Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр

Сегодня предлагаем вашему вниманию статью на тему: "что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр" с полным описанием возможных проблем. Все вопросы вы можете задавать в комментариях после статьи.

Квартира по переуступке: как ее можно купить и безопасна ли такая сделка ?

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=https%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Fcessiya_na_kvartiru_1_06143803-400x247

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Процедура переуступки, или цессия – довольно распространённое явление на рынке строящегося жилья. Иногда встречается и на вторичном рынке недвижимости.

В статье речь пойдёт о том, как правильно воспользоваться цессией для приобретения квартиры в новостройке и в доме, уже введённом в эксплуатацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Можно ли купить или продать права на недвижимость таким образом?

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Fkupit_prodat_nedvizhimost_po_pereustupke_1_09211122-400x274

Переуступка прав на квартиру – это вид передачи права требования на недвижимость, которой передающая сторона не владеет в полной мере.

В итоге принимающая сторона оказывается правопреемником на получение жилья в будущем, когда вступление в собственность на квартиру станет юридически корректным:

  • после сдачи объекта в эксплуатацию;
  • после оформления купли-продажи квартиры и т.п.

Можно сделать вывод, что приобретение права требования не идентично покупке квартиры, которая регулируется нормами статей 549, 551, 558 ГК РФ. По переуступке получить объект можно, но эта процедура не может приравниваться к полноценной купле продаже в силу следующих различий:

Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).
  1. Переуступкой оформляются только объекты, существующие в юридической документации, но фактически ещё не возникшие.
  2. Если речь идёт о фактическом объекте, то у передающей стороны – цедента, отсутствует право собственности на такой объект.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  • По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  • Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Здесь основную роль играют положения предшествующего договора – цедент не может передать цессионарию тех прав, которыми сам не обладает.

Переуступка оформляется, когда передающая объект сторона не является его полноправным собственником, однако у неё возникли законные притязания на вступление в собственность в силу определённых обстоятельств. Регулируется нормами статьи 388 ГК РФ, устанавливается заключением гражданского договора о правопреемстве требования квартиры.

Распространены нижеследующие формы сделок, которые требуют переуступки и не допускают купли продажи жилого помещения:

  1. Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Fprocedury_pokupki_i_prodazhi_prav_vozmozhny__1_09211848-400x267Переход права требования путём участия в долевом строительстве по ДДУ.
  2. Вступление в сделку после того, как стороны составили предварительный договор купли-продажи (ПДКП), вместо покупателя.
  3. Переуступка невыплаченного пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
  4. Переуступка права требования залоговой квартиры, с долговыми обязательствами, не исполненными заёмщиком (п.1 ст.382 ГК РФ). О том, возможна ли купля-продажа залоговой квартиры и как ее осуществить, мы писали тут.

Чаще всего применяются случаи заключения договора цессии по ДДУ и ПДКП, где предметом договора становится не фактическая квартира, а право её требования:

  • у застройщика по ДДУ;
  • у продавца – по ПДКП.

При этом, кроме полноценного объёма прав, переданного цессионарию, ему передаются в полном объёме и все виды обязанностей, которые возлагались ранее на цедента.

В том числе, по ДДУ передаются:

  • обязанность внесения платежей по ДДУ;
  • личное участие в приёмке объекта по возведению новостройки;
  • зависимость от застройщика;
  • оформление права собственности;
  • самостоятельное отстаивание своих имущественных интересов.

Если речь идёт о ПДКП, то нужно иметь в виду, что в данном случае появляется только право требования сделки, а не квартиры. Соответственно ответственность, возникшая у цессионария следующая:

  1. обязательное участие в сделке купли продажи;
  2. заключение ДКП с собственником квартиры;
  3. уплата по сделке полной стоимости квартиры;
  4. принятие помещения актом.

Какие существуют риски покупки и продажи по уступке и как сделать процесс безопасным?

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Fvopros_1_09214250-400x345

На вторичном рынке недвижимости зачастую переуступкой по ПДКП промышляют откровенные мошенники – передавая несуществующее право требования по поддельному документу.

