Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Ипотечные ценные бумаги – это рефинансируемые долговые бумаги, представляющие финансовую ценность, которые подтверждают обязательства по ипотечным кредитам. Средства, полученные по обеспечивающим кредитам, используются в качестве финансового источника для выплат по таким бумагам.

По своей сути ценные бумаги такого рода являются вторичными. С их помощью проводится рефинансирование вложенных финансовых средств в жилые объекты, что были приобретены на рынке недвижимости с помощью ипотеки.

При ипотечном рефинансирование стабильные кредитные выплаты осуществляются за счет того, что возврат кредитору инвестируемых средств производится быстрее, чем длятся сроки выплаты ипотечных кредитных долгов.

С такими активами в ипотечных операциях можно проводить несколько видов деятельности. Обращение ипотечных ценных бумаг предусматривает такие формы, как эмиссии, выдачи и обращение этих бумаг с выполнением данным по ним кредитным обязательствам. В Российской Федерации любые операции с ипотечной документацией проводятся согласно методам Федерального закона, который вступил в действие в ноябре 2003 года. Исключение составляет лишь категория закладных ипотечных документов, правоотношения между субъектами которых регулируются нормами других законодательных актов.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать image004

Ипотечные ценные бумаги выполняют функцию, которая обеспечивает минимизацию риска задержания выплат по соответственным кредитам. Денежные ресурсы этих кредитов предназначены для инвестирования в сферу строительства новых объектов с задействованием схемы секъюритизации. Данная схема предусматривает проведение процедуры, при которой обязательства по долгам преобразовываются в ценные бумаги с относительно высоким уровнем ликвидности. Реализация этого механизма заключается в выборе одной модели поведения из двух предполагаемых. Либо кредитные инвестиционные организации производят выпуск обеспеченных ценных документов, либо же ипотечные инвесторы продают долговые обязательства ипотечному агентству, коим является коммерческая организация, выполняющая специальные функции, заключающиеся в эмиссии обеспеченных ценных документов.

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Операция рефинансирования бумаг по ипотекам подразумевает троякое применение бумаг такого рода. Согласно с законодательством, банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, должны выпускать облигации с ипотечным покрытием. Вместе с тем возможен вариант, при котором банковская организация уступает права требований по кредиторам ипотечным агентам. Так же уступить эти права банк может компании, которая реализует процесс управления. В обмен на это компания предоставляет ипотечные сертификаты, подтверждающие участие данного юридического лица в ипотечных операциях.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать phi2

Выпуск ипотечных ценных бумаг может предполагать довольно разнообразные за своей спецификой бумаги, но все же они имеют некоторые общие характерные черты.

1) Практически всегда держатели ипотечных ценных бумаг выплачиваю периодические платежи. Как правило, эти выплаты производятся по месячным периодам, реже – по квартальным.

2) Платежи от объединенных активов, как правило, состоят из двух частей: процентная часть (это выплаты за пользование кредитными средствами) и амортизационная часть (непосредственно погашение взятых кредитных средств). Подобные амортизационные выплаты, как правило, представлены в двух вариациях, приведенных ниже:

3) Плановая амортизация является процессом постепенного погашения кредитных средств, который происходит так, чтобы, когда срок по погашению кредита подходил к концу, то вся сумма была бы уже погашенной. При корпоративных облигациях же наблюдается противоположная тенденция: сам кредит не гасится вплоть до завершения срока по его выплатам, а в период предположительных выплат выплачивается только номинальный купон.

4) Преждевременное погашение предусматривает возможность лица, взявшего долг, погасить его досрочно путем продажи недвижимости, которая была заставлена в качестве залога при оформлении кредита.

ИЦБ имеют и ряд недостатков, среди которых:

  • низкий уровень ликвидности;
  • существование риска длительного погашения, не позволяющего произвести расчеты доходов и дотацию.

