформляется в этом случае сразу же.

При передаче своей старой квартиры в компанию, к ней требуется приложить стандартный пакет документов, требующийся для сделки:

При регистрации договора уплачивается пошлина в размере 2 000 рублей. Покупка новой квартиры путём сдачи имеющегося жилья в зачёт очень привлекательна. Если бы не одно существенное НО: покупатель не может мгновенно покинуть «сданное» жильё и перебраться в новое.

Читайте так же:  Расчет зарплаты за неполный месяц при окладе

Возможность сначала купить квартиру в новостройке, а после этого продать имеющееся жилье, сегодня вполне реальна. Программы, по которым застройщики реализуют такую схему, как правило, носят название квартиры в зачет.

Перед выбором нового жилья в зачет старого, физическим лицам нужно изучить все схемы. Клиент застройщика может передать свою квартиру по взаимозачёту – чтобы вырученные за неё деньги могли участвовать в покупке нового жилья. Здесь есть свои плюсы и минусы, а разные застройщики могут предложить разные варианты, из которых можно выбрать оптимальный для своего конкретного случая.

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья. Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны. Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры. Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке. То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

Ипотека под залог имеющегося жилья — одно из распространенных в ипотечной системе. Оно имеет несколько неоспоримых плюсов. Среди них — сниженная ставка по сравнению с другими кредитами.

Краткое содержание статьи

Ипотека — это один из видов обязательств клиента перед банком. Имуществом в этом случае выступает квартира, комната или дом. Это недвижимое имущество находится в распоряжении гражданина, который получает от банка или другой организации средства, под залог имеющейся недвижимости.

Заемщик вкладывает средства в покупку нового, чаще всего — большего по стоимости, жилья. В рамках кредитных отношений заемщик обязуется вернуть полученные средства с процентами через определенное время, указанное в договоре. Если он нарушает условия, то имеющееся жилье пойдет на оплату долга.

В разговорной речи понятия «ипотечное кредитование» и «ипотека» часто подменяют одно другим. Юридическое значение этих слов — разное. Смысл слова «ипотека» состоит в следующем. Это выдача банком кредита на определенные цели. Например, на строительство дома или ремонт крыши.

Залогом в этом случае выступает не поручительство других граждан, а имеющееся у заемщика недвижимое имущество, к примеру, жилье. В случае невозможности выплатить кредит, права на это жилье переходит к кредитору. Он имеет право продать недвижимость, погасить весь долг с процентами и штрафами. Остаток средств возвращается должнику.

«Ипотечное кредитование» — это элемент ипотечной системы. Кредит на покупку жилья выдается с условием. Оно состоит в том, что полученная квартира становится залогом. Это и будет гарантией выплаты долга с процентами.

По банковской статистике пятая часть всех бывших заемщиков снова становятся клиентами по ипотечному кредитованию. Во второй раз — это чаще всего уже ипотека, то есть выдача средств под залог имеющегося жилья. Ее называют ломбардной.

Из отличительных моментов можно назвать следующие:

Ипотечный кредит пользуется спросом, так как ставки по нему ниже, чем по другим кредитам. Но окончательное решение по ипотеке, конечно, принимает сам клиент. И если предстоящие трудности перевешивают для него возможность воспользоваться купить в долг жилье, то он выбирает оптимальный вариант для своей семьи.

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fipoteka-chel.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fipoteka-v-zachet-imeyuschegosya-zhilya-sberbank_1

Большинство банков интересует гарантия платежеспособности клиента в системе ипотечного кредитования. Кроме высоких и стабильных доходов, это еще и требование первоначального взноса для оформления договора. Чаще всего взнос — это неизменный атрибут ипотеки.

В российских банках его размер колеблется от 10 до 30 процентов от стоимости жилья. Чем меньше процент, тем выгоднее для заемщика условия. К примеру, в Сбербанке первоначальный взнос будет составлять 1/10 от стоимости покупаемого жилья.

Иногда взнос платится из средств материнского капитала. В этом случае составляется договор. Кредитор тщательно проверяет молодую семью, поскольку выплата предстоит в течение нескольких десятков лет. Есть еще варианты, когда семьи в ипотеке поддерживает государство.

Например, по государственной программе «Помощь молодым семьям» малоимущим семьям с несколькими детьми выдавались субсидии на покупку жилья. Они составляли до 40 процентов их стоимости. Выдавался специальный сертификат, которым оплачивался первоначальный взнос.

В последнее время многие банки неохотно идут на оформление ипотеки семьям, где несовершеннолетние дети являются владельцами. Основанием для отказа является Федеральный закон, в 77 статью которого в 2018 году были введены корректировки. По сути, на сделки при таких условиях был введен запрет.

