Что такое ипотечный сертификат участия

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "что такое ипотечный сертификат участия" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”.

Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Схема выпуска ИСУ:

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия proxy?url=https%3A%2F%2Ffs.moex.com%2Ff%2F2801%2Fisu

  • банк передает управляющему ипотечным покрытием в доверительное управление свой сформированный ипотечный портфель;
  • управляющий ипотечным покрытием, во взаимодействии со спецдепозитарием и регистратором, осуществляет выпуск ИСУ;
  • выпущенные управляющим ипотечным покрытием ИСУ передаются банку – оригинатору для дальнейшей продажи инвесторам;
  • сопровождение ипотечного портфеля, входящего в состав ипотечного покрытия по выпущенным ИСУ, осуществляется сервисной компанией/банком-оригинатором.
Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).
  • Получение возможности диверсификации инвестиционного портфеля (плановая доходность выше облигаций с ипотечным покрытием, однако ниже ликвидность и гарантия денежного потока);
  • Приобретение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;
  • Вложение в инструмент с качественным и надежным ипотечным покрытием; независимым сервисным агентом;
  • Возможность полного исключения прерывания потока платежей за счет его смещения во времени посредством включения в структуру страхования финансовых рисков инвестора.

Основные отличия ИСУ от Облигации с ипотечным покрытием

Ипотечные сертификаты — новый способ инвестиций в недвижимость в России

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия proxy?url=http%3A%2F%2Ftv-bis.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2F521-1024x448

Инвестиции в недвижимость являются одним из привлекательных способов вложения капитала, как среди частных лиц, так и среди институциональных инвесторов, инвестиционных фондов, страховых компаний и т.п. Преимуществами таких вложений обычно считается надежность, возможность получения пассивного дохода, и некоторая уверенность, что она всегда будет расти в цене (что на практике не совсем соответствует действительности).

Однако при всех своих преимуществах, инвестиции в недвижимость имеют и свои недостатки, главными из которых являются низкая ликвидность рынка, т.е. когда временной период между сделками и покупки и продажи достигает нескольких лет. А также очень высокий порог входа, что часто делает невозможным участие большого количества мелких инвесторов на этом рынке.

Отчасти эта проблема была решена, когда в начале 2000 — х годов в России стали появляться паевые фонды недвижимости (ЗПИФ). Но, как показала практика управления капиталом частных инвесторов (вкладчиков) такими инвестиционными компаниями, доходность от таких вложений в редких случаях перекрывала инфляцию, и инвесторы могли бы и сами более эффективно распорядится своими капиталами.

Тем не менее, существует и другая альтернатива инвестиций в недвижимость, о которой почему — то мало говорится широкой публике. В данном случае речь идет о таких инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты участия (ИСУ), которые формально появились в 2003 году.

В этой статье будет рассказано о таком интересном инвестиционном инструменте, как ипотечные сертификаты участия (далее просто «сертификаты»). Это как раз те возможности, которые позволяют с одной стороны пользоваться преимуществами вложения капитала в такой надежный актив, как недвижимость, а с другой — пользоваться преимуществами свободного рынка ценных бумаг, где высокий уровень ликвидности сделок позволяет получать неплохие доходы от недвижимости.

Ипотечные сертификаты — преимущества и недостатки. Практика применения

В своем общем определении ИСУ или ипотечный сертификат участия является именной ипотечной ценной бумагой и регулируется российским законодательством, а именно — ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Согласно этому законодательному акту — ипотечный сертификат участия обеспечен ипотечным покрытием, то есть в их основе лежат ипотечные кредиты, которые подкреплены достаточно надежным и относительно ликвидным залогом — недвижимостью. Соответственно, ипотечный сертификат участия удостоверяет долю, принадлежащую инвестору, в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право на получение дохода.

Лицо, выдающее ипотечный сертификат участия, является управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление ипотечным покрытием, что порождает ответственность по доверительному управлению перед владельцами. Аналогичные права удостоверяют закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды.

Читайте так же:  Unionpay в россии

Основной экономический смысл «сертификатов» является использование накапливающихся кредитных средств от вкладчиков в недвижимость и их рефинансирование. Иными словами, основная задача — это привлечение «коротких» денежных средств банком, который обладает правами требования по ипотеке, при сопоставимом размере удовлетворения ипотечного кредита. Схожей целью использования обладают производные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия proxy?url=http%3A%2F%2Ftv-bis.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F12%2F15

Схема работы капитала по такому ипотечному рефинансированию довольно проста.

