Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Обязательные эскроу-счета для дольщиков: ответы на главные вопросы

Все россияне, покупающие квартиры по договорам долевого участия (ДДУ), с 1 июля 2019 г. должны будут открывать в банках специальные счета, которые называются «эскроу». Без открытия подобного счета приобрести квартиру на стадии строительства будет нельзя. Что это за счета, зачем они нужны, как их правильно открыть и как вернуть при необходимости свои средства?

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.exocur.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2FScheta-eskrou

Счет эскроу по своей сути напоминает сейф, но с большим отличием — с него нельзя снять деньги просто по желанию. Находящиеся на таком счете средства лежат в банке на хранении (точно как в сейфе). Однако их нельзя использовать, пока не наступит момент расчета за оговоренную заранее услугу. Начиная с июля 2019 г. подобные счета будут обязаны открывать граждане, приобретающие жилье по ДДУ (т.е. на стадии строительства).

Деньги, которые раньше дольщики перечисляли застройщику, теперь будут направляться на счета эскроу. До завершения строительства и сдачи объекта компания-застройщик не сможет распоряжаться этими средствами. Лишь после ввода дома в эксплуатацию и перехода к дольщику права собственности на квартиру все деньги поступят девелоперу. Средства на счетах эскроу защищены от ареста или взыскания.

Необходимость открытия эскроу-счетов предписывается поправками в ФЗ-214, который регулирует процедуру долевого строительства. По мнение авторов этой законодательной новеллы, нововведение значительно повысит надежность сделок по купле-продаже квартир. Открытие специального счета с зачислением на него средств станет гарантией того, что нечистые на руку застройщики не исчезнут с вашими деньгами или не потратят их не по назначению.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Посредником между дольщиком и девелопером выступит банк, который гарантирует сохранность денег будущего владельца квартиры до сдачи объекта. Одновременно банк выдаст застройщику кредит на проведение всех строительных работ. Такой подход называется проектным финансированием. После окончания строительства значительная часть находящихся на эскроу-счетах денег может просто остаться в банке в виде перечислений на погашение выданных застройщику кредитных средств.

Скорее всего, счета эскроу можно будет открыть в банке, обеспечивающим финансирование строительства объекта. Поэтому выбора у покупателя наверное не будет. Возможно, будут указывать даже конкретное отделение для открытия счета.

А вот платить за открытие такого счета ничего не потребуется, он будет полностью бесплатным. Правда, и процентов на лежащую на счете сумму вам не начислят. Поэтому если не желаете пару лет держать свои средства «мертвым грузом», можете откладывать деньги на покупку жилья на стандартный вклад с начислением процентов.

Однако тут существует риск значительного повышения цены квартиры к моменту сдачи объекта. Заключение же соглашения ДДУ с последующим перечислением средств на эскроу-счет позволит вам зафиксировать цену на этапе котлована.

Все деньги на эскроу-счетах страхуются государством через АСВ (аналогично всем остальным банковским вкладам). Причем если для обычных счетов установлено максимальное ограничение страховой суммы в 1,4 млн руб., то для дольщиков на счетах эскроу этот предел намного выше. В случае банкротства банка вам вернут средства объемом до 10 млн руб.

Существует ли наработанная практика по открытию счетов эскроу для физлиц?

Новая схема строительства применяется девелоперами с прошлого года. Сначала застройщиком пересылаются в банк копии всех требуемых документов со сканом соглашения ДДУ. Проверив документы, банк сообщает компании специальный номер для передачи его покупателю. К примеру, в Сбербанке этот номер называется «референс».

В указанном отделении банка дольщик сообщает названный ему номер для открытия эскроу-счета. Планируется, что после перехода всех застройщиков на новую схему в середине 2019 г. банки начнут открывать такие счета дистанционным способом.

Предполагаются ли льготы владельцам ипотечных кредитов?

При открытии счетов эскроу в том же банке, где у клиента взят ипотечный кредит, возможно предоставление льготных ставок по ипотеке. Сегодня сотрудники банков не исключают вероятность проведения таких акций. Размер ставки также может быть гибким, зависящим от суммы денег на эскроу-счете. Кстати, стоимость финансирования проекта для застройщиков тоже будет зависеть от объемов средств, аккумулированных на эскроу-счетах дольщиков.