В этом случае можно безвозвратно потерять сумму, переданную им в качестве аванса или задатка. Ещё хуже, если они выдают ПДКП за основной договор купли-продажи квартиры, незаконно получая по нему её полную стоимость, после чего скрываются.

Кроме откровенного мошенничества существуют риски судебных разбирательств за переданный аванс или задаток, который не желает возвращать контрагент, срывая при этом сделку.

Чтобы свести риски к минимуму, в вышеперечисленных случаях, нужно предпринять следующие меры безопасности:

  1. провести тщательный осмотр квартиры;
  2. обсудить нюансы сделки с собственником;
  3. проверить пакет документации собственника;
  4. доверять только документам, а не заявлениям цедента.

При переуступке по ДДУ риски реже связаны с мошенничеством, но и они могут возникнуть, если компания застройщика работает по серой схеме через подставную фирму. Или ДДУ – подделка, по которой мошенники ведут противозаконную наживу. Кроме этого, цессионарий рискует, что компания обанкротится, строительство будет заморожено на неопределённый срок, или прекратится.

Чтобы избежать таких подводных камней, нужно:

  1. проверить всю документацию застройщика;
  2. провести мониторинг его успешно сданных и замороженных объектов;
  3. определить правоспособность ДДУ.

Обязательные условия, допускающие проведение сделки, следующие:

Читайте так же:  Сумма налога перечисленная в справке 2-ндфл что ставить

  • Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Friski_pri_ustupke_2_09213645-400x267Оформление договора, который допускает переуступку требования квартиры, так как договор цессии не выступает самостоятельным документом.
  • Наличие гражданского паспорта с пропиской у контрагентов, для представителей – нотариально удостоверенные доверенности.
  • Стороны сделки должны быть совершеннолетними и дееспособными, или с их стороны должны выступить законные представители.
  • Согласие застройщика на переуступку по ДДУ.
  • Регистрация ДДУ цедентом в Росреестре.
  • Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
  • Если цедент состоит в браке – ему потребуется представить согласие супруги.
  • Если цедент несовершеннолетний, законный представитель должен получить разрешение органов опеки и попечительства.
  • Для ДДУ или ПДКП, которые удостоверялись нотариально, переуступка требует нотариального удостоверения.
Нет тематического видео для этой статьи.
Видео (кликните для воспроизведения).

Все условия переуступки по ДДУ регулируются правилами и нормами статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ.

В процессе строительства дома допускается неоднократная переуступка, поэтому цессионарий в последующем договоре выступит цедентом, что позволяет восстановить всю цепочку правопреемства.

От передающей стороны требуется:

  • Гражданский паспорт. Для представителей – доверенность.
  • Основной ДДУ, заключённый цедентом с застройщиком с отметкой о регистрации.
  • Договора переуступки, если процедура уже проводилась.
  • Разрешение от застройщика на переуступку.
  • Разрешение от банка, если цедентом оформлялась ипотека.
  • Разрешение супруга для состоящих в официально зарегистрированном браке.
  • Финансовая отчётность, подтверждающая платежи по ДДУ.
  • Акты приёма-передачи документов, если ранее уже проводилась переуступка.

Принимающая сторона представляет:

  • Гражданский паспорт.
  • Для представителей – доверенность.
  • Кредитный договор, если оформлена ипотека.
  • Свидетельства о рождении детей, если квартира оформляется на них.

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Fzaklyuchenie_dogovora_2_09214638-400x303

Договор цессии является дополнительным договором, который прилагается вместе с другими аналогичными документами к ДДУ. Самостоятельной силы не имеет. Поэтому реквизиты ДДУ обязательно указываются во вводной части.

Здесь же определяют стороны:

  1. цедент – передающая сторона;
  2. цессионарий – принимающая.

В предмет договора вносятся условия, что передаётся не квартира, а право её требования от застройщика на основании участия в долевом строительстве. Однако точные параметры жилого помещения должны быть внесены обязательно.