Преимуществами, которые дают ценные документы по ипотекам являются:

  • Надежный уровень юридической защиты.
  • Прозрачный механизм действия.
  • Общая доступность.
  • Долговременность.

Под этим понятием понимают право требовать возврат долговой суммы и погашения кредита (а так же процентов по нему) федеральных ценных документов и финансовых вложений в случаях, когда такое предусмотрено законодательством. Процедура ипотечного покрытия проводится только методом подачи судебного иска и в порядке разбирательства в суде.

Входящие в ипотечные покрытия требования необходимо документально подтверждать. Следует проводить регистрацию договора на ипотеку, прав на владение недвижимым имуществом (предметом ипотеки), кредитной договоренности. В случае, когда недвижимое имущество предполагает обеспечение права требования, то такое имущество в целях сбережения нужно застраховать. Предмет залога заменить не возможно. Это объясняется тем, что страховать разрешено только конкретно оговоренное имущество.

Понятие ипотечного покрытия выступает в качестве страховки инвесторов от утраты своих активов и используется кредитными учреждениями для проведения расчетов потенциального объема эмиссии ценных документов.

Данные документы зачастую представлены закладными бумагами, имеющими определенную финансовую ценность, а так же облигациями и сертификатами участия в кредитных ипотечных операциях.

Закладная

Это именная бумага, наличие которой подтверждает право её держателя на то, чтобы он получил выполнение по обязательству, что обеспечено залогом недвижимого имущества. Функция такого документа состоит в том, чтобы ускорить оборот заложенного недвижимого имущества на основе цессии. При наличии такого документа возможна необходимость заключения ипотечной договоренности, но закладная ценная бумага имеет свой приоритет. В случае несовпадения условий контракта, можно исходить из содержания закладной. Так же преимуществом такого вида ценных бумаг является возможность изменения содержания.

Нет тематического видео для этой статьи.
Читайте так же:  Может ли банк проверить справку 2-ндфл и какие проблемы могут возникнуть
Видео (кликните для воспроизведения).

Этот вид документа может признаться недействительным в таких случаях:

  • Если был нарушен порядок выдачи документа.
  • Если документ был утерян, и его держатель имеет дубликат закладной. Для получения дубликата нужно обращаться в органы, где проводилось регистрирование договора ипотеки.

Облигации с ипотечным покрытием

Такими бумагами являются те, которые предоставляют гарантии инвесторам, что их требования будут выполнены. Подобные бумаги могут быть документарными и недокументарными. Отличительной чертой бумаг с ипотечным покрытием есть залог, наличие которого гарантирует исполнение данного обязательства.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать _243

Ипотечные сертификаты

Сертификатами такого рода являются именные бумаги, составляющие определенную финансовую ценность, не имеющие номинальной стоимости. Они подтверждают, что их владелец имеет право на проценты от стоимости ипотечного объекта и право требования от организации, которая выдавала ипотечное покрытие, качественного управления, осуществляемого на доверительной основе.

Выдавать подобные документы имеют право лишь организации, функционирующие на коммерческой основе, которые получили лицензию, позволяющую управлять объектами инвестиционных ресурсов.

На отечественном рынке рассматриваемые бумаги впервые были представлены осенью 2003 года, когда начал действовать закон, регламентирующий деятельность в сфере ипотечного кредитования. Особенности, которые привлекают российских предпринимателей в таких активах, – это надежная правовая защита и ликвидность. Такие бумаги являются интересными для инвесторов, желающих осуществлять инвестирование финансовых ресурсов в недвижимость с целью получения дохода в будущем.

Все об ипотечных облигациях простым языком: что это, закон и перспективы таких ценных бумаг

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 48b2caa4acdcf286e67d646faa59fcbf_S

Ипотечные облигации – финансовый инструмент, давно известный за рубежом – теперь приходят и в Россию. О скором появлении этих ценных бумаг в РФ аналитики говорили еще с конца 2015 года, однако, более конкретная информация была обнародована только весной 2016-го года. «Проговорился» К. Захарин, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – он анонсировал обширное сотрудничество со Сбербанком и выпуск облигаций на сумму 50 млрд. рублей. Масштаб сотрудничества впечатляет, однако, пока совсем не ясно, помогут ли облигации получить выгоду конечному потребителю услуг и, если да, то каким образом.