Банк, как главный ипотечный кредитор, имеет в своем распоряжении два актива:

  • Первый — это недвижимость, которая находится у него в залоге, пока не будет полностью погашена вся ипотека.
  • Второй — это постоянный денежный поток, состоящий из процентных платежей по кредиту и погашению основного долга.

Чтобы повысить отдачу от капитала, банки стремятся реинвестировать эти средства для получения дополнительного дохода (часто просто, чтобы уберечь деньги от инфляции), что в частности и выражается через выпуск ипотечных сертификатов.

Таким образом, обладатель этого сертификата как бы является со — инвестором и выгодоприобретателем от недвижимости, имея часть своей прибыли от процентных платежей по кредиту. При этом такой сертификат имеет вполне надежное обеспечение в виде той недвижимости, которая находится у банка в залоге.

Помимо этого, сертификаты, обращающиеся на свободном рынке, имеют те же свойства, что и акции и облигации, и можно заработать на росте (падении) таких активов на фондовой бирже. Ипотечные сертификаты участия относятся к консервативному классу ценных бумаг, а, следовательно, при наличии их в высшем котировальном списке (список А) основными инвесторами данного инструмента становятся, прежде всего, пенсионные фонды, страховые компании и частные инвесторы (имеющие склонность к консервативной и осторожной стратегии вложения капитала), активно использующие ипотечные ценные бумаги.

В чем преимущество ИСУ, как инвестиционного инструмента?

Кроме общего понятия выгоды от вложения своих капиталов в инвестиционный проект недвижимости, существуют и вполне практические преимущества сертификатов как обычного инвестиционного актива.

К таким, например, можно отнести:

  • высокая доходность по сертификатам, по сравнению с облигациями и закрытыми ипотечными паевыми инвестиционными фондами: в среднем равна от 10 до 11 % по текущим пулам закладных.
  • возможность диверсификации инвестиционного портфеля;
  • долгосрочный инвестиционный объект: максимальный срок договора по доверительному управлению ипотечным покрытием не может превышать 40 лет, соответственно, могут передаваться кредиты со сроком 20 и 25 лет;
  • обращение в высшем котировальном списке Московской биржи;
  • непрерывный поток платежей: средства, выплаченные управляющей компании, должны быть переданы инвесторам за минусом расходов в течение трех месяцев.

Кроме перечисленных достоинств сертификата, как инвестиционной ценной бумаги, стоит упомянуть и о некоторых недостатках, которые прямо влияют на возможность получения прибыли по ним инвестором.

Прежде всего, к таким недостаткам относятся:

  • относительно низкая ликвидность — они не включены в ломбардный список Банка России. Т.е. их невозможно использовать как залог для получения кредита в банке, как это, например, можно сделать с государственными облигациями ОФЗ или акциями «Сбербанка».
  • доходность является расчетной, и она зависит от ставки ипотечного кредита, чем выше ставка кредита, тем выше доходность по сертификатам, и наоборот.
  • стоимость сертификата уменьшается со временем, вследствие осуществления потока платежей, хотя если существует непрерывный поток кредита по ипотеке, то такой недостаток нивелируется

Несмотря на то, что рынок таких инвестиционных инструментов, как ипотечный сертификат, довольно молод в России, все же имеется стабильная динамика расширения рынка этого инструмента, что в частности доказывает статистика за последние несколько лет.

Например, на конец сентября 2016 года в высший котировальный список «А» попало 15 выпусков ипотечных сертификатов участия. В среднем на сентябрь 2016 года на Московской бирже происходило 80 сделок в месяц по ипотечным сертификатам участия. В сентябре 2016 года на Московской бирже было совершено 154 сделки на сумму более 8 млрд. рублей.

В заключение следует отметить, что ипотечные сертификаты участия могут способствовать развитию ипотечного рынка, так как банки приобретают возможность рефинансирования. В свою очередь инвесторы получают консервативный инструмент с достаточно высокой доходностью на длительный период.

Инвестиции в недвижимость в России остаются чуть ли ни единственным вариантом выгодного вложения денег, как среди крупных финансовых организаций, страховых компаний или инвестиционных фондов, так и большинством населения, где используются традиционные формы вложения капитала, так и более современные, такие как, ипотечный сертификат участия.

