Договор по ипотеке и его существенные условия

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "договор по ипотеке и его существенные условия" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Договор об ипотеке и его существенные условия. (Вопрос 42)

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). В качестве залога выступает жилое помещение (дом, квартира, комната) (пп. 3 п. 1 ст. 5 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

С 01.07.2014 договоры об ипотеке не подлежат государственной регистрации (п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования (квартира, жилой дом, комната), места нахождения, иным описанием, достаточным для однозначной идентификации жилого помещения (например, общая и жилая площадь, количество или номера комнат). В договоре следует указывать, на основании какого права данное жилое помещение принадлежит залогодателю и каким органом это право зарегистрировано (п. 2 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

При заключении договора об ипотеке залогодатель и залогодержатель должны прийти к соглашению о стоимости закладываемого имущества. Стоимость предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости. Для определения рыночной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Существо, размер и срок исполнения обязательства

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если это кредитный договор, то следует указать его основные положения – дату, место заключения, данные о кредиторе и заемщике, сумму кредита, размер процентной ставки, порядок погашения кредита (п. 4 ст. 9Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Законодатель предъявляет особые требования к кредитным договорам, обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Так, в договоре обязательно должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой. Данные об этом должны быть нанесены хорошо читаемым шрифтом в верхний правый угол первого листа кредитного договора (п. 1 ст. 9.1Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 1 ст. 6 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Так как обязательство подлежит исполнению по частям, должен быть составлен график платежей. Он содержит информацию о суммах и датах платежей с указанием отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга по кредиту, и сумм, направляемых на погашение процентов (пп. 4 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 15 ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

Кредитный договор не должен содержать условий о комиссиях банка, так как закон запрещает взимание кредитором вознаграждения за услуги, в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика (пп. 2 п. 2 ст. 9.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Следует обратить внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Договор может предусматривать санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита.

Как правило, банки указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита.

Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения.

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий. Заложенное имущество должно быть застраховано обязательно (п. п. 1 и 2 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ), а вот страхование жизни и трудоспособности заемщика по закону обязательным не является.

В свете одобрения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.

Читайте так же:  Как получить справку из цкки по всем бюро

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны:

– описание предмета ипотеки,

– существо финансового обязательства,

– срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога.

При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ.

Рассмотрим существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные действующим законодательством:

Предмет договора об ипотеке.

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Необходимо отметить, что Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2,0 га, для садоводства – 0,06 га, для огородничества – 0,04 га, а для дачного строительства – 0,06 га .

В силу ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Положения указанной статьи также должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке” (далее – информационное письмо N 90) . Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.). При описании недвижимого имущества необходимо указать:

наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества;

площадь объекта недвижимости;

адрес, по которому расположен объект недвижимости;

условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Читайте так же:  Кто такой кредитный брокер и чем он занимается

Абзац 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке также предусматривает, что, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации), который предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП). Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Оценка предмета ипотеки

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении .

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога, не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем верна – необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. Сейчас практика признания таких договоров незаключенными меняется, но все же в договоре лучше указывать только одну оценку – по соглашению сторон .

С автором данной точки зрения можно не согласиться, поскольку стороны вправе указывать несколько оценок, но при условии наличия оценки, о которой договорились стороны. Например, при ипотеке земельных участков стороны зачастую указывают нормативную стоимость земельного участка, рыночную стоимость по оценке независимого оценщика, балансовую стоимость, а в завершение указывают сумму, в которую стороны оценили предмет ипотеки. Ключевым моментом в данном случае является фраза в договоре: “Стороны оценивают предмет ипотеки”. Данную точку зрения подтверждает и информационное письмо N 90. В частности, в его п. 19 указывается, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

К примеру, регистрационная служба отказала в регистрации договора об ипотеке жилого дома по тому основанию, что в нем не указаны существо и размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, хотя в договоре был назван кредитный договор и подробно изложены существенные условия обеспечиваемого ипотекой обязательства – кредитного договора: стороны, сумма кредита, проценты по кредиту, порядок исчисления процентов, срок, порядок уплаты основной суммы кредита и процентов (суммы, сроки), содержалось условие о том, что из стоимости заложенного имущества будет осуществляться погашение основной суммы долга, процентов, повышенных процентов за просрочку возврата кредита и пеней за просрочку уплаты плановых процентов и т.д.

Перечень существенных (обязательных) условий договора об ипотеке содержится в ст. 9 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” повторяет собой требования к существенным условиям договора, предусмотренный ГК РФ. К ним, в частности, относятся следующие условия.

Перечень существенных условий, предусмотренный в ГК РФ:

1. Предмет договора об ипотеке, сформулированный в соответствии с п. 1 ст. 339, п. 1 ст. 432 ГК РФ. Причем ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом (п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке).