Ряд существенных положений также должен быть включён в обязательном порядке:

  • Наименование документа, место и время составления. Реквизиты ДДУ.
  • Сведения о сторонах и предмет договора – процедура уступки с обозначением характеристик квартиры и адреса расположения новостройки.
  • Стоимость по переуступке, проведение взаиморасчётов.
  • Обязанности и права сторон.
  • Ответственность сторон.
  • Условия расторжения.
  • Заключительные положения.

Документ составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами. К нему прилагается акт приёмки пакета документации, с перечнем всех имеющихся бумаг.

Договор и прилагаемая документация передаются в МФЦ, для регистрации перехода права требования. Предварительно уплачивается пошлина и составляется заявление. Регистратор принимает бумаги под расписку, в которой назначает дату повторного визита. В назначенный день сторонам выдают составленный ими договор цессии с отметкой о регистрации. Это означает возникновение права требования квартиры у нового правообладателя пакета документов.

У покупателя должны остаться:

  1. Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2Fbuhgaltera_3_10142410-400x267ДДУ.
  2. Вновь составленный договор цессии с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи пакета документации, полученной по сделке.
  4. Если ранее проводилась цессия – полный комплект договоров и актов передачи документации.
  5. Все платёжные документы по инвестициям долевого участия, вложенные в застройку.
  6. Расписка о передаче денег по сделке. Или иные платёжные документы, подтверждающие перевод денег через банк, депозит.
  7. План объекта, на который возникло право требования.
  8. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Сроки по регистрации могут составлять 10-21 рабочих дней. Минимальный срок предусмотрен для контрагентов, пришедших на регистрацию совместно – 10 дней. Пошлина за регистрацию переуступки по ДДУ составляет 350 рублей согласно нормам статьи 333.33 НК РФ.

Переуступка по ДДУ даёт право на участие в долевом строительстве с правом требования квартиры за вложенные инвестиции. Заключается договором цессии с обязательной регистрацией. По ПДКП можно передать лишь право требования заключения сделки, такой договор не регистрируется.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Приобретение первичного жилья возможно не только напрямую у застройщика, но и у инвестора – лица, уже осуществившего покупку новой квартиры у застройщика.

До момента завершения строительства право собственности на жилье не оформляется, то есть фактически объектом сделки в рассматриваемой ситуации выступает право на получение жилого помещения по факту завершения строительства объекта.

Вместе с правами покупатель приобретает и риски.

Покупка таких прав и является покупкой квартиры по переуступке.

Как правило, такое жилье имеет меньшую цену по сравнению с недвижимостью, на которую оформлены правоустанавливающие документы.

Отношения застройщика и инвестора, а точнее дольщика, регулируются ФЗ-214, который призван защитить последних от бесконечного переноса завершения сроков строительства, незаконного возведения жилого объекта или некачественных строительных работ.

Закон обязывает регистрировать договоры долевого участия в строительстве с обязательной проверкой документов регистратором – это позволяет исключить вероятность двойной продажи.

Застройщики, согласно закону, обязаны публиковать в открытых источниках проектную документацию, что упрощает для дольщика процедуру выбора объекта.

Отношения участников договора переуступки права требования (договора цессии) регулируются ст. ст. 382–392 Гражданского кодекса РФ.

Существует всего два варианта приобретения жилой недвижимости по переуступке:

  • Подписание предварительного договора купли — продажи, предметом которого будет приобретение права заключения основного договора купли — продажи, не подразумевает передачу денежных средств за приобретаемое жилье до момента подписания основного договора. Предварительный договор не подлежит обязательной госрегистрации.
  • Подписание договора долевого участия в строительстве. Покупателю стоит убедиться, что все расчеты произведены, в противном случае есть риск приобретения дополнительных расходов. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован.

В первом случае переуступка прав происходит до момента подписания основного договора купли — продажи, во втором – до момента подписания акта приема — передачи недвижимости застройщиком владельцу квартиры.