Снять средства с эскроу-счета можно только после его закрытия, т.е. в случае расторжения договора между покупателем жилья и застройщиком. Дольщик имеет право расторжения договора в случае задержки сдачи объекта на 2 месяца. В такой ситуации он может разорвать соглашение и снять деньги со своего счета.

У клиента есть также возможность расторжения договора с застройщиком через суд в следующих случаях: при прекращении либо приостановке строительства объекта; существенном изменении проектной документации здания; изменении назначения нежилых помещений или общего имущества.

Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года

Строительную отрасль в России ждет реформа: часть поправок уже вступила в силу 1 июля 2018 года, а какие-то изменения произойдут только через год. Принципиально трансформируется схема продаж жилья в строящихся домах: деньги дольщиков будут храниться в банке до ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Некоторые девелоперы уже начали продавать квартиры с помощью специальных эскроу-счетов, а с 1 июля 2019 года данная схема расчетов станет обязательной. Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам — разъясняют в компании «Метриум».

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как продавались новостройки раньше

Читайте так же:  Учитываются премии ли при расчете отпускных

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик». Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения дома.

В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества. Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек. Поэтому в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.

Как будут продаваться новостройки теперь

В конце прошлого года власти придумали новую схему финансирования жилищного строительства. Теперь девелоперы будут строить новое жилье только на кредиты банков или собственные деньги. Получать средства покупателей напрямую им нельзя.

Однако это не значит, что россияне потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме, отмечают эксперты «Метриум». Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство. Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счету после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру. С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком

1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.

2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.

3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.

Поэтому средства с эскроу-счета вернуться клиенту только если:

— застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
— девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
— застройщик ликвидирован по решению суда.

Что если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями. Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта. Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

Что если обанкротится банк

Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн рублей (около 3 млн рублей). Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, а также загородных домов или таунхаусов.

Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.

В каких новостройках будут продаваться квартиры через эскроу-счета

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.

Однако уже сегодня по новой схеме начали работать некоторые застройщики и банки, отмечают эксперты «Метриум». «Российский капитал» и Сбербанк открыли эскроу-счета и выдали кредиты на несколько проектов.

На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет

Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков, поясняют в «Метриум». Чем больше средств соберет застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.

Читайте так же:  Подробно о ланта-банке адреса, реквизиты

Насколько подорожают новостройки

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

«Новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей (кроме клиентской аудитории элитного жилья) от финансовых потерь, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом — средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником. Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения объекта. Вместе с тем, за гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить. По нашим расчетам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать минимум на 10%».

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2F1tvv.ru%2Fwp-content%2Fthemes%2Fnovosti%2Fmodules%2Fsoc%2Fvk

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2F1tvv.ru%2Fwp-content%2Fthemes%2Fnovosti%2Fmodules%2Fsoc%2FfbИзображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2F1tvv.ru%2Fwp-content%2Fthemes%2Fnovosti%2Fmodules%2Fsoc%2Ftw Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2F1tvv.ru%2Fwp-content%2Fthemes%2Fnovosti%2Fmodules%2Fsoc%2Fmm Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2F1tvv.ru%2Fwp-content%2Fthemes%2Fnovosti%2Fmodules%2Fsoc%2Fod

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2F1tvv.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Ff590be97b31ae7521bb64ec60726ef93_x1024-1

Что такое эскроу счет

Если вы работаете в сфере недвижимости или планируете зайти на этот рынок, то обязательно должны знать про эскроу счета. В этом материале мы расскажем о том, что это за счета, для чего и где они применяются.

Определение понятия и кто участвует в открытии эскроу счета

Как пишет https://hitechmode.com, эскроу счетом называют один из видов банковских счетов, по условиям которого средства могут переходить от одного владельца к другому.

Для открытия эскроу счета нужно 3 участника.

1) Покупатель, он же депонент

2) Продавец — бенефициар

3) Банк — эскроу агент

Вместе они заключают договор. По его условиям деньги на счете принадлежат покупателю. После предоставления документов, оговоренных в договоре, они переходят к продавцу. Банк же гарантирует, что сделка пройдёт честно и выдаёт деньги продавцу.

В этом и состоит главная польза сделки, оформленной с наличием эскроу-счета. Конечная сторона договора получит деньги от продавца только в том случае, если все участники выполнили обязательства.

