Что такое ипотечный сертификат участия (ису)

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "что такое ипотечный сертификат участия (ису)" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия (ису) ipoteka

Шутки о закабалении ипотекой уже давно гуляют по интернету: тут и «ипотека на полвека», и человек в трусах у дверей банка с подписью «он выплатил ипотеку», и многое другое. Действительно: брать кредит на 20-30 лет, выплачивая довольно приличный ежемесячный взнос и переплачивая в результате весьма существенную сумму (как процент на остаток долга в течение всего срока погашения задолженности) желающих мало, особенно в ситуации, когда внезапный кризис может лишить тебя работы. Но что, если посмотреть на ситуацию с другой стороны? Банкам, раздающим ипотечные кредиты, необходимы деньги, причем чем больше сумма выданных кредитов, тем меньше у банка ликвидность в текущий момент, несмотря на получение приличного процента со временем. При этом некоторая ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на ипотечное покрытие, была бы хорошим активом для сторонних вкладчиков – рисков почти никаких (т.к. если заемщик перестает платить, то как правило лишается квартиры), а процент выше среднего по банковским вкладам. Ибо комфортными ипотечные условия не назовешь.

Данная идея и легла в основу выпуска ипотечных сертификатов участия (ИСУ, аналог американских Mortgage backed securities), собственниками которых могут становиться как частные (вход примерно от 100.000 рублей), так и институциональные инвесторы с высокой ликвидностью — вроде негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний. Хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в 2003 году, развитие этого рынка началось совсем недавно: в 2013 году в России было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму более 140 млрд. руб. Первой компанией, организовавшей в России выдачу ИСУ, стала «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ», входящая в финансовую группу ГФТ. Акции ипотечных сертификатов можно купить и на Московской бирже (брокер ежемесячно зачисляет процент на торговый депозит инвестора; список ИСУ можно найти тут , выбрав в «Тип инструмента» — «Ипотечный сертификат»). В общем, пока инструмент довольно нов и возможно его ждет неплохое будущее. К тому же в данный момент ипотечные бумаги могут быть дополнительно интересны из-за высокой ключевой ставки.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

По своей сути ипотечные сертификаты весьма похожи на ПИФы, однако выгодно отличаются от них гарантированной доходностью. Юридически все выглядит следующим образом. Пул закладных, полученных банком от ипотечных заемщиков, продается управляющей компании (переходит под ее доверительное управление). При этом банк восстанавливает ликвидность. УК под полученные закладные выпускает ИСУ и продает их инвесторам. Весь денежный поток, приходящий по этому пулу, поступает к инвесторам, которые приобрели ипотечные сертификаты. Если какой-то заемщик не платит по закладной, то УК обычно обращается в коллекторное агентство – так как залогом является квартира, инвестиции в ипотечные сертификаты участия довольно надежно защищены. По другой схеме происходит обмен: банк передает закладные УК, а она выпускает под них ИСУ и отдает сертификаты банку, который сам занимается их продажей (однако дивиденды инвесторы все равно получают от УК); этот вариант выглядит так:

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия (ису) ISY

Выпуск ипотечных сертификатов участия возможен в случае соблюдения следующих условий:

размер их эмиссии не должен превышать общей стоимости всех ипотечных активов;

срок их обращения не должен превышать срок действия договора об ипотечном кредите;

общая стоимость всех выпущенных эмитентом сертификатов не должна превышать 50-кратного размера капитала эмитента;

минимальный объем выпуска сертификатов должен быть не менее суммы, эквивалентной ста тысячам евро по курсу Национального Банка.

Основным недостатком ИСУ является то, что доходность по ним может оказаться меньше планируемой (т.к. зависит от того, насколько пунктуально погашаются платежи), но риск потери основной суммы инвестиций в ипотечные сертификаты крайне мал. Так как пулы нередко составляются из тысяч закладных, хорошая диверсификация снижает риск недополучения дохода. Кроме того, низкая ликвидность сертификатов (возможно временная) и извечный риск экономической нестабильности в России также снижают цену этого долгосрочного (по сути два десятка лет) инвестиционного инструмента.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”.

Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Читайте так же:  Цена золотой монеты георгий победоносец в сбербанке

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Схема выпуска ИСУ:

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия (ису) isu

  • банк передает управляющему ипотечным покрытием в доверительное управление свой сформированный ипотечный портфель;
  • управляющий ипотечным покрытием, во взаимодействии со спецдепозитарием и регистратором, осуществляет выпуск ИСУ;
  • выпущенные управляющим ипотечным покрытием ИСУ передаются банку – оригинатору для дальнейшей продажи инвесторам;
  • сопровождение ипотечного портфеля, входящего в состав ипотечного покрытия по выпущенным ИСУ, осуществляется сервисной компанией/банком-оригинатором.
Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).
  • Получение возможности диверсификации инвестиционного портфеля (плановая доходность выше облигаций с ипотечным покрытием, однако ниже ликвидность и гарантия денежного потока);
  • Приобретение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;
  • Вложение в инструмент с качественным и надежным ипотечным покрытием; независимым сервисным агентом;
  • Возможность полного исключения прерывания потока платежей за счет его смещения во времени посредством включения в структуру страхования финансовых рисков инвестора.

Основные отличия ИСУ от Облигации с ипотечным покрытием

Инвестиции в недвижимость в России остаются чуть ли ни единственным вариантом выгодного вложения денег, как среди крупных финансовых организаций, страховых компаний или инвестиционных фондов, так и большинством населения, где используются традиционные формы вложения капитала, так и более современные, такие как, ипотечный сертификат участия.

При всех своих достоинствах,:

  1. как надежность,
  2. постоянный рост стоимости квадратного метра,

У этой инвестиции есть один существенный недостаток. Этот недостаток связан с тем, что проведение сделок с объектами недвижимости занимает существенный период времени.

  • От момента покупки на стадии строительства, до момента реализации объекта на открытом рынке, в лучшем случае такие сроки составляют 1 -1.5 года. Понятно, что такой временной разрыв подвергает инвестора значительному риску, в том числе и связанному с резким обесцениванием рубля, как национальной валюты. Что по крайне мере было уже два раза за последние четыре года (2014 и 2016 гг.)

Некоторым образом частично эта проблема инвесторов была решена в самом начале 2000 гг., когда на рынок инвестирования вышли, так называемые Закрытые фонды недвижимости или ЗПИФ, которые инвестировали деньги миллионов вкладчиков в различные девелоперские проекты по всей стране.

Но кроме этой схемы, у которой есть тоже немало недостатков , есть также вариант использования в качестве инвестиции в недвижимость ценные бумаги.

В этой статье мы как раз и расскажем о такой ценной бумаге, которая имеет название – Ипотечный сертификат участия или ипотечная закладная (образец закладной тут). О том, в чем заключается преимущество ее использования инвесторами, а также на каких принципах работает такая схема инвестирования в недвижимость.

ПОЗВОНИ ЮРИСТУ
ОН РЕШИТ ТВОИ ВОПРОСЫ БЕСПЛАТНО

Москва, обл 8 (499) 703-35-33 доб. 822
Санкт-Петербург, обл 8 (812) 309-06-71 доб. 475
Федеральный номер 8 (800) 555-67-55 доб. 454

Принцип работы ипотечных ценных бумаг, формы выпуска и обращения.

Использование ценных бумаг в качестве инвестиционного инструмента на рынке недвижимости, пришло в Россию с западных рынков капитала, где эта форма инвестирования существует несколько десятков лет.

Общий принцип работы ипотечной бумаги состоит в следующем.