В том, что новый финансовый инструмент скоро станет доступен в России, сомнений почти нет – в мае с предложением проработать вопрос с ипотечными ценными бумагами Путин выступил на заседании Госсовета. И никого, видимо, не пугает, что именно ИЦБ спровоцировали самый крупный финансовый кризис в истории.

К сожалению, рынок ценных бумаг в России находится на такой примитивной стадии развития, что многие россияне не имеют никакого понятия об облигациях вообще, а об ипотечных и подавно. Поэтому важно уточнить, что же представляют собой ипотечные облигации, простым языком, рассмотреть виды и общую характеристику ипотечных ценных бумаг.

Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость. Легко понять суть этого финансового инструмента на таком примере.

Банк ХХХ выдал заем на недвижимость на 5 млн. рублей и сразу же эмитировал ценную бумагу, то бишь ипотечную облигацию. Ценная бумага выставляется на продажу – начинается ожидание покупателя. Объявляется инвестор С., который ищет достаточно стабильный актив, чтобы сохранить свои внушительные накопления, рискуя при этом по минимуму. Инвестор С. передает банку ХХХ (эмитенту) 5 млн. рублей, получая взамен заветную бумагу. Сумму в 5 млн. рублей банк ХХХ выдает снова, финансируя уже другую ипотеку, а облигацию, которая находится на руках у инвестора С., банк начинает оплачивать с тех денег, которые возвращает заемщик по ипотеке.

В результате в плюсе все:

  • Банк – увеличивает количество сделок, а значит, имеет больший доход с процентов.
  • Инвестор – вкладывает деньги в действительно надежный актив и при этом может рассчитывать на значительное приумножение средств. Ставка по ИЦБ традиционно ниже, чем по ипотеке, поэтому наибольшую прибыль инвесторы получают за счет роста цен на жилье.Статистика утверждает, что за последние 10-12 лет стоимость недвижимости возросла примерно на 200%.
  • Заемщик – рост количества сделок должен привести к тому, что банки снизят ставки по ипотекам, которые на данный момент выглядят заоблачными. О значительном снижении никто не говорит – прогнозируется, что кредиторы «скинут» до 1.5% – однако, учитывая высокую стоимость жилья, экономия заемщиков в абсолютном выражении может оказаться довольно внушительной.

Вот что такое ипотечная облигация простыми словами, а не научными тезисами.

Всякий инвестор должен понимать, что ипотечная облигация – лишь один из видов ипотечных ценных бумаг. Есть и альтернативы:

  • Закладная – ценная бумага, которая подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог. Закладная является именным документом и содержит все основные параметры кредитного договора, а также место для передаточных записей – с согласия заемщика закладная может поменять «хозяина».
  • Ипотечный сертификат участия – выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива. Соответственно, обладатель сертификата имеет право и на долю прибыли, которую дает использование купленного на заемные средства актива.
Читайте так же:  Какой банк самый надежный в россии

Де-юре ипотечные ценные бумаги появились в России куда раньше, чем де-факто: начало им было положено еще в 2003-м году, когда вступил в силу ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах», где уже упоминалось, например, о сертификатах участия.

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в РФ едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика «стабильный» – совсем не подходит она и рынку недвижимости. Старший аналитик известного брокера «Альпари» А. Бодрова отмечает, что за последние 14 месяцев цены на жилье в РФ серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ИЦБ – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики? Существует риск, что ипотечные ценные бумаги в 2016 году вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью, на которую рассчитывало АИЖК, когда цены упорно «перли» ввысь. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.