Где применяются эскроу счета

В основном их используют при сделках с недвижимостью, когда нужно обеспечить перевод денег между лицами после выполнения прописанных условий. Также такой вид расчета применяют в других соглашениях о купли-продажи, в частности, при операциях с ценными бумагами, автомобилями и другими активами.

Одним из самых важных условий эскроу счета является то, что срок его действия строго оговорен. Если же до истечения времени условия договора не выполняются, то все средства счета переходят к покупателю. Длительность может быть разной. К примеру, в России максимально возможный период составляет 5 лет.

Как выглядит процесс открытия и существования эскроу счёта

Условно его можно поделить на 6 этапов.

Таким образом, об открытии эскроу счета стоит задуматься тогда, когда есть сомнения в контексте надёжности одной из сторон сделки. Если вам кажется, что оплата может пройти несвоевременно или же условия договора не будут выполнены, поход в банк и формирования эскроу счета, за который отвечает независимый специалист, решает проблему доверия.

Материал публикуется на правах рекламы

Текст: Игорь Чубаха
Фото: freepik.com

Реформа жилищного строительства неотвратимо приведет к сокращению числа банков, активно работающих на ипотечном рынке. Выбор для будущих заемщиков ощутимо сузится. Почему это произойдет, разбирался БН.ру.

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fgazeta%2F2018_12%2F15452344791732314683b

С 1 июля 2019 года эскроу-счета станут обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства (за исключением тех объектов, которые к тому моменту будут находиться в высокой степени готовности, – по ним застройщикам разрешат работать по старым правилам ).

Привлеченные средства до ввода объекта в эксплуатацию будут замораживаться в уполномоченных банках на эскроу-счетах. А вместо них банкиры станут давать застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования. Такова в кратком изложении суть проводимой на строительном рынке реформы.

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F741%2F1529078115-index

Уже сейчас застройщики могут перейти на новый формат финансирования добровольно. Правда, не особо спешат . По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), на 1 ноября в России возводилось всего девять жилых комплексов с применением счетов эскроу.

Между тем новое правило, скорее всего, похоронит минимум около трети присутствующих сегодня в этом рыночном сегменте компаний со всеми вытекающими: увольнением работников, пополнением армии обманутых дольщиков, новыми стопками судебных исков. И, пока не наступила сакральная дата – 1 июля, строительное лобби пытается всеми правдами и неправдами ослабить будущую законодательную удавку.

На все голоса и со всех трибун повторяют, что с отменой долевого финансирования выйти на обозначенные президентом 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно. Пишутся и направляются в Госдуму законопроекты с поправками 214-ФЗ. В происходящее с удовольствием вмешиваются политические силы: «Деловая Россия», «ОПОРА России», «Единая Россия»…

С точки же зрения будущих ипотечных заемщиков самым важным в сказанном является то, что годика через три-четыре на фоне удорожания квадратного метра новостройки сократится само число новостроек. Таким образом, сузится выбор объектов, которые можно взять в ипотеку.

Но это не единственная неприятность, которую сулит ипотечному кредитованию реформа.

Читайте так же:  Как рассчитать выплаты по ипотеке на 10, 15, 20 и 30 лет

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fimages%2Fphoto%2F2019_02%2F31948661_1550293670b

Условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент», у застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м, 20% собственных средств и т. д. Но кроме «законных» условий ничто не мешает кредитору выставлять дополнительные требования.

И банк вполне может потребовать от строительной компании направлять всех ипотечных заемщиков в первую очередь в свои офисы.

Существование такой угрозы подтверждает заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов. В Тинькофф Банке добавляют, что такая перспектива «очевидна». А генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов подчеркивает, что это даже не угроза, а ожидаемая реальность.

«Если банк будет осуществлять проектное финансирование застройщика, то другие банки будут вынуждены потесниться, а возможно, и потеряют прямой доступ к этому застройщику, – поясняет специалист. – Возможно, другие банки будут допускаться к потенциальным заемщикам только в случаях, когда кредитующий банк и другие банки между собой договорятся о таком доступе».

Чиновники комментируют такое предсказание поворота событий уклончиво. Дескать, граждане могут обжаловать некорректное навязывание им банковской услуги. Но на стороне банка всегда будет армия юристов, а у заемщика не всегда хватит финансовой грамотности правильно жалобу составить. Так что исход подобных протестов удручающе предсказуем.