  1. Допустим, строится объект недвижимости — дом. Этот дом продается в кредит собственнику, о чем между ним и девелопером (строителем) или банком заключается кредитное соглашение. Этот кредитный договор (образец договора тут)обеспечивает его держателю постоянный финансовый поток в виде платежей по кредиту, плюс проценты по нему.
  2. С этим договором девелопер идет в банк для того, чтобы получить в свою очередь у банка кредит. В качестве средства обеспечения предоставляет указанный договор с покупателем дома. Банк под этот договор выдает девелоперу кредит, и он продолжает строить дом.
  3. Далее банк, имея на руках множество таких кредитных договоров, под них выпускает ценные бумаги, т.е. ту самую ипотечную закладную. Эти закладные выпускаются в обращение банком на открытом рынке, в том числе и на фондовой бирже, где инвесторы охотно покупают такие бумаги, так как они в конечном итоге обеспечены недвижимостью.

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия (ису) 01-300x136

Суть схемы состоит в том, что пока еще дом строится, деньги, вложенные в его строительство, инвестиции уже обращаются на рынке, принося доход и девелоперу, и посредникам (банкам), и тем, инвесторам, которые будут покупать такие ценные бумаги.

Что касается наших российских реалий, то впервые ипотечные сертификаты подобные ипотечным закладным появились в 2003 году и их выпуск, обращение были регламентированы законодательным актом в виде ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

  • Согласно этого закона, гарантом исполнения обязательств перед инвесторами по ипотечной ценной бумаге, т.е. ИСУ, является организация ее выпустившая. Кто может выпускать такие ценные бумаги.

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия (ису) 02-300x189

  1. Банки, выступающие в качестве посредника или андеррайтера по сбору пула ипотечных закладных и выпуска на их базе ИСУ.
  2. специальные ипотечные агентства, работающие по государственным программам развития рынка ипотечного кредитования, такие, например, как АИЖК (Агентств ипотечного жилищного кредитования).
  3. девелоперские холдинги, имеющие масштабные строительные объекты.

Ценная бумага, выпускающаяся под залог недвижимости, в частности ИСУ, является активом самого высокого класса надежности (т.е. имеет инвестиционный рейтинг не ниже А). Это обусловливает высокий спрос на них со стороны инвесторов. Купить такую ценную бумагу может практически любой человек. Для чего необходимо заключить брокерское соглашение с одной из брокерских компаний, работающих на фондовом рынке и через нее уже потом, либо самостоятельно, либо при поддержке инвестиционных консультантов осуществить покупки таких ценных бумаг. Также в продажу ИСУ предлагают банки и страховые компании, которые имеют в составе своего кредитного портфеля подобные активы.

Читайте так же:  Ипотека в локо банке в 2019 году калькулятор, условия и проценты

Несомненно, ИСУ как инструмент

Ч ем привлекательны ИСУ и какие у них есть недостатки

Инвестирования в недвижимость, предоставляет возможность любому инвестору вложить свои деньги в рынок недвижимости. Действительно не у всех имеется лишних 5-10 млн. рублей, чтобы купить квартиру и получать доходы от нее. Поэтому главное достоинство ИСУ – это реальный вариант инвестору с любым капиталом участвовать в инвестиционном проекте, стоимость которого может достигать нескольких миллиардов.

  • относительно высокая доходность по ипотечным ценным бумагам, которая обусловлена постоянно расширяющимся спросом на рынке недвижимости, особенно в крупных городах страны, таких как Москва, Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и др. Средняя норма прибыли по ИСУ на 2017 -2019 год составляет порядка 11% в год. Это как минимум в 1.5 раза выше, чем доход по банковским депозитам.
  • с помощью ИСУ можно диверсифицировать любой инвестиционный или кредитный портфель, придавая ему более устойчивый характер, за счет ценных бумаг, имеющих фиксированную доходность, тем более с гарантийным обеспечением, в виде строящихся или уже построенных домов, квартир или коттеджных поселков.
  • длительный инвестиционный горизонт таких бумаг как ИСУ позволяет спланировать личный капитал на сроки до 35 — 40 лет включительно.
  • высокий рейтинг надежности ИСУ, как ценной бумаги на фондовых площадках страны, в первую очередь на ММВБ (московской фондовой бирже), где ИСУ в основном и обращаются.
  • относительно постоянный приток прибыли по ИСУ у инвестора в виде промежуточных дивидендов или процентов, которые исчисляются и выплачиваются инвесторам не реже одного раза в квартал (раз в три месяца).