Еще одной особенностью ипотечных облигаций в России является их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут «не по карману» (не говоря уже о простых гражданах). Планируется, что интерес к облигациям проявят НПФ, страховщики и банки – организации с большим количеством свободных средств и жгучим желанием их приумножить. По мнению А. Бодровой, именно первые инвесторы могут «снять пенку» – получить внушительный доход с ценных бумаг, а в дальнейшем по мере распространения ИЦБ и развития рынка планка их доходности снизится.

Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ –несовершенство законодательства. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.

Что получаем в «сухом остатке»? Довольно сырую идею – намерение выпустить дорогостоящие облигации, в будущей доходности которых нет никакой уверенности. Но надежда на успех этой идеи все же есть, ведь АИЖК и, в частности, К. Закарин понимает недостатки финансового инструмента (о чем говорит в интервью) и ставит самые амбициозные цели: сделать отечественные ипотечные облигации более высоколиквидным и привлекательным с инвестиционной стороны активом, чем закладные. Однако по мнению экспертов, на достижение этих целей может уйти до 10 лет.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги. На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать vidyi-ITSB

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб. и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику. После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку он обеспечен реальной недвижимостью. Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%. Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития. Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка. Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать ipotechnyie-tsennyie-bumagi

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.
Читайте так же:  Что такое преференции по ипотеке

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать itsb-1

Выделяют три вида:

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием. Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.). Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать dohodnost-ITSB

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Развитие жилищного кредитования в России по-прежнему остается приоритетной задачей правительства. Однако процентные ставки по ипотеке остаются довольно высокими, что снижает доступность жилищных кредитов для населения с уровнем дохода ниже среднего. В связи с этим активизировалось обсуждение применения такого финансового инструмента, как ипотечные ценные бумаги.Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать chto-nuzhno-znat-ob-ipotechnyx-cennyx-bumagax1

Ключевая проблема развития жилищного заимствования заключается в формировании долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением в расширении финансового рынка является совершенствование способов привлечения долгосрочных инвестиций. ИЦБ как раз представляют собой механизм инвестирования средств.

Ипотечные ценные бумаги – это долговые ценные бумаги, при помощи которых кредитные организации рефинансируют свои вложения в ипотеку.

Например, банк выдает жилищный кредит на 8 миллионов рублей и одновременно выпускает ценную бумагу на аналогичную сумму. Инвестор ее приобретает, возвращая банку его ипотечные вложения. Теперь финансовое учреждение может еще раз выдать заем на такую сумму. А ЦБ банк погашает из тех денег, которые ему возвращает заемщик за ипотеку.

Подобные инструменты широко распространены на западном рынке. Например, популярность ИЦБ обусловлена их обеспечением реальной недвижимостью. Доходность документа зависит от стоимости недвижимости, которая растет ежегодно минимум на несколько процентных пунктов.

Инвестирование в ИЦБ на Западе характеризуется долгосрочным периодом – 10-20 лет. Российские инвесторы отдают предпочтение срокам 3-5 лет. Рынок таких бумаг в РФ еще находится на первоначальной стадии развития и регулируется ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г. Для правильного использования данного инструмента на рынке сначала необходимо устранить недочеты в законе «Об ипотеке». Тогда банки смогут опереться на хорошую законодательную базу при выпуске подобных документов.

Ключевой функцией ипотечных бумаг считается минимизация риска задержки выплат по жилищным кредитам. Банк получает заимствованные деньги за счет инвестирования. Таким образом, долговые обязательства преобразовываются в ценные бумаги с относительно высоким уровнем ликвидности. Такой механизм может быть реализован одним из следующих способов:

  1. Кредитная организация осуществляет выпуск обеспеченных ценных документов.
  2. Инвестор продает долг ипотечному агентству.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать chto-nuzhno-znat-ob-ipotechnyx-cennyx-bumagax2

