Ипотека в силу закона и договора в чем основные различия

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "ипотека в силу закона и договора в чем основные различия" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

  1. Ипотека в силу закона.
  2. Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

  • Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
  • Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
Видео (кликните для воспроизведения).

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

  1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
  2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
  3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

Читайте так же:  Рефинансирование займов по паспорту

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

Ипотека в силу закона и договора: особенности и отличия

Изображение - Ипотека в силу закона и договора в чем основные различия home-366927_960_720_830x0_09a

Вопросы, связанные с оформлением ипотеки в силу закона и договора, вызывают множество проблем и споров. Это связано с достаточно размытой гранью между применяемыми терминами. В рамках настоящей статью проанализируем, что означает ипотека в силу закона, каковы особенности, случаи применения и чем отличается ипотека в силу договора от предусмотренной законом.

Видео (кликните для воспроизведения).

Правильное определение термина ипотека в силу закона, что это значит и какими нормами регулируется, возможно только при верном использовании следующих базовых финансовых определений:

Многие граждане неверно отождествляют указанные понятия и предполагают, что в обоих случаях речь идет об оформлении кредита для покупки жилья, что характерно только для ипотечного кредита.

Ипотека — это один из способов обеспечения исполнения обязательств по соглашению, в том числе кредитному, в рамках которого недвижимое имущество передается в залог. Собственник такого имущества фактически лишен права распоряжаться им без получения согласия залогодержателя, а именно совершать сделки купли-продажи, мены, дарения и прочие.

Обязательства в силу закона основаны на действии нормативных актов, устанавливающих независимо от желания сторон обязанность передать недвижимость в залог. Нормативную основу подобных отношений составляют:

Гражданский кодекс РФ;

  • Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утрачивает силу в полном объеме с 01.01.2020 г.).

Из смысла указанных норм можно сделать вывод, что ипотека в силу закона обладает следующими характерными признаками:

  • кредитором и залогодержателем выступает банк или иная кредитная организация;
  • недвижимое имущество приобретается за счет заемных средств;
  • условия и требования о залоге содержит кредитный договор;
  • для регистрации залогодатель или залогодержатель должен подать заявление на ипотеку в силу закона и предоставить кредитный договор, на основании которого в государственный реестр вносятся сведения о сторонах;
  • регистрация права собственности на приобретенный объект и залоговое обременение осуществляется одновременно.

Проведенный анализ позволяет классифицировать виды ипотеки в силу закона в зависимости от оснований возникновения:

  • использование кредитных средств при покупке недвижимого имущества на этапе строительства — несмотря на отсутствие объекта имущества на момент оформления кредитного соглашения предполагается передача его в залог;
  • оформление кредита на приобретение готового объекта недвижимости — регистрация прав залогодержателя осуществляется в момент перехода прав на имущество залогодателю;
  • вытекающие из условий ренты;
  • иные случаи, прямо предусмотренные нормами права.

Отметим, что на стороны распространяется специальный льготный режим, который освобождает при регистрации от уплаты госпошлины.

Закон хотя и упоминает вид залога имущества, вытекающий из условий договора, но четко не регламентирует его и не содержит понятия что такое ипотека по договору. Из смысла указанных выше норм следует понимать все виды залога недвижимого имущества, не обладающие признаками ипотеки, устанавливаемой на законодательном уровне.

Изображение - Ипотека в силу закона и договора в чем основные различия multi-family-1693707_960_720

Залог, вытекающий из соглашения, может возникнуть в различных ситуациях, например, при оформлении займа либо являться гарантией по исполнению иных обязательств. Независимо от основания возникновения залоговых обязательств должен быть заключен отдельный самостоятельный договор об ипотеке, содержащий сведения о сторонах и объекте залога.

Регистрация обременения осуществляется в соответствии со следующими правилами:

  • требуется совместное заявление от залогодателя и залогодержателя либо заявления нотариуса, который удостоверил соглашение;
  • данные в ЕГРН вносятся в строгом соответствии с оформленной сделкой;
  • регистрация осуществляется отдельно и не предполагает изменение права собственности и иных вещных прав на объект;
  • внесение записи в госреестр осуществляется после оплаты госпошлины — 1000 рублей (п. 28 ч.1 ст. 333.33 НК РФ).

