Что нужно для оценки квартиры для ипотеки

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "что нужно для оценки квартиры для ипотеки" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке и какие требуются документы?

Изображение - Что нужно для оценки квартиры для ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fvseodome.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fotsenka-e1517827358471

Подготовка документов для оценки квартиры, покупаемой по ипотеке, зачастую становится самой трудоемкой частью предварительных работ.

Чтобы свести временные и финансовые затраты к минимуму, нужно знать обязательные требования к процедуре и последовательность их выполнения. Зачем делают оценку квартиры и как ее оформить, узнаем далее.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотечном кредитовании?

Основными заинтересованными сторонами в информации об оценочной стоимости жилья являются кредитное учреждение и страховая компания.

Банк работает на опережение. Ему важно быть уверенным, что клиент сможет вернуть заемную сумму. В противном случае нужно предусмотреть возможность быстрой реализации объекта. Для банка важно, чтобы сумма, вырученная от такой продажи, полностью покрывала заем и проценты. Оценка помогает приблизительно рассчитать стоимость квартиры. Она минимизирует риски кредитного учреждения в случае не возврата средств.

Изображение - Что нужно для оценки квартиры для ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fvseodome.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Focenka-ipotechnoj-kvartiry

Банки (Сбербанк, ВТБ24 и другие) требуют обязательной страховки недвижимости на период выплат. Поэтому второй стороной, заинтересованной в точной информации о цене объекта, является страховая компания.

В случае утраты или порчи квартиры (взрыв бытового газа, затопление, пожар и т.д.) компании придется возместить банку стоимость реального ущерба. Чтобы сумма расходов не оказалась завышенной, а была оптимальной, страховая уделяет самое пристальное внимание реальной стоимости квартиры на день отчуждения.

Объективная польза для заемщика невелика и касается в большей степени психологического аспекта. Он просто узнает, как профессионалы оценили его квартиру. В одних случаях это радует его (если оценка оказалась выше стоимости, за которую он приобретает жилье), в других – огорчает (когда оценочная сумма значительно ниже рыночной).

Видео (кликните для воспроизведения).

Существует стандартный алгоритм действий:

  1. выбор оценщика;
  2. звонок или визит в компанию (к частному лицу) с просьбой оценить квартиру;
  3. заполнение заявки на услугу (содержит полную информацию о заявителе и исполнителе, адресе объекта и целях получения требуемых данных по объекту);
  4. предоставление полного комплекта документов по объекту;
  5. согласование дня, времени, стоимости визита, сроках оплаты услуги;
  6. получение реквизитов для оплаты;
  7. предоставление в офис (или по эл.почте) квитанции о внесении средств на счет;
  8. обеспечение доступа фотографу в квартиру в оговоренное время;
  9. получение отчета, содержащего полную информацию о стоимости объекта и факторах, повлиявших на конечную сумму;
  10. предоставление отчета в страховую компанию (аккредитованные оценщики часто делают это сами – уточнить).

Единственная сложность, которая может возникнуть – это согласование времени с собственником квартиры. Работающим вдалеке от дома людям не всегда удается показать ее в рабочее время. Поэтому до звонка в оценочную компанию лучше уточнить, когда у продавца есть возможность обеспечить доступ специалисту.

У каждого заемщика есть право выбора любого оценщика. Им может стать:

  • аккредитованная банком компания;
  • независимое экспертное юридическое лицо;
  • частное лицо, выступающее в статусе индивидуального предпринимателя.

Кредитные учреждения склонны больше доверять «своим» компаниям, получившим у них аккредитацию и зарекомендовавших себя в качестве надежных и грамотных партнеров.

При выборе независимой компании или ИП, целесообразно согласовать их с банком (на предмет нахождения в «черном списке оценщиков», который есть у каждого кредитного учреждения).

При одобрении оценочной компании нужно уточнить стоимость услуг. На нее почти всегда влияет удаленность квартиры от места расположения компании. Если речь идет о больших расстояниях, с заявителей всегда берут оплату «за выезд» специалиста.

При выборе ИП, нужно проверить наличие у него полиса страхования. Гражданская ответственность такого оценщика должна быть обеспечена взносом в размере от 300 тысяч рублей.