Кроме этого ИСУ очень выгодно использовать для рефинансирования инвестором своего личного ипотечного займа, когда в качестве средства погашения части долга по ипотечному договору банку — кредитору предоставляется ИСУ.

Это не только значительно упрощает сам процесс рефинансирования долга. Простыми словами, выпуск предоставляет владельцу ИСУ следующие права – снижение ставки кредитования, реструктуризация ипотеки, право досрочного погашения. И банки нередко охотно идут на подобные условия, так как имеют супернадежного заемщика.

Самая главная их проблема состоит в том, что рынок ИСУ в России пока еще не сильно развит как это, например, происходит в США, где рынок ипотечных закладных имеет капитализацию на финансовых рынка порядка 3 трлн. долларов.

Для сравнения, на конец 2016 года в высший котировальный список «А» попало 15 выпусков ипотечных сертификатов участия. В среднем на сентябрь 2016 года на Московской бирже происходило 80 сделок в месяц по ипотечным сертификатам участия. В сентябре 2016 года на Московской бирже было совершено 154 сделки на сумму более 8 млрд. рублей.

Другим недостатком ИСУ в российском исполнении является то, что доходность по той или иной ИСУ сильно зависит от того, как реализуется проект застройщиком и введением объектов в эксплуатацию. Т.е. здесь присутствует риск использования ИСУ, выпущенных не добросовестными девелоперами. Хотя от слишком рискованных ИСУ, банк их выпускающий, старается воздерживаться. Тем самым сами банки немного страхуют рынок ценных бумаг от откровенных фейковых сделок.

В качестве заключения

остается только отметить, что развитие рынка ипотечного кредитования посредством ценных бумаг в России еще ждет своего продолжения. Причем, как видится уже сейчас, подобные сделки на рынке недвижимости будут проводиться с помощью более современных ипотечных цифровых смарт – контрактов на платформах блокчейн.

Ипотечные сертификаты — новый способ инвестиций в недвижимость в России

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия (ису) 521-1024x448

Инвестиции в недвижимость являются одним из привлекательных способов вложения капитала, как среди частных лиц, так и среди институциональных инвесторов, инвестиционных фондов, страховых компаний и т.п. Преимуществами таких вложений обычно считается надежность, возможность получения пассивного дохода, и некоторая уверенность, что она всегда будет расти в цене (что на практике не совсем соответствует действительности).

Однако при всех своих преимуществах, инвестиции в недвижимость имеют и свои недостатки, главными из которых являются низкая ликвидность рынка, т.е. когда временной период между сделками и покупки и продажи достигает нескольких лет. А также очень высокий порог входа, что часто делает невозможным участие большого количества мелких инвесторов на этом рынке.

Отчасти эта проблема была решена, когда в начале 2000 — х годов в России стали появляться паевые фонды недвижимости (ЗПИФ). Но, как показала практика управления капиталом частных инвесторов (вкладчиков) такими инвестиционными компаниями, доходность от таких вложений в редких случаях перекрывала инфляцию, и инвесторы могли бы и сами более эффективно распорядится своими капиталами.

Тем не менее, существует и другая альтернатива инвестиций в недвижимость, о которой почему — то мало говорится широкой публике. В данном случае речь идет о таких инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты участия (ИСУ), которые формально появились в 2003 году.

В этой статье будет рассказано о таком интересном инвестиционном инструменте, как ипотечные сертификаты участия (далее просто «сертификаты»). Это как раз те возможности, которые позволяют с одной стороны пользоваться преимуществами вложения капитала в такой надежный актив, как недвижимость, а с другой — пользоваться преимуществами свободного рынка ценных бумаг, где высокий уровень ликвидности сделок позволяет получать неплохие доходы от недвижимости.