Передача имущества в залог осуществляется в добровольном порядке, например, для получения большей суммы потребительского кредита или оформление займа с минимальной процентной ставкой.

Верная классификация сложившихся правовых отношений в рамках залоговых обязательств позволит не только зарегистрировать обременение по правилам, но и определить необходима ли уплата госпошлины в конкретном случае.

Для легкого восприятия отличительные особенности представлены таблицей.

В чем разница между ипотекой в силу закона и ипотекой в силу договора: как снять обременение

Изображение - Ипотека в силу закона и договора в чем основные различия v-silu-zakona-i-dogovora-300x200

При желании оформить ипотечный кредит заемщик может столкнуться с двумя терминами, обозначающими вид ссуды: «ипотека в силу закона» и «ипотека в силу договора». Оба вида предполагают сделки с недвижимостью, по обоим можно приобрести объект с использованием залога, но чаще всего банками используется именно законная ссуда.

Это приобретение жилья или иной недвижимости по всем нормам законодательства. Закон четко регулирует процесс оформления и регистрации жилищной ссуды.

Читайте так же:  Займы от мфо «честное слово» отзывы

Большинство банков выдают именно ипотеку в силу закона, так как она менее рискованная для кредитора. Если вы планируете оформить классическую ипотеку, то есть сделка будет обеспечена залогом приобретаемого имущества, с большей долей вероятности можно предположить, что это будет ипотека в силу закона.

Важные особенности законной ипотеки:

  1. Приобретение любого вида недвижимости или строительство дома за счет заемных средств.
  2. На покупаемый объект накладывается обременение. Заемщик получает право собственности, но будет ограничен в действиях: продажа заложенной недвижимости невозможна, также банк может устанавливать ограничения относительно прописки других граждан в квартире/дома или сдачи объекта в аренду.
  3. Если заемщик не исполняет принятые на себя обязательства, кредитор имеет право изъять заложенное имущество.
  4. Ипотека по закону — строго целевой кредит. На руки заемщик средства не получает, они перечисляются кредитором продавцу имущества.

В случае оформления жилищной ссуды в силу закона кредитором может стать не только банк. Им может выступить другая финансовая организация или даже застройщик в случае приобретения нового жилья. Застройщики часто предлагают покупателям рассрочку без участия банка. Это также кредит, который регулируется законодательством и оформляется соответствующим образом. В этом случае на объект также накладывается обременение, а залогодержателем будет выступать застройщик: при невыплате ссуды именно он может инициировать процесс изъятия залога и выселение.

Если кредитор применяет такой вид оформления сделки, значит регулировать взаимоотношения заемщика и кредитора будет отдельный договор, а не Федеральные Законы. По сути, договорная ипотека предполагает выдачу ссуды на любых условиях, участники сделки могут указать в договоре любые моменты, которые не регулирует закон, которые невозможны в случае оформления ипотечного кредита в силу закона.

Особенности этого вида ипотеки:

  1. Сделка не обязательно обеспечивается залогом приобретаемого имущества. Если вы планируете взять ипотеку под залог уже находящегося в собственности жилья, в этом случае будет оформлена именно ипотека в силу договора. При регистрации сделки вы сразу получите полноправные права собственности на купленное имущество, что невозможно при ссуде в силу закона.
  2. Это не обязательно целевой кредит. Если вы планируете получить кредит наличными под залог имеющего в собственности недвижимого объекта, регулировать сделку будет также договор. Такие сделки также относятся к ипотечным.

Договорная ипотека — сделка с более гибкими условиями, кредитор и заемщик могут отойти от рамок закона и составить индивидуальные условия сотрудничества. Но применяется такой вид кредитования редко, так как он несет риски для самого кредитора. По сути, на рынке ипотечный кредит в силу договора выдается практически только при оформлении нецелевой ссуды под залог имущества или при оформлении ипотеки с залогом имущества, которое уже находится в собственности заемщика.

В чем разница ипотека и ипотека в силу закона:

  1. По ипотеке в силу закона сделка совершается только с применением залога приобретаемого имущества.
  2. Регистрация законной ипотеки и расчет с продавцом происходят в тот момент, когда и регистрируется договор купли-продажи, то есть все делается одновременно. В случае же договорного жилищного займа сначала банк выдает деньги продавцу, после оформляется сделка купли-продажи, и только после этого возможно наложение обременения: именно из-за того, что некоторое время сделка оказывается незащищенной, банки рискуют, а это может отразиться на ставках.
  3. Регистрация ипотеки в силу закона бесплатна. При договорном оформлении потребуется уплата пошлины, для заемщиков-физлиц это 1000 рублей. Если заемщиком выступает юридическое лицо, оно заплатит 4000 рублей.