Читайте так же:  Про перевод с карты сбербанка на яндекс. деньги

1. Проверка необходимой разрешительной документации у строительной компании:

  • учредительные документы организации, устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, а также свидетельство о постановке на учет в ФНС;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • документы, подтверждающие право владения земельным участком, на котором ведется строительство, а также разрешение на строительство на этом участке;
  • проект на строительство, в котором указывается: разрешение на строительство, права на землю (свидетельство о собственности или договор аренды с указанием кадастрового номера и площади участка), цель проекта, этап строительства, срок реализации и срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • проектная декларация с указанием способа исполнения обязательств застройщика;
  • договор, описывающий, на основании каких средств производится строительство объекта.

Вас может заинтересовать с чего начать подготовку пакета документов для получения налогового вычета при покупке квартиры

Как происходит оформление квартиры в собственность в новостройке подробно раскрыто ТУТ

  1. потребуется письменное уведомление застройщика о заключении договора цессии (переуступки прав требования), при этом стоит убедиться, что застройщик уведомление получил, и позаботиться о том, чтобы в дальнейшем это можно было подтвердить;
  2. если дольщик, переуступающий право требования (цедент), полностью произвел оплату за квартиру:
    • закон не обязывает получать согласие застройщика на совершение такой сделки, однако, если такое условие оговорено в договоре, необходимо получить согласие;
    • стоит ознакомиться у застройщика с соглашением о зачете взаимных требований, чтобы убедиться, что все расчеты действительно произведены и потребовать справку об отсутствии задолженности;
  3. если дольщик имеет невыполненные обязательства перед застройщиком:
    • обязательным условием совершения сделки является получение письменного разрешения застройщика на переуступку прав. Это может быть как отдельно составленный документ, так и пункт договора, в котором застройщик ставит свою подпись;
    • переуступка возможна только после подписания договора перевода долга на нового владельца;
  4. если имеет место договор ипотечного кредитования, необходимо получить разрешение на переуступку прав от банка, которое банк предоставит только после полного погашения задолженности по ипотеке. Если квартира вновь приобретается по договору ипотечного кредитования, то его необходимо подписать и получить закладную до подписания договора цессии;
  5. если продавец состоит в браке на момент совершения сделки, потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Для покупателя такое согласие также потребуется, за исключением случаев, когда оба супруга участвуют в сделке или заключен брачный договор о раздельном имуществе;
  6. далее следует получить выписку из ЕГРП, для этого необходимо оплатить пошлину и обратиться в регистрационную палату или многофункциональный центр; направить запрос можно и в электронном виде на сайте Росреестра.

Обязательными для указания в тексте договора являются следующие сведения:

Образец типового договора уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве можно скачать ЗДЕСЬ

С этой целью следует обратиться в регистрирующий орган, это может быть кадастровая палата, регистрационная палата или многофункциональный центр.

  • удостоверение личности. При обращении представителя дополнительно необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
  • договор основания, заключенный с застройщиком на первом этапе строительства;
  • справка об отсутствии долга перед застройщиком или договор перехода долга;
  • письменные согласия застройщика и банка;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса, или копия брачного договора, подтверждающего отсутствие необходимости ее предоставления;
  • закладная и ипотечный договор в случае приобретения квартиры по такому договору.

Подписание заявления, заполненного регистратором при условии верности указанных данных, после чего регистратор предоставит расписку в получении документов для проведения процедуры регистрации, которая займет от 5 до 10 дней.

В назначенный день необходимо будет явиться с паспортом и распиской: покупатель получит зарегистрированный договор о переуступке прав, продавец – договор основания.

Положительные стороны покупки квартиры по переуступке

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Не стоит говорить о том, что готовое жилье с оформленными правоустанавливающими документами будет стоит в разы дороже.

Возможность приобретения квартиры в доме, где приостановлена продажа или все квартиры уже проданы.