Изображение - Что нужно для оценки квартиры для ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fvseodome.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Flex_mid

Ее всегда осуществляет тот, кто больше заинтересован в сделке.

Чаще всего в этой роли выступает покупатель. Продавцу оценка не нужна, он отчуждает объект по рыночной, а не оценочной стоимости. А покупателю без нее не обойтись – страховая компания не начнет с ним работать до того времени, пока не будет точно осознавать свои риски, также, как и банк.

Однако бывают ситуации, когда оценку может заказать и продавец. Это типично для периодов, когда на рынке недвижимости условия диктует покупатель. В этом случае «полная готовность» к сделке будет дополнительным плюсом в рекламном объявлении по продаваемому объекту. Особо щепетильно нужно отнестись к выбору компании.

Цена услуги зависит от региона. В среднем при оценке квартир в столице и Санкт-Петербурге она колеблется в пределах 4-5 тысяч рублей. В регионах услуга обходится в 1,7-3 тысячи рублей.

На конечную стоимость могут повлиять дополнительные платежи за ускоренное изготовление документа и выезд специалиста на объект, расположенный на большой удаленности от его офиса.

Обращение в оценочную компанию предваряет сбор документов. Необходимо предъявить:

  • паспорт собственника (страницы с основной информацией);
  • паспорт заявителя;
  • документ, подтверждающий право собственности (выписка ЕГРП или свидетельство старого образца);
  • документ-основание (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, дарения и т.д.);
  • технический паспорт, содержащий информацию о дате постройки, материале, степени износа и прочих технических характеристиках объекта;
  • если в качестве документа, подтверждающего право собственности, представлено свидетельство, дополнительно приложить выписку из реестра об отсутствии обременения.

Если ипотека берется для покупки квартиры в новостройке, необходимо представить документы застройщика. На стадии строительства от юридического лица требуются:

  • разрешение на возведение объекта;
  • договор долгосрочной аренды земли, на которой строится объект;
  • полные сведения о застройщике – адрес, банковские реквизиты, телефоны;
  • договор долевого участия (уступки права) на квартиру;
  • план распределения квартир (архитектурно-строительный раздел проекта);
  • документ о предполагаемой дате сдачи здания с эксплуатацию.
Видео (кликните для воспроизведения).

Эти документы обычно самостоятельно комплектуются застройщиком.

Читайте так же:  Досрочное погашение ипотеки - выгодно ли

Изображение - Что нужно для оценки квартиры для ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fvseodome.club%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F02%2Fotchet

Он выглядит как увесистый журнал (из 25-30 листов), состоящих из двух частей – текста и иллюстраций (фотографий). В приложениях к отчету содержатся копии документов:
  • на объект;
  • подтверждающие квалификацию и право сотрудников компании на оказание оценочных услуг (общий и частные страховые полисы, свидетельство о членстве в саморегулируемых организациях…).

Подготовка отчета в среднем занимает от 3 до 6 дней. Изложенная в нем информация считается актуальной на период до 6 месяцев. После чего отчет становится «недействительным».

Как проходит оценка имущества для Сбербанка, расскажут в ролике:

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки: список и получение

Заключение договора ипотечного кредитования предполагает проведение оценки квартиры. Для этого приходится обращаться к специализированным компаниям. В зависимости от банка выбор оценщика производится самим клиентом произвольно или из списка, представленного банком. Для заключения договора с оценщиком потребуется пакет документов

Изображение - Что нужно для оценки квартиры для ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fyakapitalist.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F01%2FDokumenty

Гражданам, желающим улучшить жилищные условия с помощью ипотеки, потребуется собрать для банка необходимый пакет документов. Среди них обязательно окажется заключение об оценке недвижимости, которая будет находиться под банковским залогом. Но перед тем как его оформить, для экспертов придется тоже предоставить определенные бумаги, без которых оценщики просто не приступят к своей работе.

Поскольку документы для оценки квартиры образуют довольно солидный перечень, его лучше представить в виде таблицы.

Таблица 1. Бумаги, предъявляемые оценщикам жилья

С 01.06.2016 и до конца того же года вместо него оформлялась выписка из реестра (ЕГРП).