В обоих случаях в роли кредитора и заемщика могут выступать кто угодно: граждане, организации (не обязательно финансовые). Не исключается и ипотека в силу закона между физическими лицами.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора во многом схожи. Заемщик обращается в банк, собирает необходимые документы и ждет решение. При одобрении и прохождении всех формальных процедур, например, страхования, сделка требует обязательной регистрации.

Если вы оформляете стандартную жилищную ссуду в силу закона, то для ее регистрации не обязательно присутствовать всем участникам сделки, достаточно заявления либо кредитора, либо заемщика. Но так как банк заинтересован в проведении процедуры, обычно он контролирует процесс, и сделка фиксируется в присутствии представителя кредитора и самого заемщика.

  1. Банк помогает собрать пакет документов для передачи их в Росреестр или МФЦ. На этом этапе проблем не возникнет: представители банка прекрасно знают, какие бумаги нужны для регистрации.
  2. После передачи документов сама регистрация совершается в течение 5 рабочих дней. В течение этого срока госорган тщательно проверяет все документы.
  3. Заемщик получает свидетельство на собственность с отметкой об обременении.

Регистрация происходит строго с участием всех сторон сделки: и заемщика, и представителя кредитора. Сначала регистрируется договор купли-продажи, только после этого можно наложить обременение (при ипотеке в силу закона легализация этих документов происходит одновременно). Далее все стандартно: в течение 5 дней после подачи документов сделка регистрируется.

Читайте так же:  Помогу взять кредит через сотрудника банка — стоит ли верить

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости при ипотеке в силу закона

Возникновение ипотеки в силу закона предполагает определенные ограничения. Заемщик покупает объект недвижимости, он может свободно им распоряжаться, но вот продать недвижимость он не сможет. Факт наложения обременения зафиксирован в госоргане. Единственная возможность реализации — договоренность с банком: обычно это возможно только в случае возникновения проблем с выплатой кредита.

Кредитор может устанавливать ограничения на сдачу имущества в аренду. Один банк может вовсе запрещать такие сделки, другой допустит это, но только при получении разрешения (заемщик обращается в банк с заявлением). Что касается прописки, то для самого покупателя и членов его семьи ограничений нет.

После полной выплаты жилищного кредита по графику или досрочно заемщик обращается к кредитору и получает документы, подтверждающие исполнение долговых обязательств в полном объеме. В снятии обременения участвуют обе стороны сделки, они составляют обоюдное соглашение.

По закону снятие обременения может проходить при личном присутствии заемщика и кредитора: чаще всего происходит именно так, поэтому сторонам нужно согласовать время сделки и записаться на прием в МФЦ. Срок проверки документов — до 3-х рабочих дней, при покупке по ДДУ — до 5-ти дней. Госпошлина за эту операцию не взимается.

После прекращения ипотеки в силу закона заемщик становится полноправным собственником недвижимости и может делать с ней все, что захочет: продать, подарить. При получении выписки из ЕГРП для совершения сделки отметки о наличии обременения не будет.

Ипотека в силу закона: что это такое простыми словами? По сути, это обычный жилищный кредит целевого типа, который ежедневно получают тысячи граждан. Залогом выступает приобретаемая недвижимость: квартира, дом, земля, коммерческий объект, гараж, комната и пр.

Отличия ипотеки в силу закона и договора и условия регистрации каждой

Сделки по ипотеке заключаются между двумя участниками (заемщиком и кредитором). Чтобы узаконить отношения по ипотечному кредитованию, оформляется специальная документация, которая отличается для разных типов ипотеки (в силу закона и договора). Рассмотрим отличия ипотеки в силу закона и договора.

Изображение - Ипотека в силу закона и договора в чем основные различия %D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0-%D0%B2-%D1%81%D0%B8%D0%BB%D1%83-%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%B0-%D0%B8-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0

По оформлению документации, ипотечные отношения делятся на две разновидности:

  1. Ипотека в силу договора (когда между двумя сторонами заключается индивидуальная договоренность);
  2. Ипотека в силу закона (правовые условия, при которых недвижимая собственность соискателя кредита попадает в заклад без оформления любых соглашений).