Велика вероятность приобрести квартиру, которую в дальнейшем будет сложно узаконить, или не дождаться окончания ее строительства, так как возникающие проблемы у застройщика часто и являются причиной переуступки прав дольщиками.

Стоит также убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

Законодательство РФ допускает переуступку прав с переводом долга на покупателя, поэтому этот пункт необходимо оговорить заранее.

При этом, помимо основного долга, за продавцом могут числиться несовершенные периодические платежи или пеня за их просрочку.

Это грозит отказом от исполнения условия договора застройщиком в одностороннем порядке.

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Государственная пошлина за получение выписки составит минимум 150 рублей (если выписка будет получена в электронном виде), максимум 600 рублей (для юридических лиц при получении выписки на бумажном носителе).

Государственная пошлина за регистрацию договора цессии составит от 2000 рублей (при заключении договора между физическими лицами) до 22 000 рублей (при заключении договора между юридическими лицами).

Сумма государственной пошлины делится на количество участников договора.

Целесообразным будет обращение в юридическую службу, в этом случае к обязательным расходам добавятся расходы на юриста.

В среднем составление договора обойдется в 3000–5000 рублей, юридическая проверка документов будет стоить около 10 000 рублей, но при этом покупатель получит отчет по выявленным рискам, что немаловажно.

Итак, подписание договора цессии позволит покупателю сэкономить, но следует уделить особое внимание проверке документов, а также уточнить, по какой причине продавец решил заключить такой договор.

Читайте так же:  Кредиты под залог недвижимости при просрочках и плохой кредитной истории

До подписания договора следует оговорить все условия, в том числе возможность перехода долга новому владельцу, в противном случае покупатель должен требовать подтверждения отсутствия задолженности перед застройщиком.

Оплачивать квартиру стоит только в том случае, если договор подлежит регистрации.

Обязательной процедура регистрации является для договора долевого участия, договора инвестирования, основного договора купли — продажи и договора о переуступке прав.

В договоре необходимо указывать полную стоимость, которую получает продавец с учетом выгоды.

Следует иметь в виду, что в случае расторжения договора долевого участия по каким-либо причинам дольщик, независимо от того какую он сумму потратил при совершении сделки по переуступке, получит минимальную стоимость, первоначально указанную в договоре долевого участия на начальном этапе строительства.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=http%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fdownload%2Fimages%2Farticle%2F95_pokupka_kvartiry_po_pereustupke

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).
Читайте так же:  Условия кредита 0-0-24 в эльдорадо

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Fpereustupka-prav-na-kvartiruОтвет:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Откроется в новой вкладке.”>Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Откроется в новой вкладке.”>Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит Откроется в новой вкладке.”>государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Fpereustupka-prav-v-novostrojke

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам Откроется в новой вкладке.”>проект строительства, его текущее состояние (Откроется в новой вкладке.”>ход стройки) и перспективы его завершения, а также – Откроется в новой вкладке.”>репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (Откроется в новой вкладке.”>ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Читайте так же:  Как заработать много на seosprint

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых Откроется в новой вкладке.”>«двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Откроется в новой вкладке.”>Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится Откроется в новой вкладке.”>дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Fkoe-chto-eshche

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (Откроется в новой вкладке.”>п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет Откроется в новой вкладке.”>согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки Откроется в новой вкладке.”>недействительной, а значит и переуступки – тоже.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Откроется в новой вкладке.”>Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария Откроется в новой вкладке.”>о покупке кооперативных квартир.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Откроется в новой вкладке.”>Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Откроется в новой вкладке.”>Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2Fochki-h-40

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Изображение - Что это такое переуступка квартиры в новостройке риски, подводные камни, как правильно купить или пр 469623265
Автор статьи: Евгений Антропов

Добрый день! Меня зовут Евгений. Я уже более 5 лет работаю экономистом в крупной компании. Я считаю, что в настоящее время являюсь профессионалом в своей области и хочу помочь всем посетителям сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести в удобном виде всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 3.6 проголосовавших: 27

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here