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F275%2F1461838607_1476

В общем, повторится ситуация, ранее наблюдавшаяся с ограничением круга оценщиков и страховых компаний, которые допускаются банком к обслуживанию ипотечного кредита. Только более масштабно.

Резюмируем: с 1 июля 2019 года граждане начнут сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на жилищный кредит.

В связи с такой угрозой для потенциальных заемщиков самой ценной из ныне обсуждаемых инициатив является направленное в Минстрой РФ предложение «Деловой России» освободить девелоперов от жесткой привязки к уполномоченным банкам. То есть предоставить застройщику до завершения стройки возможность менять уполномоченный банк (эскроу-агент) без согласия последнего. Но, скорее всего, идея будет торпедирована банковским лобби.

Со своей стороны банки изобретают схемы, как «охмурять» клиентов.

Всегда первый – конечно же, Сбербанк. И, пока эскроу-счета не стали обязательными, в ход идут сладкие пилюли. Кредитор в 11 регионах России (в том числе и Петербурге) запустил пилотный проект, в рамках которого перешедшие на эскроу застройщики смогут предлагать гражданам ипотеку в своих новостройках с пониженной на 0,8-1,6 п.п. ставкой. Правда, скидка привязывается к объему накопленных на эскоу-счетах средств. Не будет накоплений – не будет и скидки.

Конечно, дополнительные скидки по процентной ставке – это неплохо. Но, когда с ипотечного рынка будет вытеснено большинство игроков, Сбербанк эти скидки может и не пролонгировать.

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fimages%2Fphoto%2F2018_12%2F31453594_1545948864b

При этом число банков сокращается не первый год. «Дочки иностранных банков и российские госбанки являются наиболее устойчивыми на рынке. Российские частные банки в этих тисках чувствуют себя наименее комфортно и поставлены в заведомо менее выигрышное положение», – в ходе конференции ГК «Финам» отметил начальник отдела анализа рынков «Открытие Брокер» Константин Бушуев. Впрочем, уточнил начальник отдела анализа банков ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко, с каждым раундом новых санкций интерес у западных структур к российскому рынку явно не увеличивается.

Например, в сентябре начался процесс присоединения к Росбанку специализирующегося исключительно на ипотеке банка «ДельтаКредит» (оба входят во французскую группу Societe Generale). Проще говоря, французы сокращают свое присутствие в РФ. И, по полученной БН информации, в «ДельтаКредит» уже делаются определенные шаги по сокращению штата.

Значит, недалеко будущее, когда соискателю ипотеки придется выбирать между продуктами только нескольких госбанков.

Более того, чтобы выпасть из ипотечного марафона, любому игроку достаточно вовремя не запустить проектное финансирование и позволить застройщикам уйти «на сторону». В то же время, как недавно отметила председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова, далеко не все банки из числа допущенных Центробанком к строительному рынку могут и хотят возиться с проектным финансированием и счетами эскроу. А тех, кто «могут и хотят», наберется немногим более десятка.

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic.bn.ru%2Fuploads%2Fhe%2F181%2F1461837683_1563_1

Выходит, выбор будущего ипотечного заемщика будет сокращаться по нескольким причинам. Не только потому, что станет меньше застройщиков, а банкиры станут выставлять «крепостные» оставшимся, но и в силу неучастия многих банков в проектном финансировании и «естественной» убыли банков.

Эскроу-счета на рынке долевого строительства: новые особенности при покупке жилья

С 1-го июля 2019 года российские застройщики перейдут на проектное финансирование и расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Как будет работать новый механизм, в чем его преимущества и в каких банках можно открыть эскроу-счет, расскажем в статье.

Сегодня рынок жилой недвижимости переживает небывалый подъем, вызванный выгодными ценами на квартиры и сниженными ипотечными ставками. Согласно официальной статистике, за прошлый год россияне оформили жилищных кредитов на сумму в 1,3 трлн. рублей, при этом средний размер ипотеки увеличился до 2,4 млн. рублей.

Однако не все дольщики смогли получить свои квадратные метры. В последние годы увеличилось число строительных компаний, не справляющихся со своими обязательствами. Ситуация усугубляется необходимостью выплачивать кредиты по ипотеке, средства которой уже внесены в оплату услуг застройщика.