Виды и общая характеристика ипотечных ценных бумаг тесно взаимосвязаны. Прежде чем рассматривать каждый тип ИЦБ в отдельности, следует выделить общие особенности таких документов:

  1. Основной долг по ЦБ погашается ежемесячно, а не один раз в конце срока.
  2. Размер и количество платежей могут меняться. Это происходит в том случае, если заемщик досрочно закрывает ипотеку.
  3. Высокая стоимость ИЦБ означает их малую обращаемость, то есть низкую ликвидность.
  4. Степень надежности ценных документов велика, так как реально обеспечена недвижимостью.
  5. Доходность зависит от процентной ставки по займу. Из платы за пользование вычитаются расходы на обслуживание кредита, уплату доли управляющему и прочие затраты.
  6. Доходность по ИЦБ выше, чем по банковским вкладам или при инвестировании в государственные ЦБ.

Всего выделяют три типа ипотечных ценных бумаг:

  • Закладная. Это именная ЦБ, дающая право ее владельцу на получение средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная является одной из самых защищенных бумаг в правовом отношении. Несмотря на то что бумага именная, она может передаваться при помощи передаточной надписи. Посредством закладной ускоряется оборот залога.
  • Облигация с ипотечным покрытием. Такая ЦБ выпускается в документарном или бездокументарном формате. Отличительной чертой документа является наличие залога ипотечного покрытия, который и гарантирует исполнение обязательства. Могут быть как именными, так и на предъявителя. Владельцы облигаций могут рассчитывать на фиксированный процент, который стабильно выплачивается. Его величина определяется еще до начала эмиссии.
  • Ипотечный сертификат. Это именная ЦБ, которая характеризуется отсутствием номинальной стоимости. Она удостоверяет право владельца на определенную долю в ипотечном покрытии. В связи с этим Банк России относит такой сертификат к инструментам с повышенным риском. Это обусловлено сложностью оценки залогового обеспечения и низкой ликвидностью самих ЦБ.
Читайте так же:  Кредитная карта без процентов на 100 дней условия

Под ипотечным покрытием понимается право требования выплаты процентов по кредитным договорам и возврата средств, вложенных в ценную бумагу. При отсутствии возврата применяется наложение взыскания на имущество, обеспечивающее сделку. Сделать это можно только в судебном порядке.

Для подачи подобных исков существует срок исковой давности. Он ограничен двумя годами. Требования, которые входят в ипотечные покрытия, необходимо подтверждать документально. Покрытие используется в качестве страховки инвесторов от потери вложенных активов.Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать chto-nuzhno-znat-ob-ipotechnyx-cennyx-bumagax3

Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2006 году, несмотря на то что закон, регулирующий их размещение, был принят еще в 2003-м. Именно в 2006 году были размещены первые ИЦБ и проведена первая сделка по секьюритизации.

В настоящий момент этот сегмент находится в стадии развития. Для успешного становления данной рыночной сферы потребуется еще минимум 5-10 лет. Риски для ипотечных облигаций сегодня оцениваются как минимальные. Главный вектор развития направлен на поиск единого подхода к выпуску ценных документов.

Привлекательными аспектами для российских инвесторов являются надежная правовая защита и ликвидность ИЦБ. Одним из эмитентов в РФ выступает Агентство ипотечного жилищного кредитования. Часть привлеченных средств планируется направить на формирование арендного жилого фонда. Новая волна интереса к этому инструменту не случайна. Потенциал рынка огромен, а его ключевыми преимуществами являются прозрачность, доступность, долгосрочность и надежность.

Как и остальные ЦБ, ипотечные облигации приобретаются на фондовом рынке. При этом допускается как самостоятельная покупка, так и приобретение при помощи брокеров или доверительных управляющих.