Взять ипотечный кредит можно и без взноса. Разработаны специальные государственные программы для покупки доступного жилья без первоначального капитала. Их особенности:

  • меньший размер процентных ставок — 10,5%;
  • обязательное наличие залога;
  • длительность — 30 лет;
  • размер кредита: 45 000 — 8 миллионов рублей;
  • выдача только в рублях;
  • только гражданам РФ;
  • отсутствие издержек банка по оформлению;
  • необязательность процедуры страхования жизни заемщика.

На видео об ипотеке под залог квартиры

Читайте так же:  Как открыть лицевой счет на коммунальные услуги

В том случае, когда заемщик не может выплачивать ежемесячные платежи по ипотечному кредитованию, то право на заложенное имущество переходит к кредитору.

Текст: Дмитрий Наумкин
Коллаж: Владислав Кунгуров

У схемы «зачета имеющегося жилья» при покупке квартиры в новостройке есть свои минусы. Например, вашу квартиру, скорее всего, оценят ниже рынка. А могут вовсе не взять в «зачет», по причине жестких требований отбора. Но есть и плюсы: можно «зарезервировать» новое жилье на стадии строительства по фиксированной цене и продолжать жить в старой квартире до момента сдачи дома.

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fgazeta%2F2013_07%2F1372769343381968214b

Большинство экспертов утверждают, что «зачет жилья» в чистом виде, в соответствии с его классическим определением, применяется крайне редко. Его с успехом заменяет договор купли-продажи имеющегося у собственника жилья с одновременным бронированием новой квартиры у застройщика.

В общем
Зачет имеющегося жилья (схема «трейд-ин»), в классическом его понимании, – это одна из схем долевого участия в строительстве. Когда по причине недостатка финансовых средств на новую квартиру у потенциального покупателя застройщик принимает в качестве оплаты уже имеющееся в наличии у покупателя недвижимое имущество. В договоре долевого участия указываются основные параметры новой квартиры и то количество квадратных метров, которое фактически оплачено за счет зачтенной квартиры. Долг перед застройщиком, возникший в результате разницы между стоимостью старой и новой квартиры дольщик погашает в соответствии с условиями подписанного договора долевого участия. В соответствии с договором застройщик либо сразу переоформляет права собственности на старую квартиру на себя либо сохраняет право собственности за дольщиком до окончания строительства или до его переезда в новое жилье.

Для понимания общей ситуации, как схема «трейд-ин» «поживает» на рынке сейчас, корреспондентом БН было опрошено порядка 25 компаний, которые, так или иначе, продвигают подобные программы. В результате выяснилось, что применяют эту схему в каноническом ее варианте крайне редко. На начальном этапе подготовки сделки по схеме «трейд-ин» последовательность действий для всех вариантов «зачета», по сути, идентична. Клиент получает требуемую информацию о новом жилье у специалистов компании застройщика или агентства, выбирает квартиру в строящемся доме. Сотрудники агентства (или застройщика) проверяют наличие документов на находящееся в собственности клиента жилье и их достоверность. Далее клиент определяет, самостоятельно или при помощи сторонних оценщиков, рыночную стоимость имеющегося жилья. Специалисты агентства недвижимости или застройщика выдают свое заключение о ее стоимости. Происходит согласование цены клиента с оценкой застройщика. А далее возможны варианты…

Берем все на себя
Взаимозачет жилья, подразумевающий выкуп имеющейся у клиента квартиры самим застройщиком, крайне редкое явление. Тем не менее оно все же встречается по стране. В частности, например, в предложении петербургской ГК «Кивеннапа» или брянской ИФК «Бинвест». Первая в соответствии с программой «зачета» может выкупить имеющуюся у клиента недвижимость на себя, при определенных обстоятельствах. По словам начальника отдела продаж «Кивеннапы» Дмитрия Благодерова, в зачет стоимости нового жилья принимаются наиболее ликвидные квартиры. «Схема взаимозачета распространяется на все объекты, имеющиеся у нас в продаже. В случае если у клиента после зачета его квартиры все же не хватает денежных средств на приобретение нового жилья, у нас действует беспроцентная рассрочка платежа на сумму до 500 тысяч рублей», – отмечает специалист.

Впрочем, при обращении в эту компанию в качестве потенциального клиента корреспонденту БН удалось узнать, что под «ликвидными объектами» понимаются дома «свежей» постройки, начиная с 2006 года. Кроме того, в данном случае, выкупаемые квартиры будут оценены, по словам менеджера, примерно на 10% ниже их реальной рыночной стоимости.