Законная ипотека – это определенные в законодательстве обстоятельства, когда собственность соискателя займа на автомате попадает в заклад.

Как правило, это происходит при различных обстоятельствах:

  1. По контракту займа;
  2. По контракту о кредите;
  3. В других ситуациях.

В этих условиях недвижимость становится закладом без предварительных условий. Дополнительные соглашения по кредитованию при этом не обсуждаются и документация не составляется.

Ипотека в силу закона осуществляется на основании договоренности о кредите, займе или других отношениях между участниками обеих сторон, и пошлина государства за регистрацию подобной ипотеки отсутствует.

Условия возникновения предпосылок для законной ипотеки

В случае, когда участок земли был куплен с использованием средств от выданного кредита или на средства от целевого займа, данная земля считается состоящей в закладе у кредитного института или другого юрлица, которые предоставили данный кредит. Отсчет начинается с того времени, когда заемщик официально зарегистрировал права собственника на эту землю.

Если получатель кредита покупает или строит нежилое помещение или дом с участком земли, и привлекает для этого целевые кредиты, взятые у финансовой организации, его недвижимость числится в качестве заклада у кредитующего лица. Это положение становится законным с того момента, когда объект прошел официальную регистрацию в ЕГРП.

Бывают ситуации, когда заемщик приобретает или строит (частично или полностью) помещение для жилья. Для приобретения стройматериалов и других нужд строительства он использует выданный ему целевой займ, либо кредит финансового института или другого юрлица. При этом данное помещение будет числиться находящимся в залоге у кредитной организации, выдавшей займ. Отсчет времени происходит с того момента, когда помещение было зарегистрировано в ЕГРП.

Если заемщик покупает какую-либо вещь в кредит, то по документу о покупке-продаже предмет покупки также будет числиться в закладе у продавца. Подобная договоренность начинает действовать со времени приобретения товара и до окончательного расчета по его оплате.

При взятии земли или иной недвижимости под рентовые отношения, получатель ренты становится владельцем залога этой собственности, как обеспечение обязательств плательщика ренты.

Исходя из вышеописанных ситуаций, можно сделать вывод, что базовым условием для понятия законная ипотека считается получение кредита в разных его видах на покупку определенного товара. Для оформления процедуры составляется договор законной ипотеки, после чего приобретенный предмет регистрируется на имя заемщика.

Теперь попробуем разобраться, чем договорная ипотека отличается от предыдущего вида ипотечных отношений в силу закона. Можно сказать, что понятие ипотека в силу договора будет уместно в ситуациях, где базовым условием является специально составленное соглашение между двумя сторонами, которое выступает в виде обеспечения основного документа.

Читайте так же:  Займ в сбербанке под материнский капитал

Отличие также существует в составе их участников. При законных ипотечных отношениях присутствие при сделке представителя банка необязательно. Могут присутствовать лишь покупатель с документацией о получении кредита и продавец. При договорной ипотеке обязаны присутствовать: представитель от кредитующего банка, покупатель и продавец.

Предметом ипотеки считается недвижимость, прошедшая госрегистрацию, предусмотренную законодательством для подобных случаев. Документ становится законным с момента его регистрации, для чего кредитор и получатель кредита должны совместно подать заявление на регистрацию ипотеки.

К примеру, договорная ипотека будет удобна, когда у претендента на получение займа уже есть жилье, которое он может предоставить в качестве залога. Узнать про то, как оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости вы можете из данной статьи на нашем сайте.

Рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке вы можете на нашем ипотечном калькуляторе.