Что такое эскроу-счета и как они работают в долевом строительстве

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=http%3A%2F%2Fzaym-go.ru%2Fuploads%2Fposts%2F2019-02%2F1550828966_eskrou-schet

Эскроу-счета – что это такое простыми словами? Для защиты интересов участников в любой сделке банковские организации ввели понятие эскроу-счетов – специальных обеспечительных счетов, на которых сторона плательщика размещает оговоренную соглашением сумму. Средства депонируются (блокируются) до момента исполнения сторонами всех заявленных обязательств. Банк выступает посредником в сделке, гарантируя соблюдение участниками ее условий, принимает, хранит и передает денежные средства в ее исполнение.

Счета эскроу в долевом строительстве применяются следующим образом:

  1. Покупатель в присутствии представителя застройщика открывает эскроу-счет в банке.
  2. Участники сделки заключают трехсторонний договор с банком, в котором указывают все условия передачи денежных средств.
  3. Покупатель вносит на счет сумму, которая блокируется банком до момента исполнения сторонами условий сделки.
  4. Стороны подтверждают реализацию заявленных обязательств (постройку дома, оформление документов и передачу ключей покупателю).
  5. Банк выдает застройщику денежные средства со счета.
Читайте так же:  Оплата такси картой в машине

Порядок взаимодействия сторон при реализации сделки с использованием счетов эскроу регламентирован нормами Гражданского кодекса РФ. Закон накладывает ограничения на средства, размещенные на таких счетах, которые обеспечивают защиту интересов участников сделки. Так, депонировать можно только ту сумму, которая обозначена в договоре, а стороны после размещения средств не имеют права принимать решения в их отношении.

После выполнения сторонами всех условий соглашения, банк передает средства застройщику в оговоренный срок или в течение 10 дней, если такой срок не указан в договоре.

Период хранения денежных средств в рамках трехстороннего договора эскроу ограничен 5 годами. Если соглашением предусмотрен иной срок исполнения обязательств, законодательство гарантирует соблюдение интересов участников сделки только в течение 5 лет.

Все обязательства по сохранности денежных средств, размещенных на специальных счетах, несет банк. Договор может быть расторгнут сторонами в добровольном порядке в личном присутствии сторон посредством письменного уведомления о прекращении действия соглашения. В таком случае деньги возвращаются покупателю, если заявленные условия не выполнены сторонами, и передаются застройщику при реализации всех договорных обязательств.

Наряду с Гражданским кодексом, правовое определение сделок с использованием эскроу-счетов дает Федеральный закон 214-ФЗ. Документ предусматривает перевод денежных средств на специальный счет только после официальной регистрации трехстороннего договора.

Банк не начисляет проценты на сумму, размещенную на счету, но и не взимает плату за хранение средств.

Для получения денежных средств по договору застройщик должен документально подтвердить выполнение обязательств, предоставив в банк разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, свидетельство о регистрации права собственности в ЕГРН или иные бумаги.

Законодатели предусмотрели все аспекты защиты граждан при покупке жилой недвижимости, предоставив страховку на случай прекращения банком своей деятельности в виду отзыва у него лицензии. Такое развитие событий вполне допустимо, учитывая количество организаций в сегодняшнем банковском секторе, которое за последние 6 лет сократилось более, чем в 2 раза.

Решение, предложенное правительством, предусматривает страхование денежных средств, размещенных на эскроу-счетах, на сумму до 10 млн. рублей. По расчетам депутатов, такая сумма поможет возместить возможный ущерб для большинства покупателей недвижимости, поскольку средний размер сделки в отрасли не превышает 2,5 млн. рублей.

Для жителей крупных городов, в которых стоимость жилья значительно выше среднестатистической, возможностью минимизировать риски станет внимательный выбор банка-партнера из перечня ведущих и наиболее надежных российских организаций.

К банковским учреждениям, предоставляющим услуги по оформлению и ведению счетов эскроу, центральным регулятором предъявляются особые требования. На официальном сайте ЦБ содержится перечень всех банков, которые имеют право на осуществление подобной деятельности. В их числе:

  • Сбербанк;
  • ВТБ;
  • Альфа-Банк;
  • Совкомбанк;
  • Банк Возрождение;
  • Связь-Банк;
  • Тинькофф Банк;
  • Промсвязьбанк;
  • Россельхозбанк и другие.