При всех своих достоинствах,:

  1. как надежность,
  2. постоянный рост стоимости квадратного метра,

У этой инвестиции есть один существенный недостаток. Этот недостаток связан с тем, что проведение сделок с объектами недвижимости занимает существенный период времени.

  • От момента покупки на стадии строительства, до момента реализации объекта на открытом рынке, в лучшем случае такие сроки составляют 1 -1.5 года. Понятно, что такой временной разрыв подвергает инвестора значительному риску, в том числе и связанному с резким обесцениванием рубля, как национальной валюты. Что по крайне мере было уже два раза за последние четыре года (2014 и 2016 гг.)
Читайте так же:  Где инвалидам 2 группы могут дать кредит

Некоторым образом частично эта проблема инвесторов была решена в самом начале 2000 гг., когда на рынок инвестирования вышли, так называемые Закрытые фонды недвижимости или ЗПИФ, которые инвестировали деньги миллионов вкладчиков в различные девелоперские проекты по всей стране.

Но кроме этой схемы, у которой есть тоже немало недостатков , есть также вариант использования в качестве инвестиции в недвижимость ценные бумаги.

В этой статье мы как раз и расскажем о такой ценной бумаге, которая имеет название – Ипотечный сертификат участия или ипотечная закладная (образец закладной тут). О том, в чем заключается преимущество ее использования инвесторами, а также на каких принципах работает такая схема инвестирования в недвижимость.

ПОЗВОНИ ЮРИСТУ
ОН РЕШИТ ТВОИ ВОПРОСЫ БЕСПЛАТНО

Москва, обл 8 (499) 703-35-33 доб. 822
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 309-06-71 доб. 475
Федеральный номер 8 (800) 555-67-55 доб. 454

Принцип работы ипотечных ценных бумаг, формы выпуска и обращения.

Использование ценных бумаг в качестве инвестиционного инструмента на рынке недвижимости, пришло в Россию с западных рынков капитала, где эта форма инвестирования существует несколько десятков лет.

Общий принцип работы ипотечной бумаги состоит в следующем.

  1. Допустим, строится объект недвижимости — дом. Этот дом продается в кредит собственнику, о чем между ним и девелопером (строителем) или банком заключается кредитное соглашение. Этот кредитный договор (образец договора тут)обеспечивает его держателю постоянный финансовый поток в виде платежей по кредиту, плюс проценты по нему.
  2. С этим договором девелопер идет в банк для того, чтобы получить в свою очередь у банка кредит. В качестве средства обеспечения предоставляет указанный договор с покупателем дома. Банк под этот договор выдает девелоперу кредит, и он продолжает строить дом.
  3. Далее банк, имея на руках множество таких кредитных договоров, под них выпускает ценные бумаги, т.е. ту самую ипотечную закладную. Эти закладные выпускаются в обращение банком на открытом рынке, в том числе и на фондовой бирже, где инвесторы охотно покупают такие бумаги, так как они в конечном итоге обеспечены недвижимостью.

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия proxy?url=https%3A%2F%2Firg77.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2F01-300x136

Суть схемы состоит в том, что пока еще дом строится, деньги, вложенные в его строительство, инвестиции уже обращаются на рынке, принося доход и девелоперу, и посредникам (банкам), и тем, инвесторам, которые будут покупать такие ценные бумаги.

Что касается наших российских реалий, то впервые ипотечные сертификаты подобные ипотечным закладным появились в 2003 году и их выпуск, обращение были регламентированы законодательным актом в виде ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

  • Согласно этого закона, гарантом исполнения обязательств перед инвесторами по ипотечной ценной бумаге, т.е. ИСУ, является организация ее выпустившая. Кто может выпускать такие ценные бумаги.

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия proxy?url=https%3A%2F%2Firg77.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F04%2F02-300x189

  1. Банки, выступающие в качестве посредника или андеррайтера по сбору пула ипотечных закладных и выпуска на их базе ИСУ.
  2. специальные ипотечные агентства, работающие по государственным программам развития рынка ипотечного кредитования, такие, например, как АИЖК (Агентств ипотечного жилищного кредитования).
  3. девелоперские холдинги, имеющие масштабные строительные объекты.