Хочется добавить, что приобретенная недвижимость до погашения ипотеки предоставляет заемщику некоторые права, но в тоже время ее эксплуатация будет связана с определенными ограничениями:

  1. Ипотечная недвижимость не может быть подарена, и не подлежит обмену; ее нельзя продать или сделать ее залогом какого-либо уставного фонда. Подобные действия можно совершать лишь по согласованию с держателем залога, кредитором. Если на недвижимое имущество нужно оформить закладную, то это возможно, лишь при условии, что данное действие было предусмотрено в сопутствующей документации.
  2. В приобретенном по ипотеке жилом помещении заемщик имеет право (без предварительного согласования с кредитором) зарегистрировать себя, а также свою семью.
  3. Ипотечную недвижимость заемщик может сдавать в аренду без согласования этого действия с кредитором, но лишь в том случае, если это действие не запрещается условиями ипотеки. А также заемщик может безвозмездно и временно сдавать свою недвижимость на какой-то срок. Но, при этом, сдавая помещение в аренду, нужно знать, что данная жилплощадь может эксплуатироваться только по своему прямому назначению, а временной период, на который сдается имущество, не может превышать срока договора по ипотеке.
  4. Сдача имущества в аренду на собственных условиях заемщика считается незаконной, и чтобы не было неприятностей, об этом необходимо предварительно сообщать залогодержателю, кредитору.

Продать ипотечную квартиру заемщик не может без предварительного согласования с банком. Читайте о том, как продать квартиру в ипотеке в нашей подробной статье.

Каждая недвижимость для продажи должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП).

Сведения о наличии обременения на недвижимость (обременением называется ограничение прав собственника жилья) можно получить через специальные организации:

Быстрее всего получить выписку через сайт ЕГРН по установленной на сайте процедуре. В полученном документе также будут указаны сведения об ипотеке.

Сбором необходимой документации по недвижимости обычно занимаются риелторы или хозяева жилья. Перед заключением сделки все документы проходят проверку на подлинность, и если недвижимое имущество находится в закладе, то ссуду заемщику не дадут.

Какие документы необходимы для оформления ипотеки на недвижимость, а также какие личные документы требуются от продавца и заемщика — читайте в статье по ссылке.

  1. При оформлении кредита заемщик подписывает определенные законодательством договоренности. Для процедуры регистрации недвижимого имущества в ЕГРН потребуется подготовить пакет документов, куда должны войти договора о кредите и по купле-продаже. Если когда-либо составлялся документ о залоге имущества (закладная), то его также потребуется приложить к остальным документам. Запись о регистрации обычно оформляется в течение месяца со дня обращения в ЕГРП.
  2. По желанию заемщика можно лично подать документы, а можно заказать эту услугу у нотариуса, за что придется доплатить.
  3. Началом действия ипотеки считается день ее регистрации. Как правило, процесс регистрации происходит в течение пяти рабочих дней, а в графе о существовании обременения ставится соответствующая отметка. Обременение с недвижимости снимается после полной выплаты заемщиком кредитных обязательств, после чего он становится полноценным владельцем своего жилья.

Узнайте подробнее о том, как проходит процедура государственной регистрации ипотеке в Росреестре.

Определить, какая из двух схем заключения сделки по регистрации ипотеки: в силу договора или закона является более удобной для клиента, довольно трудно. Обе схемы применяются в разных кредитных программах. Если законная ипотека выдается клиенту строго на приобретение недвижимости, то в случае договорной ипотеки допустимо расходовать полученный кредит по личному усмотрению.

Соискателям кредитов также будет полезно знать, что не всякая недвижимость может быть предъявлена в качестве залога при оформлении ипотеки. В законодательстве указано, что имущество, принадлежащее государству, не может считаться залоговым, и оформлять его в качестве обеспечения нельзя. Также запрещены для передачи в залог помещения, владельцами которых являются подростки, не достигшие совершеннолетия.

Вот примерный перечень тех объектов недвижимости, которые могут стать залоговым имуществом:

  • Дома, гаражи, квартиры и коттеджи разных типов;
  • Объекты строительства;
  • Участки земли;
  • Земельные участки с объектами строительства;
  • Арендные права на использование зданий, различных сооружений и земельных участков.
Читайте так же:  Кредиты под залог своей недвижимости без справок

Суть и различия ипотеки в силу договора и ипотеки в силу закона

Ипотека в силу договора и ипотека в силу закона возникает вследствие разных причин. Но по сути это одно и тоже – кредит с залогом, который обеспечивает выплаты заемщика кредитору. Цель этого обязательства – покупка недвижимости за предоставленные банком средства.