Читайте так же:  Кредитные карты без комиссии за снятие и без процентов за просрочку платежа

Ипотечные сертификаты — преимущества и недостатки. Практика применения

В своем общем определении ИСУ или ипотечный сертификат участия является именной ипотечной ценной бумагой и регулируется российским законодательством, а именно — ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Согласно этому законодательному акту — ипотечный сертификат участия обеспечен ипотечным покрытием, то есть в их основе лежат ипотечные кредиты, которые подкреплены достаточно надежным и относительно ликвидным залогом — недвижимостью. Соответственно, ипотечный сертификат участия удостоверяет долю, принадлежащую инвестору, в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право на получение дохода.

Лицо, выдающее ипотечный сертификат участия, является управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление ипотечным покрытием, что порождает ответственность по доверительному управлению перед владельцами. Аналогичные права удостоверяют закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды.

Основной экономический смысл «сертификатов» является использование накапливающихся кредитных средств от вкладчиков в недвижимость и их рефинансирование. Иными словами, основная задача — это привлечение «коротких» денежных средств банком, который обладает правами требования по ипотеке, при сопоставимом размере удовлетворения ипотечного кредита. Схожей целью использования обладают производные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием.

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия (ису) 15

Схема работы капитала по такому ипотечному рефинансированию довольно проста.

Банк, как главный ипотечный кредитор, имеет в своем распоряжении два актива:

  • Первый — это недвижимость, которая находится у него в залоге, пока не будет полностью погашена вся ипотека.
  • Второй — это постоянный денежный поток, состоящий из процентных платежей по кредиту и погашению основного долга.

Чтобы повысить отдачу от капитала, банки стремятся реинвестировать эти средства для получения дополнительного дохода (часто просто, чтобы уберечь деньги от инфляции), что в частности и выражается через выпуск ипотечных сертификатов.

Таким образом, обладатель этого сертификата как бы является со — инвестором и выгодоприобретателем от недвижимости, имея часть своей прибыли от процентных платежей по кредиту. При этом такой сертификат имеет вполне надежное обеспечение в виде той недвижимости, которая находится у банка в залоге.

Помимо этого, сертификаты, обращающиеся на свободном рынке, имеют те же свойства, что и акции и облигации, и можно заработать на росте (падении) таких активов на фондовой бирже. Ипотечные сертификаты участия относятся к консервативному классу ценных бумаг, а, следовательно, при наличии их в высшем котировальном списке (список А) основными инвесторами данного инструмента становятся, прежде всего, пенсионные фонды, страховые компании и частные инвесторы (имеющие склонность к консервативной и осторожной стратегии вложения капитала), активно использующие ипотечные ценные бумаги.

В чем преимущество ИСУ, как инвестиционного инструмента?

Кроме общего понятия выгоды от вложения своих капиталов в инвестиционный проект недвижимости, существуют и вполне практические преимущества сертификатов как обычного инвестиционного актива.

К таким, например, можно отнести:

  • высокая доходность по сертификатам, по сравнению с облигациями и закрытыми ипотечными паевыми инвестиционными фондами: в среднем равна от 10 до 11 % по текущим пулам закладных.
  • возможность диверсификации инвестиционного портфеля;
  • долгосрочный инвестиционный объект: максимальный срок договора по доверительному управлению ипотечным покрытием не может превышать 40 лет, соответственно, могут передаваться кредиты со сроком 20 и 25 лет;
  • обращение в высшем котировальном списке Московской биржи;
  • непрерывный поток платежей: средства, выплаченные управляющей компании, должны быть переданы инвесторам за минусом расходов в течение трех месяцев.

Кроме перечисленных достоинств сертификата, как инвестиционной ценной бумаги, стоит упомянуть и о некоторых недостатках, которые прямо влияют на возможность получения прибыли по ним инвестором.

Прежде всего, к таким недостаткам относятся:

  • относительно низкая ликвидность — они не включены в ломбардный список Банка России. Т.е. их невозможно использовать как залог для получения кредита в банке, как это, например, можно сделать с государственными облигациями ОФЗ или акциями «Сбербанка».
  • доходность является расчетной, и она зависит от ставки ипотечного кредита, чем выше ставка кредита, тем выше доходность по сертификатам, и наоборот.
  • стоимость сертификата уменьшается со временем, вследствие осуществления потока платежей, хотя если существует непрерывный поток кредита по ипотеке, то такой недостаток нивелируется

Несмотря на то, что рынок таких инвестиционных инструментов, как ипотечный сертификат, довольно молод в России, все же имеется стабильная динамика расширения рынка этого инструмента, что в частности доказывает статистика за последние несколько лет.