Ценная бумага, выпускающаяся под залог недвижимости, в частности ИСУ, является активом самого высокого класса надежности (т.е. имеет инвестиционный рейтинг не ниже А). Это обусловливает высокий спрос на них со стороны инвесторов. Купить такую ценную бумагу может практически любой человек. Для чего необходимо заключить брокерское соглашение с одной из брокерских компаний, работающих на фондовом рынке и через нее уже потом, либо самостоятельно, либо при поддержке инвестиционных консультантов осуществить покупки таких ценных бумаг. Также в продажу ИСУ предлагают банки и страховые компании, которые имеют в составе своего кредитного портфеля подобные активы.

Несомненно, ИСУ как инструмент

Ч ем привлекательны ИСУ и какие у них есть недостатки

Инвестирования в недвижимость, предоставляет возможность любому инвестору вложить свои деньги в рынок недвижимости. Действительно не у всех имеется лишних 5-10 млн. рублей, чтобы купить квартиру и получать доходы от нее. Поэтому главное достоинство ИСУ – это реальный вариант инвестору с любым капиталом участвовать в инвестиционном проекте, стоимость которого может достигать нескольких миллиардов.

  • относительно высокая доходность по ипотечным ценным бумагам, которая обусловлена постоянно расширяющимся спросом на рынке недвижимости, особенно в крупных городах страны, таких как Москва, Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и др. Средняя норма прибыли по ИСУ на 2017 -2019 год составляет порядка 11% в год. Это как минимум в 1.5 раза выше, чем доход по банковским депозитам.
  • с помощью ИСУ можно диверсифицировать любой инвестиционный или кредитный портфель, придавая ему более устойчивый характер, за счет ценных бумаг, имеющих фиксированную доходность, тем более с гарантийным обеспечением, в виде строящихся или уже построенных домов, квартир или коттеджных поселков.
  • длительный инвестиционный горизонт таких бумаг как ИСУ позволяет спланировать личный капитал на сроки до 35 — 40 лет включительно.
  • высокий рейтинг надежности ИСУ, как ценной бумаги на фондовых площадках страны, в первую очередь на ММВБ (московской фондовой бирже), где ИСУ в основном и обращаются.
  • относительно постоянный приток прибыли по ИСУ у инвестора в виде промежуточных дивидендов или процентов, которые исчисляются и выплачиваются инвесторам не реже одного раза в квартал (раз в три месяца).
Читайте так же:  Как снизить кадастровую стоимость недвижимости через суд

Кроме этого ИСУ очень выгодно использовать для рефинансирования инвестором своего личного ипотечного займа, когда в качестве средства погашения части долга по ипотечному договору банку — кредитору предоставляется ИСУ.

Это не только значительно упрощает сам процесс рефинансирования долга. Простыми словами, выпуск предоставляет владельцу ИСУ следующие права – снижение ставки кредитования, реструктуризация ипотеки, право досрочного погашения. И банки нередко охотно идут на подобные условия, так как имеют супернадежного заемщика.

Самая главная их проблема состоит в том, что рынок ИСУ в России пока еще не сильно развит как это, например, происходит в США, где рынок ипотечных закладных имеет капитализацию на финансовых рынка порядка 3 трлн. долларов.

Для сравнения, на конец 2016 года в высший котировальный список «А» попало 15 выпусков ипотечных сертификатов участия. В среднем на сентябрь 2016 года на Московской бирже происходило 80 сделок в месяц по ипотечным сертификатам участия. В сентябре 2016 года на Московской бирже было совершено 154 сделки на сумму более 8 млрд. рублей.

Другим недостатком ИСУ в российском исполнении является то, что доходность по той или иной ИСУ сильно зависит от того, как реализуется проект застройщиком и введением объектов в эксплуатацию. Т.е. здесь присутствует риск использования ИСУ, выпущенных не добросовестными девелоперами. Хотя от слишком рискованных ИСУ, банк их выпускающий, старается воздерживаться. Тем самым сами банки немного страхуют рынок ценных бумаг от откровенных фейковых сделок.

В качестве заключения

остается только отметить, что развитие рынка ипотечного кредитования посредством ценных бумаг в России еще ждет своего продолжения. Причем, как видится уже сейчас, подобные сделки на рынке недвижимости будут проводиться с помощью более современных ипотечных цифровых смарт – контрактов на платформах блокчейн.