Читайте так же:  Лизинг при просрочках и плохой кредитной истории

2. Предмет ипотеки (ст. 5 Закона об ипотеке) – наименование предмета ипотеки (жилого дома, квартиры и т.п.), место его нахождения (адрес); описание и индивидуализация, достаточные для идентификации этого предмета (например, площадь здания, количество этажей в доме, комнат и т.д.).

3. Оценка предмета ипотеки в соответствии с ФЗ от 29.07.98 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (указывается в денежном выражении).

4. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ст. 3 Закона об ипотеке), в т.ч.:

наименование договора (например, кредитный договор, договор займа и т.п.) – его стороны;

дата и место заключения;

размер (сумма) договора (если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения);

если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям – сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;

все иные существенные условия основного договора (несмотря на то что в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” говорится, что, в случаях когда залогодателем является должник в основном обязательстве, достаточно наличия в договоре залога отсылки к основному договору, на практике регистрирующие органы наличие подобной отсылки считают недостаточным и требуют указания в договоре ипотеки всех условий кредитного договора).

5. Указание на право, свидетельствующее о принадлежности предмета ипотеки залогодателю (право собственности и т.п.), и наименование органа государственной регистрации, зарегистрировавшего это право залогодателя.

6. Указание о закладной – при ее наличии (за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона).

При отсутствии любого из перечисленных условий договор об ипотеке считается не заключенным и государственной регистрации не подлежит (п. 8 Приказа Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16.10.2000 N 289/235/290 “Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам”). Если все перечисленные условия соблюдены, то отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке.

Ипотека — удобный и доступный способ улучшить жилищные условия или приобрести нежилую недвижимость.

➕ нет необходимости копить необходимую для покупки сумму;

➕ доступны различные программы кредитования, которые отличаются условиями выплаты кредита и требованиями к заемщику;

➕ можно установить комфортный ежемесячный платеж для погашения задолженности.

При оформлении ипотеки стороны подписывают ипотечный договор. Про особенности этого документа и где регистрируется договор ипотеки расскажем в статье.

Договор ипотеки — официальный документ, который подтверждает получение средств под залог недвижимости, фиксирует условия соглашения и порядок погашения займа. Стороны по договору ипотеки — кредитор, который по условиям соглашения является залогодержателем, и заемщик — залогодатель.

В качестве залогового имущества выступает недвижимость, которую приобретает заемщик, или которая уже находится в собственности самого заемщика, его поручителя или залогодателя. Например, можно не только купить квартиру в ипотеку, но и получить деньги под залог собственного жилья, или жилья родственников.

Виды ипотеки и особенности оформления сделок

В зависимости от документов, на основании которых оформляется соглашение между заемщиком и кредитором, в международной практике разделяется ипотека:

в силу договора;

в силу судебного акта (отсутствует в РФ).

На правовом уровне, в соответствии с законом Российской Федерации «Об ипотеке» прописаны два вида ипотеки:

Ипотека в силу судебного акта. Оформляется по решению суда и, в большинстве случаев, предполагает передачу прав на имущество должника кредитору в счет уплаты выданного ранее займа. В российском законодательстве такой вид ипотечных соглашений не предусмотрен, но существует в ряде европейских стран, в частности, во Франции.

Оформление соглашения и регистрация ипотеки в силу договора проходит по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу закона — самая распространенная форма ипотеки. Сейчас в России более половины всех сделок по покупке недвижимости относят к этой категории.

Все виды ипотечного кредитования разработаны для достижения единой цели — обеспечить возможность получения кредитных средств под залог имущества.

Какие сведения включает ипотечный договор

Список сведений, которые должны быть указаны в ипотечном договоре, зафиксированы в ст. 9 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно этому нормативно-правовому акту, документ включает следующие данные про:

кредитора и заемщика;

общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;

предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);

право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;

стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;

Читайте так же:  Авто в кредит по двум документам без первоначального взноса

срок исполнения обязательств заемщика.

Если обязательство подлежит исполнению по частям, то в ипотечном договоре прописывают периодичность и размер платежей, которые идут на погашение задолженности.

Заемщик имеет доступ и может использовать залоговое имущество на протяжении всего срока действия соглашения.

В некоторых случаях банк может запретить использовать залог для получения дополнительных кредитов, прописать других людей в квартире, сдавать жилье, в некоторых случаях — проводить перепланировку и переустройство помещений.

Заключается в письменной форме, в соответствии со статьей 432 ГК РФ не может быть заключен, если кредитор и заемщик не пришли к соглашению по всем пунктам сделки.

Подлежит ли государственной регистрации договор ипотеки

До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.

Процедура регистрации прав на недвижимость в Росреестре — это юридический акт, который подтверждает факт обременения на имущество. Правовые основы регистрации зафиксированы в законе № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) РФ.

Кроме отмены регистрации ипотечного договора, процедура претерпела следующие изменения:

✅ дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;

✅ госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;

✅ факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;

✅ для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки при покупке по ДДУ

При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.

Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован , сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.