Например, на конец сентября 2016 года в высший котировальный список «А» попало 15 выпусков ипотечных сертификатов участия. В среднем на сентябрь 2016 года на Московской бирже происходило 80 сделок в месяц по ипотечным сертификатам участия. В сентябре 2016 года на Московской бирже было совершено 154 сделки на сумму более 8 млрд. рублей.

В заключение следует отметить, что ипотечные сертификаты участия могут способствовать развитию ипотечного рынка, так как банки приобретают возможность рефинансирования. В свою очередь инвесторы получают консервативный инструмент с достаточно высокой доходностью на длительный период.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права.

Читайте так же:  Ипотека малоимущим семьям в сбербанке

Ипотечные сертификаты участия по своей экономической природе не являются долговыми бумагами, а предполагают участие инвестора в доходах, получаемых от ипотечных активов. Доходность по ИСУ расчетная, отсутствует транширование и фиксированный купон. ИСУ, как и закладные, можно включать в ипотечное покрытие под выпуски облигаций. Этот инструмент дает более высокую, чем облигации, доходность. Однако и риски при этом распределены на всех владельцев ИСУ, тогда как в случае облигаций они максимально сосредоточены на банке-оригинаторе.

Основные риски ИСУ и способы управления риском

Способы управления риском

просрочка (дефолт) по закладным, входящим в ипотечное покрытие, вызванная снижением доходов заемщиков/ увеличением их расходов;

некачественный пул закладных

– страхование финансовых рисков кредитора (СК АИЖК);

– привлечение стороннего мастер-сервисера (АИЖК);

– андеррайтинг и аудит пула закладных на этапе формирования ипотечного покрытия.

– в состав ипотечного покрытия включаются закладные, по которым осуществляется страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков.

изменение уровня процентных ставок

– в ипотечное покрытие включаются ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;

– условиями договоров участников инфраструктуры выпуска ИСУ установлены фиксированные тарифы, не имеющие переменных составляющих.

невозможность реализовать бумагу в короткие сроки с ожидаемой доходностью

– на текущий момент – принятие риска;

– проведение мероприятий, направленных на повышение оборачиваемости ИСУ на вторичном рынке (данные мероприятия в настоящее время активно проводит АИЖК).

  • риск контрагентов (управляющей компании, регистратора, спецдепозитария, мастер-сервисера, субсервисера – оригинатора)

неспособность или односторонний отказ от исполнения обязательств контрагентом

– собрание держателей ИСУ вправе заменить УК, регистратора, спецдепозитарий, мастер-сервисера (152-ФЗ);

– действующим законодательством закреплена возможность передачи функций управления активами в ВЭБ в случае несостоятельности действующей УК и отсутствия альтернативной УК (152-ФЗ);

– привлечение стороннего мастер-сервисера (например, АИЖК), обладающего необходимым опытом и ресурсами (региональным покрытием) для обеспечения качественного обслуживания ипотечных кредитов.

Так как ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, процедура их выпуска более проста, чем организация выпуска ипотечных облигаций:

  • не требуется создавать специальную компанию (SPV);
  • уменьшается количество инфраструктурных компаний, необходимых для реализации сделки;
  • сокращается объем юридической работы по подготовке и заключению необходимых договоров;
  • снижаются операционные издержки и время подготовки выпуска: с 9 – 12 месяцев для ипотечных облигаций до 2 – 3 месяцев для выпуска ИСУ.

Приобретая ИСУ, инвестор получает доходность со всего пула кредитов. Функцию взаимодействия с инфраструктурными компаниями, обеспечивающими хранение закладных, поток платежей по закладным, находящимся в ипотечном покрытии, регистрацию изменений, подготовку отчетности и периодические выплаты инвесторам по ИСУ, берет на себя управляющая компания, зарегистрировавшая правила доверительного управления по выпуску.