В случае с ИФК «Бинвест» программа выкупа распространяется на строящийся в Брянске жилой комплекс «Европейский». После согласования цены зачетной квартиры, которая, по словам специалистов компании, будет, как минимум на 15% ниже рыночной, между участником программы выкупа и застройщиком подписывается договор долевого участия с одновременным отчуждением вторичного жилья. И в этом случае, если сумма за отчужденное жилье не покрывает стоимость новой квартиры, возможна беспроцентная рассрочка платежа на оставшийся «хвост».

В ожидании покупки
Второй, наиболее популярный вариант «зачета жилья», в меньшей степени напоминает классический. Условно «цепочку» в этом случае можно обозначить как «Договор на продажу – Покупатель – Договор долевого участия».

В развернутом виде схема выглядит следующим образом. Клиент подписывает с застройщиком (агентством недвижимости) договор на продажу (договор на услуги по реализации) существующего у него жилья, одновременно бронируя (договор бронирования) новостройку у застройщика. После чего клиент оплачивает первоначальный взнос. Иногда первоначальный взнос за новое жилье, в размере 10-20%, в качестве предоплаты вносит покупатель «старой» жилплощади (если он уже найден). Цена на новостройку, в момент поиска покупателя на «старую» квартиру, обычно фиксируется на срок в среднем до 90 дней. После того, как покупатель на «старое» жилье найден, клиент с застройщиком подписывает договор долевого участия. При успешном завершении сделки по продаже имеющейся недвижимости в установленные сроки сумма за реализованную квартиру вносится в качестве второго платежа. Если старая квартира не была продана в установленные сроки, клиенту обещают вернуть все денежные средства, внесенные в качестве первоначального взноса.

Несколько иной, но похожий принцип «исповедуют» в «НДВ-Недвижимость». По словам руководителя департамента вторичной недвижимости компании Светланы Бириной, сначала (вместо договора на продажу) заключается агентский договор на услуги по продаже старой квартиры. Одновременно с подписанием агентского договора клиент выбирает квартиру в новостройке, и она резервируется (либо подписывается договор длительного бронирования, либо соответствующий пункт вносится в агентский договор).

«Подписание основного договора купли-продажи старой квартиры и договора на приобретение новой происходит только, когда покупатель на старый объект уже найден. У нас стоимость новостройки фиксируется именно в этот момент», – говорит Светлана Бирина.

Если стоимость новой квартиры превышает стоимость зачетной, клиент вносит недостающий «хвост» поэтапно, в рассрочку, либо вступает в ипотеку, либо оплачивает недостающую сумму из собственных средств. Обычно компании, работающие по программе «зачета», предлагают льготные варианты погашения недостающей суммы. Чаще всего – это либо беспроцентная рассрочка платежа, либо специальная ипотечная программа с низкими процентными ставками.

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F671%2F1543501505-moskovskoe-aerial-final-0001

В качестве эксперимента мы провели собственную оценку однокомнатной квартиры, расположенной на последнем этаже в кирпичном 4-этажном доме во Фрунзенском районе. Общая площадь – 40 кв. м, площадь кухни – 7 кв. м. Было проанализировано 37 вариантов, средняя цена квадратного метра составила 89 тыс. Таким образом, приблизительная стоимость такой квартиры составила 3 560 тыс. руб.

Читайте так же:  Номинальный счет опекуна в сбербанке что это такое

Специалисты одной из компаний, продвигающих программу «жилье в зачет», оценили эту же квартиру в 82 тыс. руб. за кв. м (предварительная цена, без посещения квартиры специалистом, с предварительным выбором объекта в новостройке).

По таким программам «зачета» в Петербурге работают: ИСК «Отделстрой» в жилом массиве «Новый Оккервиль», агентства недвижимости «Рослекс», «Адвекс.Недвижимость», ИСХ «Петротрест», АН «Тулос» и другие. Преимущество данной схемы перед первым вариантом заключается в том, что квартира на вторичном рынке продается по рыночной, а не оценочной стоимости.

Вынужденный посредник
Третий, менее популярный вариант, но имеющий место быть, обозначим как «Договор на продажу – Партнер – Договор долевого участия». Он отличается от предыдущего тем, что продажу старого жилья застройщик поручает стороннему аккредитованному у него агентству. А договор долевого участия подписывается одновременно с договором на продажу «зачетного» жилья без ожидания момента, когда покупатель на старую квартиру отыщется. В данном случае первоначальный взнос, в 10% от стоимости новой квартиры, вносится клиентом сразу после подписания обоих договоров. Цена на новостройку, в период поиска покупателя на старое жилье, фиксируется сроком от трех до пяти месяцев. В остальном – все то же самое. По такой схеме в Петербурге «трудятся» ЗАО «Ленстройтрест», компания «Северный город», группа компаний «Филинъ».