Как изменится рынок жилья с введением эскроу-счетов

Определенно стоит ждать некоторых изменений с вступлением в силу требований о введении механизма эскроу в долевом строительстве.

Предполагаемый рост цен на рынке жилья может быть связан с тем, что застройщики лишатся привычного источника финансирования строительных работ. Существующая практика позволяла строительным компаниям осуществлять работы на средства, привлеченные от покупателей по договорам долевого строительства. С новыми правилами застройщики должны будут выполнить все обязательства за свой счет и только потом могут рассчитывать на получение оплаты за счет средств, хранящихся на счетах эскроу. В такой ситуации строительные компании вынуждены будут обращаться в банки за кредитами, проценты по которым будут перекладывать на потребителей.

В то же время, многие покупатели квартир охотнее согласятся немного переплатить за гарантию собственного спокойствия, чем рисковать всей суммой средств.

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fcdn-images-1.medium.com%2Ffit%2Fc%2F100%2F100%2F1%2AxI8V8fkXsN__6-EMmk7BNA

С 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ, которые меняют направление финансовых потоков в рамках долевого строительства. Как бы участники строительной и смежных отраслей ни противились изменениям, новые требования — неизбежность. Риелторам опасаться нечего: их законодательные новеллы затронут только тем, что придется проводить больше просветительской работы среди клиентов. Но чтобы рассказывать другим, необходимо разобраться самим. Обсудим проектное финансирование и эскроу-счета. В контексте долевого строительства теперь эти два банковских продукта связаны друг с другом.

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году proxy?url=https%3A%2F%2Fcdn-images-1.medium.com%2Fmax%2F1600%2F1%2AfDdA80Gbb8oM93Z9o1fYpg

В целом не принято говорить при обсуждении вопросов изменения законодательства о долевом строительстве, но нет большой тайны в том, что строительный бизнес — это одна из самых эффективных площадок по обналичиванию денежных средств и оптимизации налогов. Эта «оптимизация» проводится с помощью компаний-посредников с использованием «лояльных» банков.

На фоне «зачистки», которую проводит ЦБ на банковском рынке последние несколько лет, рушатся схемы, которые строились десятилетиями, и маржинальность бизнеса застройщиков ввиду необходимости «обеления» денежных потоков, очевидно, снижается (наряду, конечно, с другими факторами).

Так, на территории РФ на 1 января 2009 года работало 1058 банков, на 1 января 2019 года — менее 440. В ближайшие несколько лет их число еще снизится: примерно у 50 банков в год будут отзывать лицензии. Скорее всего, останется не более 200 организаций, которые действительно занимаются банковским бизнесом, а не являются звеном в цепочке «оптимизации налогов и доходов».

В рамках этих схем дольщики, как правило, становятся жертвами жадности отдельных персонажей, которые «оптимизировали» слишком много и не смогли выполнить обязательства по строительству объекта. Но обманутые дольщики — это скорее побочный эффект, так как среди обманутых в первую очередь государство с недополученными налогами (все делают вид, что этой проблемы нет, или не выносят ее на публичное обсуждение).

Уже давно пора наводить тут порядок.

Схема, когда банк является частью цепочки «оптимизации», работала все время существования современного рынка недвижимости. В предлагаемых изменениях законодательства возможность такой «оптимизации» резко сокращается, как итог, маржинальность падает (а ведь помимо этого еще множество причин для снижения маржи), и логично возникает вопрос, которым задаются бизнесмены: а зачем мне это нужно? Прибыль меньше, проблем больше, правила меняются, опять нужно с кем-то договариваться, повышать квалификацию, какое-то там проектное финансирование, в экономике проблемы, санкции и т. д. Мы видим, что у бизнеса есть желание соскочить и найти более тихие гавани. 50–60% застройщиков уйдут с рынка ближайшие годы. Мне кажется, это факт.

Читайте так же:  Как рассчитываются проценты по кредитной карте

Самое неприятное для всех участников — это то, что правила игры постоянно меняются. Ощущение, что пока одни играют в шашки, другие — в шахматы.

Казалось бы, в начале прошлого года обо всем уже договорились, застройщики смирились, начали искать способы, как работать на новом рынке, но в декабре 2018 года вносятся очередные поправки в 214-ФЗ, которые не соответствуют достигнутым договоренностям и принятой дорожной карте. Застройщики, которые вложились в получение разрешений на строительство до начала переходного периода с 1 июля 2018 года, остались ни с чем, так как правила игры поменяли. Это касается открытия расчетных счетов под каждое разрешение на строительство, переход на проектное финансирование и пр.