С 01.01.2017 выдается выписка из ЕГРН – Единого госреестра недвижимости. Ее можно заказать непосредственно в Росреестре или через МФЦ.

Банк удовлетворится любым из названных документов

  • договор ДУ с застройщиком (если жилье покупается на первичном рынке – в новостройке);
  • договор с продавцом о купле-продаже квартиры (если она приобретается на вторичном рынке);
  • договор дарения (если заемщик собирается заложить не объект покупки, а иное имеющееся в его собственности жилье);
  • нотариальное свидетельство о наследстве (в такой же ситуации)

На его основании корректируется технический паспорт на жилое помещение. Его редактированием и выдачей занимается БТИ

Можно обратиться в МФЦ, но его придется посещать дважды – чтобы заказать справку, и чтобы ее забрать

Нюансы оценки будут рассмотрены на примерах трех топовых банков.

На официальном сайте Сбербанка можно найти информацию, какие документы он требует по недвижимым объектам, на которые будет оформляться закладная. И отчет об оценке квартиры или иного помещения среди них присутствует. К нему предъявляется ряд требований:

  1. Оценочный документ должен составляться организацией, включенной в особый Перечень компаний, которым банк доверяет проведение подобной экспертизы. Их список размещен на сайте финансового учреждения.
  2. На изготовление отчета после непосредственного исследования квартиры должно уйти не более 3-х месяцев.
  3. Подготовленная бумага должна содержать не только информацию об обследованной недвижимости, но и экспертный анализ рыночного сегмента аналогичных объектов, их стоимость.
  4. К отчету необходимо приложить все копии документов, на основе которых оценивалось жилье – техпаспорт, специальная техническая документация и нормативы, используемые в экспертной работе и т. д.
  5. Оценщик обязан лично выехать в обследуемую квартиру и сделать фотографии помещения.
  6. Среди прочих характеристик объекта следует указать ее удаленность от метро и иного общественного транспорта.

Данный банк требует от оценщиков безупречной репутации и доверяет проверку квартир только компаниям из собственного списка. Он имеется на официальном сайте ВТБ банка, занимающегося ипотечным кредитованием. Гражданин, желающий именно здесь оформить ипотечное соглашение, вправе выбрать оценщика по собственному усмотрению. Однако свой выбор он обязан согласовать с менеджментом банка. По мнению банка, данные условия позволяют добиться нужного уровня чистоты сделки.

Банк обещает, что если оценка квартиры для ипотеки произведена силами их доверенных организаций, то на составление отчета уходит в среднем 1-2 дня. И лишь в особых случаях он может быть увеличен.

Каких-то особых требований к отчету об оценке предмета залога Райффайзенбанк не предъявляет, хотя и называет его в перечне обязательных бумаг. На сайте кредитной организации не представлен список экспертных компаний, в которых она рекомендует изготавливать этот документ.

Обращаем внимание! Отчет оценщика, а также указанная в нем стоимость объекта залога, действительны только в течение полугода с момента проведения оценки. Это правило – не прихоть банкиров, а требования закона об оценочной деятельности. Если данный срок будет пропущен, банк потребует составления нового документа.

Как уже отмечалось, многие банки предпочитают принимать отчеты лишь у строго определенных экспертных компаний. В этом случае претенденту на ипотечный займ придется согласиться с их условиями и выбрать оценщика из списка кредитора. Иначе велика вероятность, что банк откажет ему в ипотеке.

Если же финансовое учреждение не ставит заемщикам жесткого условия относительно выбора эксперта, он вправе подобрать его самостоятельно. Особое внимание следует уделить ее надежности и репутации на рынке.

Прежде чем доверить оценку недвижимости оценочной фирме, нужно выяснить:

  • давно ли она работает;
  • оказывает ли она широкий комплекс услуг или занимается только одним направлением;
  • есть ли у нее лицензия на проведение оценочной работы;
  • застрахована ли профессиональная деятельность компании, и какова сумма страховки;
  • имеется ли у нее свидетельство о членстве в СРО (саморегулируемых организациях).

Чтобы выяснить репутацию оценщика, не лишним будет посмотреть в Интернете отзывы о его работе.