Документы необходимые для регистрации договора ипотеки

Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;

договор купли-продажи недвижимости;

акт приема-передачи имущества;

документы, которые подтверждают право собственности на объект;

заявления установленного образца от заемщика и кредитора;

квитанция об уплате госпошлины;

при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.

Важно! Без квитанции об уплате госпошлины, органы Росреестра не примут заявление и пакет документов на регистрацию.

После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.

В соответствии со статьей 11 Закона N 122-ФЗ за проведение государственной регистрации любой юридически значимой процедуры взимается пошлина. Размер госпошлины зависит от того, кто участвует в сделке — юридическое или физическое лицо, а также от типа и условий самого соглашения.

В большинстве случаев тарифы для юридических лиц значительно превышают госпошлину, которая начисляется физическим лицам. Точные цифры приведены в таблице.

Договор ипотеки — его виды, особенности заключения и существенные условия

При оформлении ипотечного кредитования с целью приобретения жилой или иной недвижимости между банковским учреждением и заемщиком заключается договор. В некоторых случаях третьей стороной договора выступает компания-застройщик. В чем особенности ипотечного договора? Какими нормативно-правовыми актами он регулируется? Каких видов бывает? Каков порядок его подготовки и заключения? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.

Определяя договор ипотеки, выделяют двух его участников — залогодержателя и залогодателя. Между ними заключается соглашение в письменной форме, согласно которому удовлетворяются денежные претензии залогодержателя по отношению к заемщику из стоимости недвижимого имущества, которое было заложено залогодателем. Договор ипотеки, основным обязательством по которому является кредитование, отличают и такие особенности:

  • Деньги в рамках соглашения выдаются только на покупку недвижимости;
  • Недвижимость, которая приобретается заемщиком или уже есть у него, отдается под залог (перечень имущества, подлежащего залогу, отражен в 5 статье закона «Об ипотеке»);
  • Заемщику выдается большая денежная сумма на длительный временной промежуток.

Договор заключается по правилам, зафиксированным в Гражданском кодексе РФ и в положениях Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Содержание договора ипотеки регулируется 9 статьей этого закона. В ней указываются права и обязательства сторон, сроки их исполнения, освещается предмет договора. Фиксируется его стоимость по результатам оценки. При составлении документа должны соблюдаться правила, указанные в 4 пункте 13 статьи Федерального закона.

Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:

  • На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
  • На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
  • На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.
Читайте так же:  Вклады в банке авангард

Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:

  • Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
  • Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
  • Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
  • Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).

Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.

Существенными называют те условия, которые обязательны для заключения договора. С ними должны быть согласны все участники соглашения. В соответствии с 9 статьей Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)» для ипотечного договора обязательными являются такие условия, как указание предмета залога и его оценка, обязательство, под которое поступил залог, объем требования, которое обеспечивает залог и временные рамки обязательства. Если эти условия не прописаны в документе, он не будет иметь силы.

Изображение - Договор по ипотеке и его существенные условия ip539-dogovor-ipoteki

В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки. Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты. Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует процесс составления договора. В нем прописаны пункты о том, что должно содержаться в соглашении. Если заполнить его неверно или упустить важную информацию, он не будет действительным. Со стандартным образцом договора ипотеки можно ознакомиться по ссылке. Схема подготовки документа одинакова вне зависимости от того, какому виду ипотеки отдано предпочтение. Она подразумевает такой порядок действий:

  1. Выбор недвижимости, на покупку которой берется заем у банка. В соглашении указывается ее название, адрес месторасположения, особенности.
  2. Выбор кредитного агентства. Подразумевает собой ознакомление с условиями разных банков и выбор той организации, где они наиболее приемлемы.
  3. Сбор необходимых документов. Это заявления от участников соглашения, их удостоверения личности, бумаги на недвижимость, квитанция об уплате госпошлины.
  4. Оценка недвижимого имущества. Организуется совместно залогодателем и залогодержателем в порядке, установленном 67 статьей ФЗ «Об ипотеке».
  5. Заключение договора при достижении согласия между сторонами.

Соглашение заключается в письменном виде и не требует заверения у нотариуса. Чтобы оно имело законную силу нужно скрепить его подписями и печатями сторон, проставить дату. При этом, если у заемщика будет необходимость в услугах нотариуса, банковское учреждение не вправе отказаться от таких действий. После подписания документа и соблюдения всех формальностей залогодатель забирает одну копию себе.

Итак, прежде чем заручиться поддержкой банка при покупке недвижимости, нужно определиться с выбором вида ипотечного договора. Вне зависимости от вида, в документ вносятся основополагающие стандарты, в том числе права и обязанности сторон, срок действия соглашения, описание предмета договора. Подписывая его, следует внимательно ознакомиться со всеми условиями, а особое внимание стоит уделить пунктам, прописанным мелким шрифтом.

Изображение - Договор по ипотеке и его существенные условия 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.4 проголосовавших: 46

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here