Главными факторами, влияющим на доходность выпущенных ИСУ, являются:

· качественный пул закладных в ипотечном покрытии;

· качественный сервис закладных, находящихся в ипотечном покрытии;

· надежность элементов инфраструктуры.

Полное погашение ИСУ осуществляется после истечения срока действия договора доверительного управления ипотечным покрытием и исполнения обязанности по выплате владельцам ИСУ денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Досрочное погашение ИСУ возможно по условиям договора доверительного управления.

В соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах (№152-ФЗ) срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием должен составлять не менее года и не более сорока лет.

На данном этапе ИСУ на отечественном финансовом рынке проходит период становления, поэтому объемы выпуска пока невелики. Первый выпуск ипотечных сертификатов участия (ИСУ) был реализован на рынке в 2012 году. В 2013 году темпы выпуска ИСУ увеличились в 3,3 раза, что свидетельствует о постепенном апробировании ИСУ на рынке ценных бумаг. В 2014 году участники рынка стали активнее использовать возможности ИСУ, и уже на конец 2014 объем выпуска составил 70 820 млн руб. (Рис. 1). АИЖК развивает инфраструктуру с целью привлечения средств частных инвесторов в этот инструмент, что будет способствовать росту объемов выпуска ИСУ уже в ближайшей перспективе.

Рис.2: Объем выпуска ИЦБ и ИСУ в 2010-2014 гг.

* по данным с сайта Cbonds по состоянию на 31.12.2014 года.

На сайте Банка России размещаются данные о зарегистрированных правилах доверительного управления, в рамках которых будут выпускаться ИСУ. По состоянию на конец 2014 года было зарегистрировано 53 правила доверительного управления. Из них на текущий момент находятся в обращении 23 выпуска ипотечных сертификатов участия с ипотечным покрытием, включающим не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Еще одной особенностью ИСУ, в соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах, является возможность их приобретения физическими лицами, наряду с институциональными инвесторами. В этот финансовый инструмент, как и в ПИФ или ЗПИФ, средства физлиц могут быть инвестированы управляющей компанией. Следует также учитывать, что в отличие от институциональных инвесторов к частным при покупке ИСУ не предъявляются такие требования, как:

· требование к минимально необходимому объему пула для упаковки в ИСУ;

· требование к наличию листинга ИСУ (включение в высший котировальный список);

Читайте так же:  Кредит белинвестбанка на строительство жилья

· ограничения по объемам вложений.

Рис. 3: ИСУ в продуктовой линейке управляющих компаний

Ипотечные сертификаты участия позволяют управляющим средствами частных лиц компаниям расширить свою линейку продуктов и наряду уже с существующими и хорошо известными ОПИФ/ИПИФ/ЗПИФ предложить своим клиентам новый финансовый инструмент, способный дать более высокую плановую доходность и стабильные периодические выплаты.

Существующие особенности ипотечных сертификатов участия и надежное ипотечное покрытие позволяют частным инвесторам реализовывать ИСУ на внебиржевом рынке.

Также с 1 января 2015 г. Налоговый кодекс РФ дополнен статьей «Инвестиционные налоговые вычеты». Согласно этой статье, налогоплательщик вправе будет получить инвестиционный налоговый вычет либо в сумме денежных средств, внесенных им в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет (вычет на сумму не более 400 тыс. руб. за период); либо в сумме доходов, полученных по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. При этом, для получения такого вычета с момента открытия индивидуального инвестиционного счета должно пройти не менее трех лет.

Таким образом, с 1 января 2015 г. заработал механизм индивидуальных инвестиционных счетов, доходы от которых будут освобождены от налогов при определенных условиях.

В связи с вводом налоговых льгот по Индивидуальным инвестиционным счетам, вложение частных инвесторов в обеспеченный недвижимостью финансовый инструмент ИСУ, выглядит еще более выгодным.