(DSCL) Раскрытие информации при проведении корпоративного действия с ценными бумагами “ИСУ-5” “CAPG” “Выплата дохода по паям/ису” (ипотечный сертификат участия 0027)

По всем вопросам, связанным с настоящим сообщением, Вы можете обращаться к Вашим персональным менеджерам по телефонам: (495) 956-27-90/91/92/93, (495) 956-09-40, (495) 745-81-45 и к региональным представителям НКО АО НРД.

Соглашение об использовании сайта (пользовательское соглашение)

С данным пользовательским соглашением (далее – Соглашение) необходимо ознакомиться каждому, кто намерен использовать информацию, размещаемую Небанковской кредитной организацией акционерным обществом «Национальный расчетный депозитарий» (далее – Центральный депозитарий) на своём официальном сайте www.nsd.ru (далее – Сайт) в разделе «Сообщения о ценных бумагах и событиях по организации» (далее – Информация).

Пользователем Сайта может являться любое лицо, заинтересованное в получении Информации (далее – Пользователь).

Переходя к разделу Сайта «Сообщения о ценных бумагах и событиях по организации» Пользователь тем самым подтверждает, что он ознакомлен с Соглашением и полностью принимает все его положения.

Заключая настоящее Соглашение, Пользователь дает согласие на обработку своих персональных данных, за исключением действий по их распространению третьим лицам. Центральный депозитарий обязуется предпринимать все необходимые меры для защиты персональных данных Пользователя от неправомерного доступа, изменения, раскрытия или уничтожения.

Предоставление доступа к Информации

В разделе Сайта «Сообщения о ценных бумагах и событиях по организации» Центральный депозитарий размещает информацию (с возможностью ее копирования и передачи), связанную с осуществлением прав по ценным бумагам, полученную им от эмитентов ценных бумаг или лиц, обязанных по ценным бумагам. Также в данном разделе Сайта приводится иная информация, полученная из открытых источников, в том числе публикуемая эмитентами ценных бумаг. Информация размещается в виде новостной ленты, которая обновляется по рабочим дням Центрального депозитария в режиме on-line с 9.00 до 18.00.

Сайт Центрального депозитария www.nsd.ru доступен для Пользователя без ограничения по времени. При невозможности осуществления доступа на Сайт Пользователь уведомляет об этом Центральный депозитарий посредством направления письма в свободной форме на адрес электронной почты [email protected]

Пользователь не вправе использовать полученную Информацию для подготовки информационных продуктов, распространяемых им на платной основе, а также распространять содержащиеся в информационных сообщениях данные на платной основе.

Пользователь, желающий получить дополнительную услугу в виде рассылки новостей, должен оформить подписку, следуя указаниям на домашней странице Сайта.

Читайте так же:  Какие акции по ипотеке есть в сбербанке в 2019 году

Центральный депозитарий несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за искажение информации, полученной от эмитента и/или лица, обязанного по ценным бумагам.

Пользователь несет ответственность за несоблюдение условий настоящего Соглашения, правил и инструкций, размещенных на Сайте.

Пользователь несет ответственность перед третьими лицами за свои действия, связанные с использованием Информации, полученной на Сайте, в том числе, если такие действия приведут к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, а также за соблюдение законодательства при использовании Сайта.

Центральный депозитарий не несет ответственности за результат и/или полезность использования Информации, за прямой или косвенный ущерб, причиненный Пользователю в период предоставления доступа к Информации, в том числе, понесенный в результате ошибок, пропусков, перерывов в работе, удаления файлов, изменения функций, дефектов, задержек в работе при передаче данных и подобных событий, случившихся не по вине Центрального депозитария; за упущенную Пользователем выгоду; за качество работы сети Интернет при доступе к Сайту.

Центральный депозитарий не предоставляет никаких гарантий или условий в отношении соответствия Информации конкретным целям Пользователя.

Разрешение спорных ситуаций

Центральный депозитарий вправе проводить аудит использования и распространения любым лицом Информации, размещаемой в разделе Сайта «Сообщения о ценных бумагах и событиях по организации». При обнаружении фактов несанкционированного использования или распространения Информации Пользователем Центральный депозитарий оставляет за собой право на обращение за судебной защитой своих прав, в том числе с исками о возмещении убытков и защите деловой репутации.