Как инвестировать в недвижимость, не покупая ее. Работающие советы

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569587

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569592

Последние несколько лет рынок недвижимости бьет все рекорды по темпам роста. В крупных городах рост колеблется в пределах 10-35%, что во многом обусловлено снижением ставок по ипотечным кредитам. Таким образом, все больше людей задумываются о том, чтобы инвестировать в этот сектор и стать, например, арендодателем. Действительно, сейчас отличное время для вложений в недвижимость. И вовсе не обязательно становиться физическим собственником. Советы экспертов помогут вам сориентироваться.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569583

Биржевой фонд – это большое скопление различных видов ценных бумаг в одном месте. ETF аналогичен индексным и взаимным фондам, но он имеет более широкую диверсификацию и характеризуется более низкими затратами по всем пунктам.

Инвестирование в фонды ETF – отличный способ диверсифицировать свои вклады. Вы можете инвестировать не непосредственно в недвижимость, а в акции компаний, которые занимаются строительством или покупкой зданий (отельных, офисных и так далее). Таким образом, вы инвестируете в недвижимость, получаете дивиденды, но совершенно лишены необходимости решать проблемы, характерные для реальных владельцев.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569591

Отличный вариант для новичков в мире инвестирования – вложиться во взаимные (паевые) фонды. Один из наиболее известных и надежных фондов, который пользуется хорошей репутацией во всем мире – DFREX. Инвестиции в этот фонд обходятся сравнительно недорого, но многолетний опыт безупречной работы позволяет чувствовать уверенность в будущей выгоде.

Еще один авторитетный паевой фонд – TIREX. Его активы достигают 2 млрд долларов. Инвесторов привлекает широкая диверсификация, а также невысокие комиссии.

В России распространены паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Но они закрытые. Это значит, что нельзя в любой момент из них выйти и забрать свои средства. Инвестору возвращаются его средства только тогда, когда строительство будет окончено, а объекты – распроданы. Тогда же выплачиваются дивиденды, а фонд ликвидируется. Учтите, что многие ПИФы доступны только квалифицированным инвесторам, а информации о них нет в открытых источниках.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569585

REIT – это еще один вариант, как можно инвестировать в недвижимость, не становясь физическим собственником. Данная система позволяет диверсифицировать свои активы по типам объектов. Несмотря на периодические колебания на рынке недвижимости, в долгосрочном периоде REIT показывает вполне стабильные показатели.

Эксперты рекомендуют держаться подальше от ценных бумаг, которые не представлены на REIT, ведь такие финансовые инструменты характеризуются невысокой ликвидностью, высокими комиссиями, низкой прозрачностью и неоправданным риском. Об этом также предупреждает Комиссия по ценным бумагам и биржам США.

Важно, что REIT доступен российским инвесторам. Это отличная возможность вложиться в иностранную недвижимость, не покидая пределов Родины. Например, акции можно купить через Санкт-Петербургскую биржу. Но чтобы купить акции на бирже, нужно соответствовать некоторым требованиям:

  • инвестировать в недвижимость не менее 75% своих активов;
  • доля арендной платы в структуре прибыли не должна быть меньше 75%.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569584

Инвестируйте в компании, ориентированные на недвижимость

Есть немало компаний, которые ориентированы на недвижимость, но не сотрудничают с популярными биржами. Это могут быть отели, туроператоры, застройщики. Вам придется потрудиться, чтобы найти их. К тому же дивиденды будут несколько ниже.

Читайте так же:  Отзывы о бонусах спасибо от сбербанка

Если вы планируете приобрести акции подобной компании, стоит проявлять осторожность и осмотрительность, объективно оценить все риски. При соблюдении всех условий подобный тип инвестирования может быть вполне удачным для людей, которые хотят вложиться в определенный тип недвижимости.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569588

Эксперты утверждают, что рост рынка недвижимости в последнее десятилетие обусловлен недостаточностью жилого фонда. То есть спрос заметно превышает предложение. Таким образом, в течение нескольких последующих десятилетий строительство жилого фонда будет бурно развиваться. Будут создаваться новые районы и восстанавливаться старые. Таким образом, инвестировать в строительство – хороший вариант на данный момент.