Более того, на Российском инвестиционном форуме в Сочи, который прошел в феврале текущего года, председатель Правительства Дмитрий Медведев озвучил вопрос, действительно ли всем с 1 июля 2019 года нужно переходить на проектное финансирование или нужны какие-то послабления. До 1 июля осталось чуть более четырех месяцев, а сомнения в целесообразности установленных законом норм и требований еще есть.

Строительная отрасль находится в кризисе, законодательная нестабильность только усугубляет и без того сложную ситуацию.

Необходимо понимать, что проектное финансирование, на которое переводят строительство жилой недвижимости, предполагает отбор банком интересных ему проектов. Проектное финансирование — это не раздача денег налево и направо. Не каждый проект получит деньги — только тот, в который банк поверит, исходя из своих внутренних критериев оценки. Но буквально у нескольких банков есть экспертиза и опыт проведения таких оценок и работы с данным продуктом.

Забавно слушать вокруг, что банки чуть ли не главные «бенефициары» этих изменений и теперь будут «рубить бабло». Кто знает уровень просроченной задолженности банкам по кредитам, выданным на «стройку», так не думает. И не говорит. Риски работы со стройкой сегодня велики, и банки без длинного и дешевого фондирования, в котором ощущается дефицит, не горят желанием этим заниматься. У большинства банков вообще закрыты лимиты на кредитование строительных компаний. По сути, на рынке есть пять-шесть банков, которые «будут рады» поучаствовать.

Через два-три года ждем на рынке «Сбер-Недвижимость», «ВТБ-Недвижимость», «Дом.РФ-Недвижимость», которые не только инвестировать, но продавать и строить начнут те объекты, на которые они выдали проектное финансирование.

Приведет ли уход с рынка застройщиков и сокращение количества объектов к росту стоимости квадратного метра? На мой взгляд, существенного роста не будет. Разве только рост, сопоставимый с динамикой инфляции. Ну и снижение курса рубля к валютам могут привести к всплескам цен, и это мы уже проходили. Безусловно, инвестиционно привлекательные объекты с «правильной» локацией и инфраструктурой будут расти в цене быстрее. Но в целом возможности покупателя ограничены. Он не может заплатить за квадратный метр больше определенной суммы, даже если желание застройщика поднять цены будет блестяще аргументировано. Или потенциальный покупатель будет снимать себе жилье, или застройщик будет сдерживать цены за счет, например, собственной маржи.

Эскроу-счет как термин появился в нашем законодательстве в прошлом году. Суть данного продукта в том, что в сделке появляется посредник (банк), который отвечает за то, что стороны выполнят обязательства друг перед другом. Схема применяется не только при покупке строящегося объекта недвижимости. Например, банк «Санкт-Петербург» широко использует эту схему на вторичном рынке как альтернативу сейфовой ячейке. Сегодня этот формат работает более чем в десяти банках города.

Как это будет функционировать в новостройках? Банк открывает покупателю счет и блокирует деньги до завершения стройки. При этом организация выступает неким арбитром, который стоит на стороне участника долевого строительства (мы же помним, что все законодательные изменения по факту долевое строительство не отменяют?). На мой взгляд, это более правильный механизм. Так законодательство закрывает возможные варианты вывода денег на нецелевое использование. Если дом не достроен, то деньги или возвращаются дольщику, или включается третья сторона, которая достраивает объект. Банк вместе с дольщиком несет риски.

Список банков, которые могут работать с эскроу-счетами, опубликован на сайте ЦБ РФ и на сегодняшний день включает 55 банков. Можно прогнозировать, что в ближайшие пять лет у этих банков лицензии не отзовут.

Один из наиболее волнующих риелторов вопросов: когда они смогут получить свои комиссионные за проданные квартиры в строящемся доме?

Законодатель не ограничивает застройщика в вопросе выплаты комиссионных.

Эти суммы будут включены в те расходы, для оплаты которых застройщик может переводить деньги с расчетного счета. Скорее всего, у каждого застройщика появится собственное агентство недвижимости и это будет новая схема «оптимизации».

Изображение - Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают в 2019 году 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.8 проголосовавших: 9

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here