При этом предполагается, что все разногласия между сторонами Соглашения будут решаться с помощью переговоров. Если разногласие не удалось решить в ходе переговоров, вопрос передается в судебные органы.

Все права на Сайт и размещённую на нем Информацию принадлежат Центральному депозитарию.

Центральный депозитарий вправе в одностороннем порядке изменять структуру страниц сайта, состав и объем размещаемой Информации.

При этом Центральный депозитарий обязуется своевременно доводить до сведения Пользователя любые изменения порядка размещения и/или доступа к Информации посредством публикации соответствующего уведомления на Сайте.

Пользователь обязуется не предпринимать каких-либо действий, которые могут привести к перебоям функционирования Сайта, в том числе действий, которые связаны с повышенной нагрузкой на Сайт.

Вопросы, не урегулированные настоящим Соглашением, подлежат разрешению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ипотечный сертификат – это ценная именная бумага, которая удостоверяет право обладателя на получение определенной денежной суммы, полученной путем реализации конкретно оговоренных обязательств по ипотечному покрытию. Выдачу ипотечных сертификатов могут проводить исключительно организации коммерческого типа, которые имеют необходимые разрешения и лицензию на осуществление управления инвестиционными фондами, в том числе и паевыми, кредитными учреждениями, а также пенсионными фондами негосударственной формы. В 2003 г., после подписания Федерального Закона №152-ФЗ, было введено два принципиально новых подвида ценных бумаг: сертификат ипотечного покрытия, а также ипотечные сертификаты участия.

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.nnre.ru%2Fdelovaja_literatura%2Frynok_cennyh_bumag_testy_i_zadachi%2F_245

  • Отменяет необходимость образования и оформления немалого количества дополнительных соглашений.
  • Вероятность добавления их в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
  • Не требует дополнительного создания и регистрации эмиссионного проспекта, что значительно экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата.
  • Оформляется только один договор, основанный на доверительном управлении, а остальные инвесторы вправе к нему присоединяться.

Ипотечный сертификат участия наделяет его обладателя такими правами:

  • получать финансовые средства, возникшие в связи с фактическим выполнением обязательств;
  • ожидать от выдавшей организации соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия proxy?url=http%3A%2F%2Ffs.moex.com%2Ff%2F2801%2Fisu

Процесс выдачи сертификатов служит основанием для образования общедолевой собственности собственников сертификата ипотечного покрытия, под которые, в принципе, и проводится их выдача. Негативным моментом, снижающим надежность сертификата ипотечного участия, можно считать достаточно распространенную практику формирования пул обеспечения по ипотечным сертификатам участия, не только из ипотечных закладных, но также и из определенных активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке в принципе. Существующие пробелы и недоработки в нынешнем законодательстве только способствуют развитию этого негативного фактора. Для исправления ситуации необходимо рассматривать изменение правил листинга для ипотечного сертификата участия и создавать рабочую группу, которая могла бы проработать существующие недостатки и максимально их исправить.

Ипотечное кредитование считается одним из самых бурно развивающихся направлений банковской деятельности. С каждым годом на рынке банковских услуг появляются новые продукты и предложения. Одним из последних нововведений стало появление ипотечного сертификата участия, но немногие знают об особых нюансах использования подобного документа.

Ипотечный сертификат участия представляет собой именную ценную бумагу, которая не относится к эмиссионным видам и не обладает номинальной стоимостью. Целью создания документа является удостоверение факта наличия у собственника определенной доли, определяющей часть права общего владения недвижимости в отношении покрытия ипотеки. Ценная бумага дает право владельцу получать денежные средства, размер которых соответствует объему исполненных обязательств.

Вопросы качества и полноты исполнения основного перечня долговых обязательств регулируются перечнем требований, установленных покрытием. Законодательное отражение участия документа в процессе кредитования регламентировано ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Документ также определяет основные понятия и регламентирует порядок работы с ипотечным ценным документом.