Несмотря на то что большинство инвесторов стараются уйти от реального владения недвижимостью, все же остаются такие, для которых важно физически осязать свою собственность. Таким образом, они покупают дома и квартиры, которые приглянулись им больше всего, а потом сдают в аренду.

В качестве примера стоит привести опыт путешественника Ли Хаффмана. Он приобрел недвижимость в Северной Каролине, а сам жил в Калифорнии. Сначала он пытался управлять имуществом на расстоянии. Но это было очень хлопотно и затратно. Чтобы сохранить свое спокойствие и деньги, Ли принял решение нанять управляющего недвижимостью.

Несмотря на то что Хаффману приходится платить менеджеру 8-10% и более от прибыли, которую он получает с аренды, он считает это своим лучшим решением. Пока Ли занимается своей карьерой, менеджер заботится о том, чтобы его имущество приносило прибыль – ищет арендаторов, занимается ремонтом и прочими организационными вопросами.

Таким образом, несмотря на то что Ли Хаффман является реальным собственником недвижимости, фактически он лишен всех забот, характерных для арендодателей. В общем, планируя реальные инвестиции, заложите в свою смету затраты на оплату труда управляющего – они оправданы.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569590

Если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость, но не хотите владеть реальным объектом, вам стоит рассмотреть вариант покупки векселей. Имеется в виду покупка чужих долгов через банк. Это несет существенную экономию. Как утверждают эксперты, инвестировать в векселя очень выгодно. Но прежде чем вложить свои деньги в долговые бумаги, стоит провести тщательную проверку, чтобы быть уверенным, что вы сможете вернуть свои средства в будущем.

Еще один интересный способ инвестирования – это предоставление твердых кредитов. Вы не вкладываетесь в объекты сами, а одалживаете деньги тому, кто хочет стать физическим собственником или приобрести ценные бумаги. Это позволяет вернуть деньги с процентами гораздо раньше, чем в других случаях.

В качестве примера можно привести опыт инвестора Джима Ванга. Он предлагает прямые кредиты людям, которые хотят инвестировать в недвижимость под 12%. Он старается работать только с теми людьми, которых знает лично. Таким образом, он чувствует себя максимально комфортно и уверенно. Джим косвенно инвестирует в недвижимость, лишая себя тех забот и проблем, с которыми сталкиваются реальные собственники физических объектов или ценных бумаг. Но предупреждает, что к работе с незнакомцами стоит относиться с максимальной осмотрительностью.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569589

Интернет – это бесценный источник возможностей для тех, кто хочет заняться инвестированием. На специализированных сайтах (например, Fundrise или Realty Mogul) можно найти информацию о давно существующих и новых компаниях, в которые можно вложиться. Более того, вы можете инвестировать в жилую и коммерческую недвижимость, а также получать дивиденды не выходя из дома.

Механизм инвестирования онлайн аналогичен схеме, по которой работает REIT. Ваши средства объединяются со средствами других вкладчиков и выступают в качестве платформы для покупки жилой или коммерческой недвижимости крупными компаниями. В конечном счете вы получаете дивиденды от той выгоды, которую получили фирмы.

Несмотря на то что данный вид инвестирования стал популярным сравнительно недавно, он уже показывает вполне неплохие результаты. Так, в 2018 году сайт Fundrise выплатил своим инвесторам в среднем 9,11% от вложенных средств. Правда, чтобы открыть счет на данном ресурсе, нужно быть аккредитованным инвестором.

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 569593

Таким образом, существует принципиально иной взгляд на инвестирование в недвижимость, отличный от общепринятого. Чтобы зарабатывать на жилых и коммерческих объектах, вовсе не нужно ими владеть. Достаточно поделиться своими деньгами (на выгодных условиях) с теми, кто не боится трудностей, связанных с фактической собственностью (контакты с арендаторами, ремонт, обслуживание и так далее).

Изображение - Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 2.9 проголосовавших: 647

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here