Единой цены на услуги оценщиков не существует. Она зависит от платежеспособности заказчиков, проживающих в том или ином регионе. То есть, в различных субъектах РФ стоимость оценочных работ разная, и колеблется в достаточно большом диапазоне – в среднем от двух до семи тысяч рублей. Для примера можно привести данные о ценах оценщиков, работающих с ВТБ-24, установленных в российских городах.

Таблица 2. Примерная стоимость услуг компаний-оценщиков (ВТБ-24).

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

Читайте так же:  Где взять 20000 рублей в кредит без справок

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Читайте так же:  Отзывы о картах почты россии

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Изображение - Что нужно для оценки квартиры для ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fexporealty.ru%2Fupload%2Fiblock%2Fe1f%2F2017_02_09_1

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров». На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Читайте так же:  Что ждет валютные вклады в россии

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?

Оценка квартиры для ипотеки является необходимым этапом в ее оформлении. Потенциальному заемщику нужно знать, какие документы необходимы и как, собственно, происходит оценка квартиры для ипотеки.

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов.

  1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента (Подробнее см. Какие документы нужны для оформления ипотеки (список)).
  2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры.
  3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

Изображение - Что нужно для оценки квартиры для ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_143889943

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик ипотечной ссуды – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключению которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Читайте так же:  Доходность облигаций сбербанка, газпрома

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • по возможности план и экспликация,
  • паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Что представляет собой оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости для ипотеки производится в несколько подходов:

  1. Сравнительный (аналоговый) подход: проводится сравнительный анализ всех осуществленных аналогичных сделок на рынке недвижимости.
  2. Доходный подход:оценивается перспективность повышения рыночной стоимости.
  3. Затратный подход:определяются затраты на возведение аналогичного объекта. Это основной фактор, определяющий ликвидность недвижимости.

При комплексном подходе учитывается масса деталей:

  • касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
  • касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
  • касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Изображение - Что нужно для оценки квартиры для ипотеки proxy?url=https%3A%2F%2Fnsovetnik.ru%2Ffiles%2Fshutterstock_66007285

Таким образом, учитываются только неизменные характеристики квартиры. Наличие качественного ремонта может увеличить рыночную стоимость, но никак не повлияет на ликвидность квартиры.

На основе полученных данных оценщиком формируется отчет. Он содержит в себе оценку рыночной и ликвидационной стоимости залогового имущества.

Сам оценочный отчет дополняется снятыми в процессе осмотра квартиры фотографиями, копиями документов оценочной компании (лицензией, полисом, свидетельством об образовании юридического лица, имеющимися сертификатами), нумеруется, прошивается, заверяется печатью и подписью ответственного лица.

Юридически он обладает статусом официального документа. На его формирование в среднем требуется 1-2 дня, в некоторых случаях до 5 дней.

Установленный срок лучше сразу уточнить при выборе той или иной оценочной компании. Ведь большинство документов, которые потенциальный заемщик подает в банк для рассмотрения, действительны в течение ограниченного периода времени.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Оценка недвижимости для ипотеки: намеренные и случайные ошибки

В прошлом имели место быть различные мошеннические схемы, связанные с умышленно неправильной оценкой недвижимости для ипотеки.

Например, потенциальный заемщик мог договориться с оценщиком об указании в отчете заведомо завышенной оценки квартиры.

Таким образом, банком выдавалась большая сумма для приобретения квартиры, и заемщик мог компенсировать этим отсутствие необходимого первоначального взноса.

Сейчас возможность таких махинаций полностью исключена. Банки многократно и тщательнейшим образом проверяют все отчеты и свидетельства того, что заемные средства были использованы по назначению.

Оценщик вполне может ошибиться и без злого умысла, выбрав неправильные для анализа аналоговые варианты квартир. Рыночная стоимость периодически изменяется, и трудно спрогнозировать, какой она будет через пять-десять лет.

В случае неисполнения заемщиком обязательств, банк может и не покрыть все свои убытки при продаже залогового имущества.

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

Если у заказчика есть доказательства в виде альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры, то он может оспорить их в судебном порядке согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик же обязан возместить все убытки, понесенные заказчиком впоследствии.

Изображение - Что нужно для оценки квартиры для ипотеки 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.8 проголосовавших: 8

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here