Читайте так же:  Что такое социальная ипотека и как её получить в 2019 году

Под термином «ипотечное покрытие» понимается определенный перечень требований, касающихся вопросов возврата основного долга и начисленных процентов по ипотечному кредиту. В качестве удостоверяющего требования документа может выступать такой документ как сертификат участия. Такой документ действителен только при выполнении ряда обязательных условий. В их число входит:

  • сумма задолженности по кредитным обязательствам не превышает 70% от рыночной цены залогового объекта, установленной при оценке независимым экспертом;
  • залоговое имущество не может подлежать замене или отчуждению без получения предварительного согласия на проведение подобной операции от залогодержателя;
  • предмет залога подлежит обязательному страхованию от риска возможной утраты или получения повреждений, при этом общий размер суммы по заключенному соглашению страхования должна быть не менее размера требований по ипотеке в части возврата основной суммы долговых обязательств;
  • в качестве предмета договорных отношений всегда выступают денежные средства.

Кто вправе выпускать ипотечный сертификат участия и его особенности

Согласно действующему законодательству, выпуском ипотечных сертификатов участия вправе заниматься кредитные организации и компании, обладающие лицензией на осуществление коммерческой деятельности и управление инвестициями. Подобные инвестиции могут находиться в различных видах фондов:

  • специальных;
  • ПИФах;
  • негосударственных пенсионных учреждений.

Осуществление выпуска и передачи сертификатов владельцам означает появление оснований урегулирования вопросов общей собственности и ее деления на конкретные доли. Владельцам ценного документа предоставляются равные права, и они вправе претендовать на определенную часть от общего размера покрытия. Каждая из них принадлежит конкретному владельцу.

На финансовом рынке сертификаты участия находятся в свободном обращении. Согласно действующим правилам допускается их использование в торгах, осуществлять традиционные операции характерных для ценных бумаг. Общее количество выпущенных ценных документов определяется правилами документа об осуществлении доверительного управления. Существенной характерной чертой сертификатов считается отсутствие у них номинала, и подобный вид бумаг не предусматривает возможность выпуска каких-либо производных документов.

Что дает владение сертификатом и вопросы управления

Владение ипотечным сертификатом участия дает ряд прав и преимуществ его владельцу, который после приобретения ценной бумаги приобретает возможность получать денежные средства после исполнения взятых обязательств и контролировать конкретное ипотечное покрытие.

К преимуществам владения сертификата относят:

  • отсутствие необходимости заключения большого количества соглашений;
  • отсутствие необходимости регистрировать эмиссионный проспект;
  • возможность экономии на создании сертификата;
  • возможность заключения единственного договора на основании доверительного управления.

Отношения в части организации доверительного управления возникают вследствие заключения специального договора, основные пункты которого определяются управляющим. Им является лицо, ответственное за выдачу сертификата. Основными определяющими моментами доверительного управления является:

  • индивидуальное соотношение покрытия ипотеки и документа участия;
  • информация о полных данных управляющего, его правах и обязанностях;
  • данные о депозитарии, регистраторе, в обязанности которого входит ведение базы реестра владельцев документов;
  • длительность действия договора, определяющего основные вопросы управления;
  • общее количество ценных бумаг, порядок работы с ними;
  • вопросы выплаты денежных средств после полного погашения долга;
  • права каждого из владельцев сертификатов.

Документ договора призван осветить все существенные вопросы правоотношений, которые касаются сертификата. Отдельно оговариваются моменты созыва общего собрания основных собственников ценной бумаги, оплаты деятельности управляющего, регистратора и депозитария.

Назначенный управляющий вправе вносить изменения, добавлять в документ дополнительные пункты только после их утверждения владельцами сертификатов в результате принятия коллективного решения на общем собрании. Вне зависимости от новых принимаемых условий должно выполняться одно из главных требований в виде обязательного соответствия действующему законодательству РФ.

На практике вероятно возникновение ситуации, при которой у депозитария заканчивается срок действия лицензии или аннулируется. В этом случае управляющий вносит изменения в существующие правила и заменить депозитарий. В его обязанности также входит созыв общего собрания основных владельцев для проведения регламентированной процедуры по утверждению новых изменений в отношении замены депозитария.

Список владельцев ценных бумаг не является постоянным, и желающие могут вступить в их круг посредством приобретения ценной бумаги у управляющего. Помимо вопросов изменений утвержденных правил и выдачи сертификатов в функции управляющего входит:

  • прием платежей;
  • осуществление выплат владельцам сертификатов;
  • контролирование исполнения взятых обязательств.

Правила могут предусматривать учет прав каждого владельца на отдельном лицевом счете. Длительность осуществления доверительного управления может варьироваться от 12 месяцев до 40 лет.

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.8 проголосовавших: 8

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here