При всех плюсах для частных инвесторов ИСУ присущи и некоторые риски, влияющие объем периодических выплат по ценной бумаге. Все риски по ИСУ сконцентрированы на инвесторах, поэтому очень важно для управляющей компании вложить накопленные средства частных инвесторов в финансовый инструмент, защищённый от:

· некачественного ипотечного покрытия;

· некачественного сопровождения ипотечных кредитов, находящихся в ипотечном покрытии;

· банкротства элементов инфраструктуры, вызванных привлечением в сделку ненадежных и неопытных участников рынка;

· недополучения вложенных средств при реализации дефолтной закладной.

Это возможные риски по ИСУ, из-за которых частные инвесторы могут недополучить прибыль от вложенных средств или вовсе потерять выплаты по приобретенным ИСУ.

В свою очередь АИЖК, являясь институтом развития российского ипотечного рынка, уже сейчас разработало и готово предложить управляющим компаниям ряд услуг, способных минимизировать или полностью исключить риски, присущие данному финансовому инструменту.

ГК АИЖК в сделке по выпуску ИСУ предоставляет следующие услуги:

· организация сделки – моделирование сделки, в том числе с учетом интересов инвесторов; подбора надежных участников и инфраструктурных компаний. Контроль процесса реализации сделки с соблюдением законодательства, контрольных сроков выпуска ИСУ по заложенным ранее параметрам;

· аудит пула закладных – проведение анализа пула закладных, передаваемых в ипотечное покрытие по ИСУ, в том числе на соответствие требованиям к ипотечному покрытию, выставляемым потенциальными инвесторами. Обеспечение надежного ипотечного покрытия со стабильным потоком платежей;

· полный сервис закладных – обеспечение работы с пулом закладных, находящихся в ипотечном покрытии, включая сбор и перечисление платежей управляющему ипотечным покрытием для расчета с инвесторами. Предоставление качественного сервиса обеспечивает поддержание высокого качества ипотечного покрытия на протяжении всего срока жизни ИСУ и стабильные поступления по пулу закладных, а также снижает риск банкротства элементов инфраструктуры;

· услуги фасилитатора – поиск и замена инфраструктурных компаний, привлечённых в сделку, при условии их несостоятельности.

АИЖК разработало модифицированную схему проведения сделки. В ней участвуют банк или банки – держатели пула закладных, управляющая компания (с лицензией на доверительное управление, она взаимодействует с инфраструктурными организациями – спецдепозитарием и регистратором), а также ГК АИЖК.

Рис. 4:Схема выпуска ИСУ с поддержкой АИЖК

Кроме того, в сделке присутствует Страховая компания АИЖК, предоставляющая услуги по страхованию финансовых рисков инвесторов по ипотечному пулу, то есть страхование кредитного риска, что повышает надежность денежного потока от ипотечного актива. Страхование покроет потери в случае возникновения финансовых проблем у заемщика. Новые возможности в этой сфере появились в июне 2014 года, когда Президент РФ подписал закон, предусматривающий изменения в статьи 31, 61 Федерального закона «Об ипотеке» в части страхования. Если продажа заложенного жилья с торгов не покроет убытков кредитора, то страховая компания их компенсирует.

С использованием услуг ГК АИЖК ипотечные сертификаты участия становятся очень выгодным вариантом вложения средств. Преимущества для оригинаторов (банков), при участии АИЖК в сделке, заключаются в том, что можно оперативно продать пул активов, получить фондирование и высвободить резервы.

Благодаря такой комплексной поддержке ИСУ становится доходным и надежным инструментом для среднесрочных инвестиций и позволяет управляющим компаниям предложить своим клиентам, как институциональным, так и частным инвесторам, новый надежный, высоколиквидный финансовый инструмент.

Материал подготовлен Ираидой Штыровой, директором департамента развития услуг и инфраструктуры мастер – сервиса ОАО «АИЖК»

Изображение - Что такое ипотечный сертификат участия (ису) 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 2.9 проголосовавших: 617

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here