Некая «смешанная» схема действует у ООО «БалтСтройКомплект». Здесь клиент подписывает договор с аккредитованным у застройщика агентством недвижимости на продажу имеющейся жилплощади и одновременно договор длительного бронирования на три месяца с застройщиком. Договор долевого участия фиксируется сторонами уже после того, как найден покупатель на старое жилье.

Третий вариант в целом вряд ли можно отнести к классическому «зачету жилья», т. к. здесь нарушается главный его принцип – «одного окна». Клиенту приходится самому работать сразу с двумя юридическими лицами. Тем не менее повторимся, данная схема все равно трактуется компаниями как программа «зачета имеющегося жилья».

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F325%2F1522757824-novoe-yanino

Популярностью «не пахнет»
По поводу популярности схемы «зачета жилья» мнения экспертов рынка разделились. В частности, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина отмечает, что программа «взаимозачета» жилья в их компании достаточно популярна. Она занимает 30-40% от общего количества сделок.

Совершенно противоположного мнения придерживается Валентина Гнеушева, эксперт вторичного рынка АН «Итака»: «Сделки “с зачетом” непопулярны. У нас в общем объеме они занимают не более 1%. Связано это с тем, что продавцам чаще всего невыгодны такого рода операции, когда их собственная квартира оценивается в 60-70% от ее рыночной стоимости», – говорит она.

Конечно теоретически, можно обратиться к независимым оценщикам. И уже с их расчетами в руках осуществлять «сделку с зачетом», но вот пойдет ли на такой «обмен» застройщик – большой вопрос.

Решение всех проблем посредством «одного окна» – это одно из главных преимуществ описываемой схемы. Однако, как мы видим, в разных ее вариациях оно соблюдается далеко не всегда. К другим достоинствам программ «зачета жилья» стоит отнести:

– возможность приобретения новой квартиры по фиксированной цене еще до продажи своей недвижимости;
– новая квартира приобретается по минимальной цене на стадии строительства;
– клиент продолжает жить в проданной квартире до момента окончания строительства или завершения ремонта в ней;
– возможность погашения оставшейся суммы в рассрочку или с помощью ипотеки, под льготный процент или без оного.

При всем том недостатков у подобных программ все равно немало.

Во-первых, это ограниченный срок продажи имеющегося жилья на вторичном рынке и его низкая оценочная стоимость относительно рыночной, особенно в случаях выкупа «вторичной» квартиры застройщиком. Большинство менеджеров, представляющих агентства или застройщика, откровенно предупреждали, что их оценка будет как минимум на 10% ниже рынка.

Во-вторых, скидки, акции и прочие специальные предложения застройщиков по отношению к клиенту, приобретающему новостройку по схеме «зачета», как правило не действуют. Клиент обычно приобретает новое жилье по базовой цене. Более того, например, в АН «Рослекс» за услугу реализации «старого» жилья по максимальной стоимости и бронирование новостройки с вас взыщут дополнительно 50 000 рублей.

В третьих, наиболее ликвидные (недорогие новостройки), в большинстве случаев, не попадают в список предлагающихся к продаже по системе «зачета» Так, например, «Ленстройтрест» по системе «зачета» представляет квартиры исключительно в комплексе «Лучший выбор» во Всеволожске. Минимальная базовая стоимость «двушки» площадью 58 кв. м – 3 800 000 руб. Остальные проекты компании в «зачете» не участвуют.

Естественно, что в случае переноса сроков окончания строительства может «разрушиться» вся цепочка по сделке. Клиент вовремя не въедет в новостройку, покупатель «зачетного» жилья – в приобретенную квартиру, соответственно «подвиснет» второй платеж по новостройке. В худшем случае потенциальный покупатель «зачетного» жилья может просто расторгнуть сделку.

Стоит отметить, что к квартирам, принимаемым в зачет, предъявляются достаточно жесткие требования (желательно новое жилье, построенное после 2000 года, в хорошем состоянии, отсутствие любых обременений и пр.).

«Именно поэтому чаще всего клиент действует по более упрощенной схеме, нежели “зачет”: вносит первоначальный взнос, берет у застройщика рассрочку (на срок до шести месяцев) и параллельно продает через агентство свою квартиру», – отмечает Валентина Гнеушева. Эксперты утверждают, что и для застройщиков «зачет имеющегося жилья» становится все более обременительным. Продать «среднюю» квартиру на вторичном рынке за короткий промежуток времени, по цене приближенной к рыночной, и особенно летом, весьма проблематично.

Изображение - Ипотека в зачет имеющегося жилья основные схемы и их плюсы и минусы 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.6 проголосовавших: 25

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here