Изображение - Ипотека в силу закона и договора в чем основные различия 74068271e40e4d1d1e7fef8762bc16ae1-1024x682

Изображение - Ипотека в силу закона и договора в чем основные различия ipoteka_11-150x150

Приобрести жилье сегодня не так просто, особенно для жителей больших городов. Все дело в стоимости недвижимости, которая для большинства граждан просто неподъемная. Именно поэтому многие кредитные учреждения готовы предоставлять своим клиентам средства с условием передачи имущества при невыполнении заемщиком своих условий. То есть, все просто – не можешь платить, значит, придется отдать залог. Также следует знать, что ипотека может возникать на сновании либо соглашения, либо закона.

Ипотека в силу договора всегда возникает на основании документа, заключаемого сторонами. Это так называемое ипотечное соглашение, свидетельствующее об обязательствах заемщика по отношению к банку. Основаниями для появления этого вида кредита также являются:

  1. Сбор документов для передачи недвижимости под залог.
  2. Оформление приобретенной за ипотечные средства недвижимости в собственность.

Другими словами, ипотека в силу договора возникает тогда, когда заемщик оформляет жилье под залог. Для банков это большой риск. Пока стороны не зарегистрируют договор, кредитор не может предъявлять права на залоговую недвижимость. Поэтому на этом этапе от клиента требуется предоставление поручителей. К тому же банки нередко повышают процентные ставки до тех пор, пока не будет оформлен залог.

Важно: процедура регистрации ипотечного соглашения осуществляется на основании заявления сторон. Если соглашение заверяет нотариус, заявление о государственной регистрации может подать он (ФЗ № 102).

Если с соглашением все ясно, то, что такое ипотека в силу закона, знают немногие. Она возникает, когда приобретенное жилье становится залогом у банка, но соглашение здесь не играет никакой роли.

Ипотека в силу закона регистрируется при государственной регистрации договора купли-продажи. И документ о праве собственности на приобретенное за кредитные средства жилье содержит информацию о том, что у него имеется определенное обременение. Это обременение не позволяет, к примеру, продать это имущество без разрешения залогодержателя, прописать родственников и т. д.

Помимо этого, основаниями являются:

  1. Продажа в кредит. Если объект продается в кредит, он автоматически оказывается заложен, если не предусмотрено другое. Эта норма закона действует и при покупке в рассрочку.
  2. Рента. Получатель ренты имеет право залога на недвижимость, которая является объектом соглашения.

Ипотека в силу заключенного договора и ипотека в силу закона отличаются такими условиями:

  1. Ипотека в силу закона возникает автоматически во время регистрации соглашения купли-продажи, тогда как для второго вида ссуды необходимо заключать соглашение.
  2. Для первого случая залогом выступает только приобретенная недвижимость. Для второго – залогом может служить любая собственность заемщика.
  3. За регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается, а вот ипотека в силу договора подлежит налогообложению.

Изображение - Ипотека в силу закона и договора в чем основные различия 42-01-150x150

Закладывая имущество, необходимо учитывать следующие требования:
  1. Неделимое имущество, которое при разделе может потерять свое назначение, нельзя предоставлять как залог.
  2. Если для покупки недвижимости с помощью банка необходимо получить разрешение третьих лиц, то без него банк не оформит соответствующее соглашение.
  3. Заемщик обязан заботиться о заложенном имуществе и обеспечивать его сохранность.
  4. Если возникает возможность утраты или порчи залогового имущества, заемщик обязан сообщить об этом залогодержателю.
  5. Банк имеет право проверять состояние заложенной кредитором недвижимости.
  6. Любое отчуждение собственности, которая является залогом, возможно только при согласии банка.
  7. Лицо, которое приобретает залоговое имущество, получается все права и обязанности залогодателя.
  8. После закрытия кредита с недвижимости следует снять обременение.

Оба вида ссуды имеют больше сходства, чем отличий. Например, ипотека, возникающая на основе договора, чаще бывает тогда, когда у субъекта есть право собственности на залоговое имущество. А вот во втором случае у лица его нет, поэтому она появляется на основании государственной регистрации права собственности на залоговое имущество.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора являются абсолютно одинаковыми, если говорить о цели, которую преследуют стороны сделки. Этой целью является обеспечение требований кредитора и приобретение недвижимости. Поэтому правовые последствия при несоблюдении обязанностей у сторон также будут абсолютно одинаковыми.

Изображение - Ипотека в силу закона и договора в чем основные различия 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.4 проголосовавших: 47

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here